Xây số lượng nhà nhiều gấp 5 lần Mỹ và châu Âu cộng lại, 'quả bom' bất động sản trực chờ phát nổ ở Trung Quốc

Người thắng xổ số thường nhận được tiền. Ở Trung Quốc, phần thưởng lớn nhất là được phép sử dụng nó. Nhu cầu về những ngôi nhà mới ở những vị trí tốt luôn rất cao song nguồn cung lại hạn chế đến mức một số thành phố sử dụng xổ số để phân bổ chúng với tỷ lệ cực thấp là 1/60.

Khi con số của mình được chọn, John Chen, một kỹ sư ở Thượng Hải, chỉ có ba phút để quyết định xem có nên bỏ ra 10 triệu nhân dân tệ (1,5 triệu USD) để mua một căn nhà hay không. "Nó khiến tài khoản ngân hàng của tôi trống trơn. Nhưng tôi đã quyết mà không hề do dự", anh nói. Yang Yang, một doanh nhân 38 tuổi ở Hàng Châu, đã thua ba lần trước khi giành chiến thắng chung cuộc vào mùa xuân năm ngoái. "Nó thậm chí còn căng thẳng hơn kỳ thi tuyển sinh đại học của tôi", anh nói đùa.

Ngay cả chuyện có thể tham gia "xổ số nhà ở" hay không cũng cần sự may mắn, bởi vì những người tham gia có hộ khẩu ở các thành phố đang "sốt", điều càng làm nới rộng khoảng cách giàu nghèo tại Trung Quốc.

Các khu vực rộng lớn khác của đất nước lại gặp phải vấn đề ngược lại: xây quá nhiều khu chung cư trong khi nền kinh tế suy thoái và ít người mua nhà ở đó. Hegang, một thị trấn gần biên giới với Nga, nhanh chóng trở thành tâm điểm chú ý sau khi những ngôi nhà ở đó được quảng cáo với giá chỉ 20.000 nhân dân tệ (3.000 USD), thấp hơn giá một mét vuông ở Thượng Hải. Đó là một ví dụ điển hình về tình trạng thừa nhà ở nhiều thị trấn nhỏ.

Sự phân chia tương tự cũng phổ biến trên khắp thế giới, khi giá nhà rất đắt đỏ ở các thành phố lớn nhưng lại vô cùng thấp ở các thị trấn nhỏ. Tuy nhiên, mức độ phân hóa ở Trung Quốc khiến việc hiểu về bất động sản là điều cần thiết nếu bạn muốn nắm bắt những gì đang diễn ra trong nền kinh tế.

Mỗi năm Trung Quốc bắt đầu xây dựng khoảng 15 triệu ngôi nhà mới, nhiều hơn gấp năm lần số lượng ở Mỹ và châu Âu cộng lại. Lĩnh vực bất động sản - bao gồm tác động trực tiếp của tất cả các công trình xây dựng và ảnh hưởng gián tiếp của nó đối với lĩnh vực xung quanh từ bê tông đến rèm cửa - chiếm một phần tư GDP của Trung Quốc. 

Các tác động tài chính cũng rất sâu sắc. Theo Moody’s, vào năm 2021, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đang kiếm được hơn 100 tỷ USD tiền hoàn trả trái phiếu. Đối với toàn thế giới, khoảng một phần mười dư nợ ngân hàng cho các khách hàng phi tài chính đã được chuyển đến lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc, từ việc tài trợ cho các nhà phát triển cho đến thế chấp cho người mua nhà.

Tất cả những dấu hiệu này góp phần tạo thành một quả bom hẹn giờ. Một số sự thật cơ bản thực sự đáng báo động. Theo một cuộc khảo sát được trích dẫn rộng rãi, có tới 20% số nhà ở Trung Quốc bị bỏ trống. Đầu tư vào nhà ở tương đương khoảng 1/10 GDP hàng năm, thậm chí cao hơn mức bất thường từng đạt được ở Nhật Bản trước khi bong bóng bất động sản xuất hiện ba thập kỷ trước. Nợ tăng lên đối với người mua nhà và các công ty bất động sản. Evergrande, nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc, đã vay 120 tỷ USD, tăng gấp 56 lần chỉ trong một thập kỷ qua.

Tuy nhiên, công bằng mà nói rằng những lo ngại như vậy không có gì mới. Vào năm 2009, Jim Chanos, một nhà quản lý quỹ đầu cơ, cho biết Trung Quốc là một "Dubai trên đà phát triển", và dự đoán rằng danh mục trong lĩnh vực bất động sản của họ sẽ phát triển theo một cách ngoạn mục. Kể từ đó, giá đã tăng gấp đôi, và số lượng nhà mới đã được xây đủ cho 250 triệu người. Thời gian tồn tại của của cơn sốt này cho thấy thị trường phức tạp hơn những mô tả đơn thuần như "bong bóng".

Tạo lập thị trường

Đã có một loạt các quy định nhằm ngăn cản những lời tiên tri về việc bong bóng vỡ. Một số đã được áp dụng từ lâu, chẳng hạn như quy định rằng khoản trả trước cho các thế chấp phải bằng ít nhất 30% giá mua một ngôi nhà. Với rất nhiều vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà, chủ nhà được khuyến khích mạnh mẽ để trả tiền thế chấp hàng tháng của họ, hạn chế rủi ro về một vòng luẩn quẩn của việc vỡ nợ, bán hàng bị ép giá và giảm giá. Tại những thành phố đông dân nhất, nhu cầu cũng bị hạn chế chặt chẽ, bởi vì hộ khẩu là điều kiện tiên quyết để mua nhà.

Khi lĩnh vực bất động sản đã mở rộng đến mức khổng lồ, chính phủ đã cam kết phát triển cái mà họ gọi là "cơ chế dài hạn" để ổn định giá cả và đầu tư. Thị trường bất động sản quá quan trọng đến nỗi không thể được cho phép tự điều tiết. Trong thực tế, điều này đồng nghĩa với nhiều tầng quy tắc hơn bao giờ hết. Các thành phố như Thượng Hải và Hàng Châu bắt đầu yêu cầu các nhà phát triển "chạy xổ số" cho các căn hộ mới, ưu tiên những người chưa có nhà. Nhiều thành phố khác đã đưa ra các hạn chế như cấm mọi người mua ngôi nhà thứ hai.

Những luật lệ này đã tạo ra "trò chơi mèo vờn chuột". Kể từ khi lệnh cấm mua nhà thứ hai áp dụng cho các gia đình, một số cặp vợ chồng đã ly hôn giả để mua một ngôi nhà khác. Vào ngày 21 tháng 1, Thượng Hải ra phán quyết rằng những người ly hôn phải đợi ba năm để được tính là người mua nhà lần đầu nếu họ đã sở hữu một căn nhà khi kết hôn.

Chính phủ hiện cũng đang kiểm soát các công ty bất động sản mắc nợ nhiều nhất. Cuối năm ngoái, ngân hàng trung ương và bộ nhà ở cho biết họ sẽ bắt đầu đánh giá đòn bẩy của các nhà phát triển dựa trên cơ sở "ba vạch đỏ" - chẳng hạn như nợ phải trả của họ không được vượt quá 70% tài sản. Theo Plenum, một công ty tư vấn cho biết chỉ có 11 trong số 100 nhà phát triển lớn nhất được cho là vượt qua cả ba vạch quy định trên. Những người khác cần phải tìm cách đáp ứng các vạch này; nếu không, họ sẽ phải đối mặt với giới hạn nghiêm ngặt về tài chính trong tương lai.

Động lực này cung cấp một nghiên cứu điển hình về cách mà các quy định thay đổi hình thái thị trường. Một số nhà phát triển đang cố gắng giảm tỷ lệ đòn bẩy của họ bằng cách thu hút các nhà đầu tư mới hoặc bằng cách cắt đứt với các công ty con, chẳng hạn như các chi nhánh quản lý tài sản. Tuy nhiên, đối với nhiều công ty, bước đầu tiên rõ ràng là phải thúc đẩy dòng tiền bằng cách bán nhiều nhà với tốc độ nhanh chóng hơn, dẫn đến việc giảm giá nhà bán.

R&F là một trong những nhà phát triển lớn đang gặp khó khăn. Tại một trong những dự án mới ở Jiangmen, miền nam tỉnh Quảng Đông, giá nhà đã giảm giá 20% trong những tháng gần đây.

Doanh số bán hàng đã tăng vọt - trung bình họ bán được khoảng 15 căn nhà mỗi ngày. Ngay cả vào buổi chiều các ngày trong tuần, một lượng khách hàng tiềm năng đều đặn đi dạo quanh để xem xét tiến trình các căn hộ vẫn đang được xây dựng. Một nhân viên với mái tóc búi cao như một thần tượng nhạc pop Hàn Quốc, khoe rằng chỉ riêng anh ta đã bán được 18 triệu nhân dân tệ trong tháng 12, mặc dù con số đó chỉ đủ để xếp thứ ba trong số các đồng nghiệp của anh.

Nhìn trong phạm vi hẹp, nhiều biện pháp can thiệp đã có hiệu quả. Ở các thành phố lớn nhất, giá cả về cơ bản không đổi trong điều kiện lạm phát được điều chỉnh suốt bốn năm qua. Doanh số bán bất động sản hàng năm trên toàn quốc vẫn ở mức tương tự trong suốt thời gian đó, trong khi doanh số các dự án mới bắt đầu đi ngang.

Một kế hoạch phá dỡ những ngôi nhà cũ ọp ẹp và cung cấp cho chủ sở hữu tiền mặt để mua những ngôi nhà mới đã giúp xóa sổ một số căn nhà không bán được ở các thị trấn nhỏ. Sẽ chỉ mất khoảng mười tháng để xóa bỏ tất cả hàng tồn kho hiện có với tỷ lệ bán hàng hiện tại. "Lĩnh vực bất động sản thực sự mạnh mẽ hơn trước đây rất nhiều. Hiện nay chính phủ sở hữu rất nhiều kiểu đòn bẩy", Zhang Sisi của Đại học Tế Nam ở Quảng Châu cho biết.

Bề nổi của một tảng băng chìm

Nhưng sự bình tĩnh này tạo ra một loại lo lắng khác. Nhiều quy tắc và hạn chế không đơn thuần giúp thị trường lành mạnh hơn. Lấy bình ổn giá là một ví dụ. Khi các chủ đầu tư trúng đấu giá đất ở các thành phố lớn, họ phải định giá trong một phạm vi hẹp do chính phủ quy định.

Một kết quả bất lợi là những ngôi nhà mới có thể rẻ hơn một phần ba so với những ngôi nhà đã qua sử dụng ở cùng khu vực lân cận. Do đó, một quy tắc khác được đề ra: để ngăn mọi người chuyển nhà mới hòng kiếm lợi nhuận, một số thành phố lớn đã áp dụng hình phạt đối với chủ sở hữu bán trong vòng năm năm sau khi mua. Trong khi đó, xổ số hoạt động như một hạn ngạch để quyết định quy mô của thị trường. Giá cả có thể được kiểm soát, nhưng nhu cầu vẫn chưa được đáp ứng đủ.

Trong một cuộc can thiệp khác, các quan chức đang cố gắng giảm áp lực dân cư tại các thành phố lớn nhất bằng cách hướng họ tới sống trong những thành phố nhỏ hơn — cụ thể là trong các cụm đô thị vệ tinh đang được xây dựng ngay bên ngoài các đô thị của Trung Quốc. Những thị trấn này được giao kết với các thành phố lớn bằng hệ thống tàu cao tốc và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho những người mới đến muốn có hộ khẩu. Để khiến những khu vực này trở nên hấp dẫn, chính phủ cũng đang đầu tư nhiều hơn vào các bệnh viện và trường học. Bà Zhang nói: "Đôi khi phải cần đến Bộ giáo dục chứ không phải Bộ nhà ở để giải quyết các vấn đề trên thị trường nhà ở".

Có nhiều bằng chứng hiển nhiên cho thấy các nhà phát triển đang phản ứng với chính sách này. Mảnh đất màu mỡ nhất cho các cụm thành phố là bốn tỉnh ven biển thịnh vượng (Quảng Đông, Phúc Kiến, Chiết Giang và Giang Tô). Năm ngoái, con số đầu tư tại 4 tỉnh này này chiếm 34% tổng đầu tư bất động sản ở Trung Quốc, so với 26% của một thập kỷ trước.

"Các nhà phát triển bất động sản đã thay đổi. Họ không còn mua những lô đất lớn ở bất cứ đâu trên đất nước. Giờ đây, họ đang tập trung vào những mảnh đất nhỏ hơn ở những khu vực đắc địa", theo Xiao Wenxiao của CRIC Research, một công ty tư vấn, cho biết. Nói cách khác, dòng chảy của những ngôi nhà mới ở Trung Quốc dường như đi đúng hướng hơn dòng chảy của chứng khoán..

Một câu hỏi mang tính quyết định: Liệu lượng nhà ở của Trung Quốc còn có thể tăng lên được hay không? Tỷ lệ trống 22% - kết quả của một cuộc khảo sát uy tín của Đại học Tài chính và Kinh tế Tây Nam vào năm 2017 - cho thấy thị trường đã bão hoà. Nhân khẩu học của Trung Quốc cũng cho thấy nhu cầu suy yếu. Dân số trong độ tuổi lao động, nhóm người mua nhiều nhà nhất, đang giảm dần. Và tốc độ di cư từ nông thôn ra thành thị, một nguồn cầu lớn khác ở các thành phố, cũng bắt đầu chậm lại.

Tuy nhiên, thị trường nhà ở Trung Quốc chắc chắn không đơn giản như vậy. Tỷ lệ trống 22% phần lớn phản ánh tình trạng xây dựng quá mức tại các thị trấn nhỏ. Tỷ lệ trống bên trong và xung quanh các thành phố lớn có thể dưới 10%, vẫn thấp theo tiêu chuẩn quốc tế, theo China International Capital Corp, một ngân hàng đầu tư cho biết.

Phần lớn nhà ở vẫn còn rất tồi tàn. Một phần mười căn hộ ở các thành phố không có nhà vệ sinh riêng. Và nhiều người trong số những người thuộc tầng lớp trung lưu ngày càng tăng, đã tiết kiệm được những khoản lớn trong năm qua, và quyết định rằng họ muốn những ngôi nhà lớn hơn một chút. Ông Yang ở Hàng Châu nói: "Thành thật mà nói, những người có tiền ngày càng quan tâm nhiều hơn đến chất lượng ngôi nhà của mình".

Tổng hợp tất cả những điều này, dự báo cơ bản của Học viện Chỉ số Trung Quốc, tổ chức nghiên cứu bất động sản lớn nhất của đất nước, là doanh số bán nhà ở sẽ giảm 4% trong nửa thập kỷ tới, từ khoảng 15 triệu căn được bán vào năm 2020 xuống còn 13 triệu vào năm 2025.

Đó sẽ là một thách thức đối với Trung Quốc khi mà từ lâu bất động sản đã là trụ cột của tăng trưởng, đang vấp phải lực cản lớn. Tuy nhiên, nó sẽ là một sự dốc xuống dần dần chứ không phải là sự sụp đổ. Nếu lắng nghe đủ kỹ, tiếng tích tắc của quả bom hẹn giờ dường như đang ngày một nhỏ lại, mờ dần.

Theo The Economist