Cân nhắc quy định mua bán nhà đất bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản

Bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản

Thảo luận về Dự thảo luật kinh doanh bất động sản, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị Ban soạn thảo cần rà soát kỹ lưỡng để không có sự chồng lấn, trùng lắp trong phạm vi điều chỉnh đối với Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, để không gây khó khăn cho người dân trong thực hiện các thủ tục hành chính.

Khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật quy định: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận; trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.

Theo Tổng Thư ký Quốc hội, cần cân nhắc kỹ lưỡng quy định trên vì như vậy, sẽ có trường hợp hợp đồng không cần thực hiện chứng thực, vì vậy cần cân nhắc quy định chặt chẽ để bảo vệ lợi ích pháp lý cho các bên liên quan.

Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Băn khoăn về quy định này, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị ban soạn thảo cân nhắc về sự cần thiết quy định tất cả giao dịch phải qua sàn giao dịch bất động sản. Theo ông, qua phản ánh của một số chủ đầu tư, có thể tiến hành bán trực tiếp cho người mua mà không cần thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy, có thể cân nhắc thêm quy định để giảm phí khi qua sàn giao dịch bất động sản hoặc có quy định mở về các giao dịch bất động sản.

Phát biểu tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Xã hội Nguyễn Thúy Anh chỉ ra rằng, báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản cơ bản tập trung vào các hạn chế, khó khăn và vướng mắc, chưa làm nổi bật được các mặt được trong quá trình thi hành. Các thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản chứng minh cho những mặt được, thành tựu cũng như hạn chế của luật hiện hành còn hạn chế, chưa nhiều, dẫn đến tình trạng thiếu cơ sở vững chắc để các cơ quan hoạch định chính sách nhận định, đánh giá.

Cùng với đó, báo cáo đánh giá tác động chính sách trong dự thảo luật cơ bản mới đưa ra các giả thuyết định tính và lập luận mang tính chủ quan, thiếu các thông tin, số liệu dẫn chứng, thuyết minh thuyết phục. Báo cáo rà soát các quy định của pháp luật hiện hành còn khá đơn giản, chưa chi tiết. Mặc dù trên thực tế còn khá nhiều vướng mắc, xung đột, thiếu thống nhất.

Về quy định nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân môi giới bất động sản, dự thảo vẫn không rõ cách thức quản lý để biết các cá nhân, tổ chức này sẽ thực hiện nghĩa vụ hay chưa. Do đó, Chủ nhiệm Uỷ ban Xã hội đề nghị Ban soạn thảo rà soát, đánh giá đầy đủ, kỹ lưỡng hơn về các thủ tục hành chính phát sinh.

Cho ý kiến về dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Lê Thị Nga cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) liên quan đến nhiều Luật, đặc biệt là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Bộ luật Dân sự. Luật Đất đai liên quan đến chứng nhận quyền sử dụng đất. Bộ luật Dân sự liên quan đến đặt cọc, bảo lãnh. Ủy ban Tư pháp đề nghị rà soát để làm rõ những nội dung còn chồng chéo, mâu thuẫn này. Đặc biệt hiện nay, chúng ta cũng đang sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở để làm sao sau khi sửa đổi các quy định này không còn vướng mắc khiến mâu thuẫn, chồng chéo trong các quy định của pháp luật.

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (điểm d khoản 4 Điều 24) cho thấy, quy định về đặt cọc là quy định mới và trong Bộ luật Dân sự cũng có quy định về đặt cọc. Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Lê Thị Nga đề nghị làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định này. Trường hợp cần thiết thì quy định những nội dung nào đặc thù trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, không cần thiết phải lặp lại quy định của Bộ luật Dân sự.

Cấm môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề

Tham gia thảo luận, Trưởng Ban Công tác Đại biểu Nguyễn Thị Thanh cho biết, Điều 9 trong dự thảo Luật về các hành vi bị cấm quy định, cấm cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này.

Trưởng Ban Công tác Đại biểu đặt vấn đề, luật đã cấm cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng theo Luật, thì có cấm những người hành nghề môi giới bất động sản mà không có chứng chỉ hành nghề hay không? Đại biểu cho rằng cần có quy định cấm môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề để giải quyết vấn đề “cò đất” ở các địa phương.

Trưởng Ban Công tác đại biểu cũng cho biết, tại các địa phương, hoạt động của các sàn giao dịch bất động là không phổ biến, mà chủ yếu là thực hiện đấu giá giá trị quyền sử dụng đất. Do đó, luật cần có những quy định chặt chẽ để phân biệt giữa hành vi người đi môi giới để đi đấu giá đất với người có nhu cầu đấu giá đất thật sự.

Cho rằng Luật cần có sự thống nhất đối với các luật có liên quan, Trưởng Ban Công tác Đại biểu đề nghị cần có sự thống nhất trong mẫu hợp đồng dân sự bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác.

Chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, Giáo dục Nguyễn Đắc Vinh đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản liên quan tới sử dụng đất sở hữu bất động sản để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ hệ thống pháp luật.

Về hồ sơ Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, Giáo dục Nguyễn Đắc nêu rõ, một số quy định dự thảo Luật được sửa đổi, bổ sung để tránh chồng chéo, trùng lặp với hệ thống pháp luật nhà ở, đất đai và đầu tư hợp nhất. Quy định về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản bổ sung quy định về việc bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản bảo đảm tính công khai, minh bạch bổ sung quy định về việc điều tiết để bình ổn, bảo đảm sự ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản.

Ngoài ra, Chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, Giáo dục đề nghị là cần rà soát các quy định tại dự thảo Luật về thu hồi dự án bất động sản kinh doanh quyền sử dụng đất có yếu tố nước ngoài trong dự thảo Luật bảo đảm không trái với các cam kết quốc tế và Việt Nam mà Việt Nam là thành viên tránh phát sinh tranh chấp trong thi hành. Đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, xem xét phạm vi nội dung các thông tin công khai về bất động sản đưa vào kinh doanh và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Cho ý kiến tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Đối ngoại của Quốc hội Vũ Hải Hà cho biết, trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đối với các đối tượng là người Việt Nam ở nước ngoài cũng như người nước ngoài, tổ chức nước ngoài tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đang quy định tại Điều 14, ở dự thảo Luật sửa đổi đang quy định ở Điều 16. Cụ thể, đối với cá nhân người Việt Nam định cư nước ngoài cũng như cá nhân người nước ngoài được mua bất động sản nhà ở.

Tuy nhiên, Chủ nhiệm Ủy ban Đối ngoại của Quốc hội Vũ Hải Hà cho biết, các công trình xây dựng khác được sử dụng  như văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất kinh doanh chưa được quy định cụ thể và không có thống nhất rõ ràng với các địa phương thực.

Tại Khoản 2, Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, cá nhân người nước ngoài chỉ được mua loại hình bất động sản là nhà ở, không được mua các loại hình bất động sản khác như bất động sản du lịch hay các loại bất động sản khác với nhu cầu thực tế. Do vậy, có thể dẫn đến khó khăn, giảm sức hút  nguồn vốn đầu tư, do vậy đề nghị cần cân nhắc.

Góp ý về khái niệm, định nghĩa về kinh doanh bất động sản tại khoản 1 Điều 3 của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được quy định rõ trong Luật Doanh kinh doanh là bỏ vốn đầu tư để kiếm lợi nhuận. Nếu quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản bỏ “thành tố tìm kiếm lợi nhuận” sẽ không đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật doanh nghiệp.

Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Quang Huy đề nghị nghiên cứu quy định về khái niệm kinh doanh bất động sản phải thể hiện thành tố tìm kiếm lợi nhuận trong khái niệm.

Góp ý về quy định điều tiết thị trường bất động sản, đại biểu nhận thấy quy định như dự thảo còn chung chung, chưa chi tiết, cụ thể, chưa làm rõ nội hàm “đóng băng”, tăng trưởng “nóng” và không nên quy định một chương riêng về nội dung này.

Ngoài ra, đại biểu cũng đề nghị cân nhắc các giao dịch dân sự không nhất thiết phải tiến hành qua sàn giao dịch bất động sản, có thể quy định theo hướng khuyến khích, không nên quy định bắt buộc.

Đóng góp ý kiến về dự án Luật, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên cho biết, trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) yêu cầu bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới đủ điều kiện để chuyển đổi đối với dự án bất động sản. Việc quy định điều kiện chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ dự án đã được quy định tại khoản 2 Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Đến nay, Ban soạn thảo dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã sửa là việc giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền đã hoàn thiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, thuế, lệ phí liên quan đến đất đai theo cách tiếp cận mới là cần thiết.

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính, Ngân sách Nguyễn Hữu Toàn phân tích, nội dung bên trong Luật điều tiết cả câu chuyện kinh doanh, hơi nghiêng về giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, cần hiểu được bất động sản là gì để hiểu được kinh doanh bất động sản, từ đó có các quy định rõ hơn. Mặt khác, Luật này không chỉ liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Dân sự... do đó, đề nghị Ban soạn thảo cần rà soát kỹ lưỡng hơn để phạm vi của luật đảm bảo tính phù hợp.

Liên quan tới các hành vị cấm tại Điều 9 dự thảo Luật, Phó Chủ nhiệm Nguyễn Hữu Toàn đề nghị nghiên cứu thêm về các quy định cấm các hành vi thao túng thị trường, thổi giá đất,… Bởi những hành vi trên thực tế qua xảy ra rất nhiều, do chưa có quy định nên dẫn tới khó có biện pháp xử lý.

Về điều kiện của các tổ chức kinh doanh bất động sản, Điều 10 dự thảo Luật quy định phải đáp ứng điều kiện kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, khoản 2 lại quy định các trường hợp không bắt buộc phải có các điều kiện quy định tại khoản 1. Do đó, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách đề nghị quy định rõ ràng hơn về vấn đề này.