Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội sẽ được bố trí linh hoạt

Trước đó, tại Kỳ họp thứ 5, vấn đề đất dành xây dựng NƠXH nhận được sự quan tâm, ý kiến, bàn luận tích cực từ các Đại biểu Quốc hội và nhiều chuyên gia trong ngành. Theo dự thảo Chính phủ trình Quốc hội (tại Tờ trình ngày 14/4/2023), việc quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển NƠXH được giao cho UBND cấp tỉnh.

Chính quyền địa phương có trách nhiệm bố trí đủ quỹ đất phát triển NƠXH theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Và có nội dung không quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng NƠXH nữa.

Tuy nhiên, Ủy ban thường vụ Quốc hội (UBTV Quốc hội) khi tham gia ý kiến đã chỉnh lý nội dung này theo hướng: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành quỹ đất trong phạm vị dự án hoặc vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc đóng góp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất theo quy định của Chính phủ.

Với hướng chỉnh lý trên, Bộ Xây dựng qua nghiên cứu, rà soát và tiếp thu ý kiến chỉ đạo của Lãnh đạo Chính phủ, thực hiện xây dựng 02 phương án để thống nhất phương án Chính phủ trình Quốc hội, cụ thể:

Tại phương án 1, Cơ quan chủ trì soạn thảo xây dựng theo hướng UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NƠXH theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Và có bổ sung thêm nội dung: “Trong quá trình lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, UBND cấp tỉnh căn cứ chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt và điều kiện cụ thể của địa phương có thể bố trí quỹ đất riêng để phát triển dự án NƠXH độc lập hoặc có thể bố trí quỹ đất để xây dựng NƠXH trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị”.

Đối với phương án 2, Điều 81 dự thảo Luật sẽ theo chỉnh lý theo hướng UBTV Quốc hội chỉnh lý, cụ thể: UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NƠXH theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Đối với khu vực nông thôn, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để bố trí quỹ đất dành để phát triển NƠXH.

Trong phương án này thì tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH hoặc bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH (khoản 2 này, Chính phủ sẽ quy định chi tiết trong Nghị định hướng dẫn).

Đối với các đô thị không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện của địa phương để quy định tiêu chí đối với từng dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH hoặc bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH.

Với 02 phương án như trên, Bộ Xây dựng đề xuất chọn phương án 1 để đảm bảo nguyên tắc phân cấp, phân quyền cho địa phương, linh hoạt trong việc áp dụng và có điều kiện tiêu chí để triển khai quy định về đất dành để xây dựng NƠXH Nội dung phương án đã được chỉnh lý theo hướng kết hợp cả 02 phương án do Chính phủ trình và phương án do Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đề xuất.

Hồi tháng 8/2023, tại một cuộc Hội thảo góp ý về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), khi bàn luận về vấn đề đất để xây dựng NƠXH, TS. Phạm Gia Yên – người có nhiều năm gắn bó với ngành Xây dựng đã có bài phát biểu đáng chú ý.

Ông cho rằng, nếu quy định chung chung, không rõ tỷ lệ diện tích đất ở dành xây dựng NƠXH trong dự án nhà ở thương mại thì rất “lỏng lẻo”. Việc quy định tỷ lệ 20% đã là một tiền lệ từ bao năm nay, đã được các địa phương và chủ đầu tư chấp thuận. Vì vậy nên giữ tỷ lệ này, đồng thời luật hóa trong Luật Nhà ở (sửa đổi), thay vì quy định tại các Nghị định như trước đây, tránh tình trạng các Nghị định hướng dẫn liên tục thay đổi, không có tính ổn định cao.

“Tôi đề xuất sửa đổi theo hướng quy định tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô từ 15ha trở lên phải dành 20% diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH. Với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô nhỏ hơn 15ha tại các đô thị trên sẽ thực hiện theo dự thảo Luật”, TS. Phạm Gia Yên phân tích thêm.

Lý giải cho đề xuất này, TS Phạm Gia Yên phân tích: Với quy mô dự án từ 15ha trở lên với tỷ lệ đất ở chiếm 50%, chúng ta có khoảng từ 1,5ha diện tích đất để xây dựng NƠXH trở lên. Với diện tích này đủ để bố trí nhà trẻ, mẫu giáo và các tiện ích khác cho cư dân NƠXH nhằm tạo ra sự độc lập tương đối giữa cư dân nhà ở thương mại và NOXH.

Bên cạnh đó, với quy định dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô từ 15ha trở lên mới phải dành quỹ đất 20%, bước đầu cũng đã khắc phục được tình trạng xây dựng NƠXH manh mún, không đủ điều kiện để bố trí các tiện ích tối thiểu cho người dân trong khu NOXH, thậm trí có thể ảnh hưởng tới kiến trúc cảnh quan của toàn dự án.

Ngoài ra, với quy định trên, sẽ giải quyết được những vướng mắc mà một số cá nhân, tổ chức cho rằng nếu bố trí NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị thì sẽ bất hợp lý do chênh lệch thu nhập, điều kiện sống giữa các đối tượng đặc biệt là người thu nhập thấp không đủ điều kiện để thụ hưởng các dịch vụ tại khu nhà ở thương mại.

Đồng thời, với quy định như TS. Yên đề xuất sẽ tạo ra nhiều khu NƠXH trong nội thị, Đảm bảo được bán kính từ nơi ở đến nơi làm việc của người dân trong khu NOXH, từ nởi ở đến nơi học tập của con em các hộ dân này khu NƠXH không đủ diện tích đất để bố trí các hệ thống trường học.

Cũng đồng quan điểm với đề xuất của cơ quan chủ trì soạn thảo, chuyên gia pháp lý Ths. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản cũng cho rằng: “Phương án này thể hiện tư duy mới về phát triển nhà ở xã hội, nhắm trúng vào điểm nghẽn lớn nhất trong thực thi chính sách NƠXH hiện này là thiếu quỹ đất sách, có kết nối hạ tầng”.

Theo ông Đỉnh: “Nếu làm tốt giải pháp nêu trên thì vướng mắc lớn nhất của chính sách NƠXH hiện nay (quỹ đất sạch, có kết nối hạ tầng kỹ thuật) sẽ được tháo gỡ. UBND cấp tỉnh sẽ hoàn toàn giữ vai trò chủ động từ việc khảo sát, xác định nhu cầu NƠXH của người dân để đưa vào Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Trên cơ sở đó, UBND cấp tỉnh chủ động bố trí đủ quỹ đất danh để phát triển NƠXH ngay trong các đồ án quy hoạch.

Chúng tôi cho rằng, đề xuất như phương án 1 đã xác định vai trò, trách nhiệm chủ trì thực hiện chính sách NƠXH là của Nhà nước, thay vì giao trách nhiệm này cho Chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị thực hiện như hiện nay. Nếu giải pháp này được các địa phương triển khai đồng bộ, có hiệu quả thì có thể tin vào thành công của Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH như Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Như vậy, với 02 phương án được đề xuất, cần các cơ quan có thẩm quyền thảo luận, lựa chọn đưa ra phương án phù hợp, đảm bảo tính khả thi và mục tiêu phát triển NƠXH được phê duyệt.

Dự kiến ngày 23/10 tới đây, Kỳ họp thứ 6 của Quốc hội khóa XV sẽ khai mạc. Tại kỳ họp lần này, Chính phủ sẽ trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với nhiều nội dung mới, quan trọng.