Thị trường bất động sản: “Gỡ” mãi vẫn “khó”, do đâu?

Trong vài năm gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) gặp nhiều khó khăn, thách thức và nảy sinh nhiều vấn đề cần phải giải quyết. Thời gian qua, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị quyết, chỉ thị giải quyết những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản.

Chính phủ cũng đã lập Tổ công tác trực tiếp làm việc với các địa phương, doanh nghiệp BĐS để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án. Đồng thời, đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ doanh nghiệp và thị trường.

Tuy nhiên, báo cáo 6 tháng đầu năm 2023 của Bộ Xây dựng cho biết, thị trường BĐS tiếp tục trạng thái trầm lắng. Mặc dù một số ngân hàng thương mại đã giảm lãi suất cho vay nhưng hoạt động tại thị trường vẫn chưa sôi động trở lại.

Cụ thể, 6 tháng đầu năm mới hoàn thành 25 dự án nhà ở thương mại, với khoảng 10.000 căn, đạt khoảng 50% so với 6 tháng cuối 2022.

Hiện đang triển khai xây dựng 659 dự án (đạt khoảng 60,4% so với 6 tháng cuối 2022); Đã được cấp phép mới khoảng 23 dự án (đạt khoảng 29,41% so với 6 tháng cuối 2022); có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (số lượng dự án bằng khoảng 37,5% so với 6 tháng cuối năm 2022)…

“Thị trường vẫn đang đối diện tình trạng thiếu trầm trọng nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Giao dịch trầm lắng, doanh nghiệp không tiếp cận được các nguồn vốn, dừng triển khai các dự án bất động sản, cắt giảm lao động…ảnh hưởng đến an sinh, trật tự xã hội”, Bộ Xây dựng cho biết.

Lý giải các khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản, GS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, kể năm 2020, thị trường BĐS đã có biểu hiện sốt giá, nhất là đầu năm 2022 tình trạng sốt giá đã lên đến đỉnh điểm. Việc sốt giá này có nguyên nhân sâu xa là hệ thống pháp luật còn nhiều khoảng trống, khoảng chồng chéo, nhất là Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi kịp thời, làm cho việc phê duyệt các dự án đầu tư bị dừng lại. Thiếu cung dự án là nguyên nhân gốc gây ra sốt giá. 

Tuy nhiên, từ nửa cuối năm 2022 đến nay thị trường BĐS lại rơi vào tĩnh lặng, thậm chí nhiều nơi còn giảm giá, cắt lỗ. Lý do của tình trạng mất thanh khoản này là do sức tài chính sau COVID-19 không đủ để thị trường BĐS hoạt động bình thường. Các nguồn vốn cho đầu tư kể cả tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu đều không tạo được hiệu quả khi vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp phát triển dự án BĐS đều rất nhỏ bé.

Điều quan trọng nhất là nguồn vốn lớn nhất để phát triển các dự án BĐS nhà ở là vốn từ cơ chế bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng khi các dự án không phê duyệt nổi thì nguồn vốn này cũng không còn nữa. Vì vậy, không có vốn để nuôi dưỡng thị trường thì thị trường át phải rơi vào im lặng.

“Chính phủ đã có nhiều giải pháp mang tính tìm kiếm cách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, đặc biệt đã thành lập Tổ công tác để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Hoạt động của Tổ công tác này rất tích cực, có nhiều báo cáo, nhiều kiến nghị nhưng thực sự chưa thể chạm tới giải pháp căn cơ nhất là đổi mới cách xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai, BĐS sao cho không còn khoảng trống, không còn xung đột pháp luật để có một hệ thống pháp luật đầy đủ, nhất quán và hoàn chỉnh.

Nếu không, tình trạng đúng được luật này thì lại trái luật khác sẽ mãi kéo dài cho nên gần đây đã sinh ra hiện trạng "gác bút cho lành", cứ như vậy dòng chảy phát triển sẽ bị tắc nghẽn, và cuộc sống đành nằm yên chờ đợi”, GS. Đặng Hùng Võ nói.

Nếu không có giải pháp mạnh, thị trường sẽ tiếp tục gặp khó

Theo dõi thị trường bất động sản qua 3 thời kỳ với những biến động như phát triển rực rỡ và đi xuống, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS có tính chu kỳ. Thị trường BĐS Việt Nam cũng như các nước khác, nhiều người hiện cũng đã đánh giá, rút ra kết luận về tính chu kỳ của thị trường.

Theo ông Hà, sở dĩ thị trường BĐS gặp khó như hiện nay, ngoài những nguyên nhân đã nêu về cơ chế chính sách, thể chế, còn có vấn đề về nguồn vốn của thị trường. Thị trường bất động sản gắn liền chặt chẽ với thị trường tín dụng và phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn vay. Thế nhưng rõ ràng nguồn vốn cho thị trường từ 2 nguồn tín dụng và trái phiếu là không bền vững.

“Chúng tôi thấy rằng trong chính sách lần này, nhất là vấn đề thị trường về Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai, chúng ta cũng chưa giải quyết được vấn đề nguồn vốn cho thị trường dài hạn và ổn định. Bên cạnh đó, tôi cho rằng đợt này chưa có định hướng mạnh mẽ trong vấn đề nguồn vốn từ thị trường. Chính vì vậy, đây là một trong những vấn đề nếu như không có giải pháp mạnh mẽ hơn thì thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong tương lai”, vị này nói.

Theo ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có 4 nguyên nhân khiến thị trường bất động sản hiện đang gặp khó, gồm:

Thứ nhất, liên quan đến pháp luật về đất đai: Nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất. Nhiều trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện…

Thứ hai, nguyên nhân liên quan đến pháp luật về quy hoạch: Một số dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch phân khu, tổng thể đang phải rà soát, điều chỉnh, cập nhật theo quy định.

Thứ ba, nguyên nhân liên quan đến pháp luật về đầu tư: Điều chỉnh tiến độ dự án, điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định…

Thứ tư, về dòng vốn: Việc tiếp cận nguồn vốn vay của doanh nghiệp bất động sản vẫn không dễ dàng, chủ yếu do ba vấn đề là mức lãi suất cao, pháp lý dự án và niềm tin thanh khoản thị trường (lãi suất 11-12%/năm).

“Việc hạ, giảm lãi suất 0,5-2% trong thời gian qua là một nỗ lực rất lớn của Chính phủ và hệ thống ngân hàng. Động thái này đang có hiệu ứng tích cực mạnh mẽ lên nền kinh tế và các doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, nếu rút ngắn thời gian dự án 1 năm có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm khoản lãi suất lên tới 12-15% chi phí vốn. Đó là chưa kể tiết kiệm chi phí tiền lương, máy móc thiết bị,… cho cả năm”, ông Khôi nói.