Techcombank đang 'mạnh tay' thu xếp vốn cho loạt đại gia bất động sản

Techcombank nhận thu xếp vốn cho loạt đại gia bất động sản...

Cuối năm 2020, hàng loạt những quy định siết chặt khiến thị trường trái phiếu doanh nghiệp chững lại. Tuy nhiên, trong vài tháng gần đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) bắt đầu nóng trở lại, đặc biệt ở nhóm doanh nghiệp bất động sản (BĐS).

Thống kê của Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, các doanh nghiệp BĐS xếp thứ hai về giá trị TPDN phát hành trong 8 tháng đầu năm (sau nhóm ngân hàng) với khoảng 107.980 tỷ đồng (hơn 4,6 tỷ USD), tương đương 35% tổng giá trị phát hành của toàn thị trường.

Đáng chú ý, các thương vụ trái phiếu quy mô lớn được thực hiện trong thời gian qua chủ yếu phục vụ mục đích M&A dự án. Nổi trội trong đó là việc ngân hàng thương mại đứng ra thu xếp vốn cho các doanh nghiệp bất động sản phục vụ hoạt động M&A.

Điển hình như tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank, Mã: TCB) đã đứng ra thu xếp hàng nghìn tỷ đồng cho loạt đại gia bất động sản.

Cụ thể, trong cùng ngày 30/7/2021, ba doanh nghiệp bao gồm CTCP Hoa Phú Thịnh, CTCP Osaka Garden và CTCP Phú Hoàng Vương đã công bố kết quả phát hành thành công các lô trái phiếu với tổng trị giá 11.200 tỷ đồng. Cả 3 công ty này thu hút về lần lượt 3.130 tỷ đồng, 3.400 tỷ đồng và 4.670 tỷ đồng thông qua phát hành các lô trái phiếu có cùng kỳ hạn 4 năm.

Mỗi lô trái phiếu đều được 1 tổ chức tín dụng mua trọn và đều được thu xếp bởi  Techcombank và Công ty Cổ phần Chứng khoán Kỹ thương (TCBS).

Đáng chú ý, lãi suất trong đợt phát hành lần này của các doanh nghiệp nói trên được cam kết ở mức cao kỷ lục. Cụ thể, doanh nghiệp cam kết trả lãi tối đa 13,65%/năm trong 4 kỳ tính lãi đầu tiên (kỳ tính lãi là 3 tháng 1 lần). Lãi suất cho 4 kỳ tính lãi tiếp theo là 11%/năm và các kỳ còn lại được tính bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 4%/năm. Con số 13,65%/năm là mức lãi suất trái phiếu doanh nghiệp cao nhất thị trường hiện nay.

Việc phát hành trái phiếu huy động vốn của ba doanh nghiệp nói trên đều nhằm mục đích đặt cọc để nhận chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An (SDI) tại phường An Phú, quận 2, TP.HCM.

Tài sản đảm bảo cho cả 3 đợt phát hành trái phiếu nói trên là toàn bộ Dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An tại phường An Phú, TP. Thủ Đức, TP.HCM và cổ phần của các cổ đông thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI) – chủ đầu tư dự án.

Trước đó, Saigon Glory - chủ đầu tư dự án The Spirit of Saigon (Khu tứ giác Bến Thành) đã liên tục huy động vốn qua kênh trái phiếu với tổng giá trị hơn 10.000 tỷ đồng và các đợt phát hành đều do Techcombank đứng ra thu xếp.

Hầu hết các lô trái phiếu do Saigon Glory phát hành đều có kì hạn 3-5 năm, lãi suất 11% mỗi năm đối với năm đầu tiên và không thấp hơn 11% mỗi năm tính từ năm thứ hai trở đi.

Ngoài ra, giai đoạn 15-19/4/2021, các doanh nghiệp có liên quan đến dự án Alpha City tại số 87 Cống Quỳnh đã huy động 8.060 tỷ đồng qua kênh trái phiếu. Tương tự như các thương vụ phát hành trái phiếu trước đây, TCBS và Techcombank là các tổ chức đứng ra thu xếp vốn cho các doanh nghiệp.

Cụ thể, ngày 15/4, TCBS đã thu xếp cho CTCP Đầu tư Voyage phát hành 2.300 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 48 tháng, lãi suất cho năm đầu tiên 10,5% mỗi năm.

Cùng thời điểm này, CTCP Đầu tư Golden Hill bắt đầu phát hành 5.760 tỷ đồng trái phiếu và kết thúc đợt chào bán vào ngày 19/4. Số trái phiếu này có kỳ hạn 36 tháng, lãi suất cho kỳ tính lãi đầu tiên là 9,7%/năm.

Bản công bố thông tin của Golden Hill cho biết, mục đích huy động vốn nhằm thanh toán một phần các khoản phải trả của doanh nghiệp với các đối tác liên quan đến việc thanh lý các hợp đồng hợp tác đầu với với tổng dư nợ gốc 8.054 tỷ đồng.

Các lô trái phiếu nói trên được đảm bảo bằng nhiều tài sản, trong đó có cổ phần của các cổ đông tại Golden Hill và tài sản liên quan đến dự án Cao ốc phức hợp tại số 87 đường Cống Quỳnh, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, TP HCM có tổng diện tích đất 8.321 m2. Dự án này còn có tên thương mại là Alpha City, do Golden Hill làm chủ đầu tư.

Trước thời điểm phát hành không lâu, CTCP Đầu tư Voyage và Golden Hill đã ký thỏa thuận đặt cọc số 01/2021/TTĐC/TMDV/GHIC-VAIC để Voyage nhận chuyển nhượng "diện tích mục tiêu" từ Goden Hill.

Các quyền tài sản, phải thu và phát sinh từ thỏa thuận đặt cọc nói trên đã được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank), Khối Ngân hàng Bán buôn Miền Nam vào ngày 14/4.

Tổng giá trị trái phiếu phát hành gần đúng với dư nợ gốc 8.054 tỷ đồng mà Golden Hill công bố. Nhiều khả năng đây là thương vụ huy động vốn kèm theo đảo nợ để chuyển giao dự án từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới.

Nói về Techcombank, tính đến thời điểm 30/6/2021, nhà băng này đang dẫn đầu về cả số dư và tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản, lần lượt ở mức gần 101.489 tỷ đồng và chiếm hơn 33% tổng dư nợ cho vay của ngân hàng mẹ. Số dư nợ này tăng 11% trong 6 tháng qua, tương đương tăng hơn 10.128 tỷ đồng. 

Trái phiếu bất động sản bộc lộ nhiều rủi ro  

Theo nhiều chuyên gia, thị trường TPDN đang phát triển nóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là trái phiếu bất động sản. Bộ Tài chính cũng đã đưa ra cảnh báo việc phát hành TPDN riêng lẻ bộc lộ nhiều rủi ro cho nhà đầu tư và có nguy cơ gây mất an ninh, an toàn nền tài chính quốc gia.

SSI Research cũng từng đưa ra cảnh báo, việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc, lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa bởi khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng bị sụt giảm nghiêm trọng.

Theo TS. Võ Trí Thành, thị trường TPDN Việt Nam còn thiếu nhiều yếu tố quan trọng như nền tảng hệ thống thanh toán, khuôn khổ pháp lý, chuẩn mực kế toán kiểm toán, đặc biệt là thiếu đơn vị xếp hạng tín nhiệm và quỹ tài chính. Do vậy, gần như cuộc chơi trên thị trường này thuộc về các ngân hàng thương mại.

Hiện nay, các ngân hàng và công ty chứng khoán đóng vai trò thu xếp cho các đợt phát hành và quản lý tài sản đảm bảo. Theo dữ liệu từ Fiin Group, hơn 70% TPDN do ngân hàng nắm giữ.

Đáng chú ý, sự kiện "bom nợ" 300 tỷ USD của Tập đoàn BĐS Trung Quốc - Evergrande trong những ngày gần đây là lời cảnh báo đối với các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam khi “chạy đua” phát hành trái phiếu với lãi suất cao ngất ngưởng cần phải nhìn nhận lại khả năng trả nợ của mình.

Thực tế, mặt bằng chung lãi suất trái phiếu bất động sản đang cao gấp đôi lãi suất ngân hàng, trong đó phần lớn trái phiếu không có tài sản đảm bảo hoặc được đảm bảo bằng cổ phiếu.

Lãi suất cao trong bối cảnh nền kinh tế đang có nhiều khó khăn như hiện nay, có thể thấy khả năng doanh nghiệp có tăng trưởng mạnh để có thể trả lãi cao cho nhà đầu tư là rất khó. Chưa kể nếu hoạt động của doanh nghiệp gặp khó khăn, có thể mất khả năng trả nợ. Như vậy, rủi ro mất vốn khi doanh nghiệp không thực hiện được nghĩa vụ thanh toán cả gốc và lãi trái phiếu là rất có thể xảy ra.