Văn phòng cho thuê tại Hà Nội và TPHCM: Giá thuê phân hóa, cuộc đua chuyển sang chất lượng

Giá thuê văn phòng phân hóa mạnh giữa Hà Nội và TPHCM

Dữ liệu từ Knight Frank (Công ty TNHH Knight Frank Việt Nam) cho thấy giá thuê văn phòng tại TP.HCM vượt trội so với Hà Nội ở cả hai phân khúc chính. Mức giá thuê trung bình tại TP.HCM cho văn phòng hạng A đạt khoảng 58,9 USD/m²/tháng, trong khi Hà Nội chỉ ở mức 35,8 USD/m²/tháng. Đối với hạng B, TP.HCM ghi nhận khoảng 33,2 USD/m²/tháng, còn Hà Nội khoảng 19,7 USD/m²/tháng.

Về quy mô nguồn cung, Hà Nội hiện có tổng diện tích văn phòng lớn hơn với khoảng 2,1 triệu m², so với 1,8 triệu m² tại TP.HCM. Tuy nhiên, tỷ lệ nguồn cung đạt chứng nhận xanh tại TP.HCM đang chiếm ưu thế, với hơn 40 % diện tích văn phòng có tiêu chuẩn bền vững, thể hiện nhu cầu ngày càng tăng của thị trường đối với không gian làm việc thân thiện môi trường.

Diễn biến này cho thấy thị trường chưa bước vào chu kỳ tăng trưởng nóng, mà đang trong giai đoạn chọn lọc và tái cơ cấu khách thuê. Trong năm 2025, TP.HCM ghi nhận diện tích hấp thụ ròng khoảng 52.800 m², tương đương khoảng một nửa so với đỉnh năm 2024, phản ánh nhu cầu phục hồi nhưng chưa bứt phá mạnh. 

Nhu cầu chủ yếu đến từ các ngành phát triển nhanh như logistics và công nghệ thông tin, vốn yêu cầu các tiêu chuẩn hạ tầng hiện đại và không gian làm việc linh hoạt. Ở chiều ngược lại, thị trường Hà Nội có mức hấp thụ gần 44.300 m², phần lớn được dẫn dắt bởi các công ty công nghệ có vốn đầu tư nước ngoài tìm kiếm không gian làm việc chất lượng cao.

Cả hai thị trường đang chứng kiến xu hướng "chạy đua tìm kiếm chất lượng" (flight to quality), khi khách thuê dịch chuyển sang các tòa nhà mới, có vị trí tốt, thiết kế hiện đại và tiêu chuẩn bền vững, thay vì chỉ cân nhắc yếu tố giá thuê. Xu hướng nâng cấp này cũng phù hợp với diễn biến thị trường quốc tế khi các doanh nghiệp toàn cầu tối ưu hóa không gian làm việc nhằm thu hút nhân tài và hỗ trợ công nghệ số.

Nhiều triển vọng tích cực trong năm 2026

Chuyển sang năm 2026, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM được nhiều đơn vị nghiên cứu và chuyên gia trong ngành đánh giá có triển vọng tích cực, nhưng cũng đầy cạnh tranh và thay đổi về cấu trúc.

Theo nhiều báo cáo cập nhật, cả hai thị trường sẽ duy trì tính ổn định nhưng cạnh tranh hơn về chất lượng không gian làm việc và dịch vụ. Nghiên cứu thị trường cho thấy tại Hà Nội, thị trường được kỳ vọng ổn định với tăng trưởng chậm về giá thuê nhưng đa dạng về lựa chọn cho khách thuê, khiến chủ đầu tư cần linh hoạt trong chiến lược cho thuê để giữ thị phần.

Chuyên gia Savills Việt Nam nhận định, thị trường văn phòng có triển vọng tích cực nhờ nhu cầu thuê được duy trì bởi dòng vốn FDI và xu hướng nâng cấp tới không gian làm việc chất lượng cao, xanh và hiệu quả hơn; phân khúc hạng A được dự báo tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt và ghi nhận nhu cầu tăng trưởng rõ rệt.

Ở TP.HCM, Savills cũng chỉ ra nguồn nhân lực dồi dào, chi phí vận hành cạnh tranh và nguồn cung văn phòng đạt tiêu chuẩn ESG (xanh, bền vững) là động lực chính thu hút nhà đầu tư quốc tế, nhất là các tập đoàn công nghệ và các Trung tâm Năng lực Toàn cầu (GCC). Nhóm khách thuê chiến lược này được dự báo sẽ góp phần định hình tiêu chuẩn cao mới cho thị trường trong trung và dài hạn.

Bên cạnh đó, tại hội thảo Vietnam Real Estate Market Outlook 2026, các chuyên gia CBRE, chỉ ra rằng thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh cung – cầu trong giai đoạn 2026–2028. Dự báo nhu cầu mạnh mẽ tập trung tại các khu vực trung tâm và vệ tinh, như khu CBD tại TP.HCM và Tây Hồ Tây ở Hà Nội, với các dự án văn phòng hạng A có chất lượng cao và dịch vụ nâng cao.

Nhìn tổng thể ở cả hai thị trường, xu hướng dịch chuyển sang các không gian làm việc linh hoạt, chất lượng cao và có tiêu chuẩn bền vững (ESG) sẽ tiếp tục là lực kéo cho thị trường văn phòng trong năm 2026 và các giai đoạn tiếp theo. Đây cũng là cơ hội để các chủ đầu tư tái cơ cấu sản phẩm, nâng cấp dịch vụ và áp dụng các mô hình linh hoạt nhằm đáp ứng yêu cầu của doanh nghiệp trong bối cảnh cạnh tranh toàn cầu ngày càng khốc liệt.

Thị trường văn phòng vì thế không chỉ cạnh tranh về giá, mà chuyển sang cạnh tranh về chất lượng không gian, dịch vụ và khả năng thích ứng dài hạn.