Thành phố Hồ Chính Minh: Các dự án bất động sản vướng mắc gì?

Trước đó ngày 26/4, Bộ Xây dựng đã làm việc trực tiếp với Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh và đại diện một số Sở ngành, UBND cấp quận, huyện để làm rõ các vấn đề mà địa phương này đang gặp khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án BĐS trên địa bàn.

Vướng mắc đối với NƠXH và cải tạo chung cư cũ

Tại buổi làm việc có 30 nội dung vướng mắc của hơn 30 dự án BĐS được ghi nhận thuộc lĩnh quản lý Nhà nước của 03 Bộ, ngành (Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư; Tài nguyên và Môi trường).

Trong đó Bộ Xây dựng có 25 nội dung, bao gồm: 10 nội dung liên quan đến nhà ở xã hội, 10 nội dung liên quan đến cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, 04 nội dung liên quan đến quy hoạch và 01 nội dung liên quan đến chuyển nhượng dự án.

Cụ thể, các vấn đến liên quan đến NƠXH tập trung nhiều đối với cách xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và các khoản chi phí hợp pháp khác và việc phân bổ các chi phí này vào quỹ đất xây dựng NƠXH khi chủ đầu tư nhà ở thương mại thực hiện bàn giao quỹ đất ở 20% cho Nhà nước để phát triển NƠXH.

Bên cạnh đó, vướng mắc ở khâu hướng dẫn áp dụng quy định pháp luật về thực hiện nghĩa vụ NƠXH khi điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án. Đặc biệt, việc giao chủ đầu tư để thực hiện dự án NƠXH tại quỹ đất 20% NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại trước Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

Ngoài ra, các nội dung cần tháo gỡ cũng liên quan đến công tác thẩm định giá bán và giá cho thuê NƠXH; về thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội; về việc tập trung quỹ đất xây dựng khu NƠXH đồng bộ với hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật; về suất vốn đầu tư xây dựng NƠXH.

Mặt khác, thực tế cho thấy trên địa bàn còn vướng trong việc hướng dẫn xác định thành viên của hộ gia đình để xét đối tượng được hưởng chính sách NƠXH; hướng dẫn về xác nhận của UBND cấp xã về thực trạng nhà ở để xét đối tượng được hưởng chính sách NƠXH và hướng dẫn Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú để xét đối tượng được hưởng chính sách NƠXH.

Bộ Xây dựng cũng nhận định 10 nội dung liên quan đến cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cần phải tháo gỡ đó là: Về thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sau khi Hội nghị nhà chung cư đã lựa chọn chủ đầu tư và Thành phố đã công nhận chủ đầu tư.

Về hướng dẫn cơ sở pháp luật, các tiêu chí để xác định hệ số K bồi thường và việc áp dụng pháp luật (theo Luật Nhà ở và Luật Đất đai) khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp phạm vi dự án bao gồm chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm và không phải bị hư hỏng nặng, nguy hiểm buộc phải di dời, tháo dỡ.

Các vướng mắc cũng phát sinh đối với việc miễn tiền sử dụng đất đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc diện bị hư hỏng nặng, nguy hiểm phải di dời tháo dỡ có mở rộng ranh giới, phạm vi thực hiện dự án và dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không thuộc diện bị này.

Nhiều ý kiến ghi nhận phần diện tích sử dụng chung của chung cư thuộc sở hữu Nhà nước (đất khuôn viên, sân chung) cũng cần được hướng dẫn rõ ràng để tránh gây ra những tranh chấp, khiếu kiện.

Bên cạnh đó, nhiều chung cư cũ trên địa bàn Thành phố cũng gặp khó tại các vấn đề như: Về mục tiêu sử dụng các căn hộ còn lại trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sau khi đã hoàn tất bố trí tái định cư. Về phương thức bán đấu giá đối với phần đất chung cư mà nhà nước đã trực tiếp hoàn tất công tác bồi thường, di dời tái định cư cho người dân.

Hướng dẫn diện tích căn hộ được quy đổi theo hệ số K quy đổi thành tiền để làm cơ sở xác định giá trị hợp đồng mua bán và hoàn trả diện tích chênh lệch nếu có; Về bồi thường căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước đối với các dự án đã thực hiện trước ngày Nghị định số 101/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành; xử lý phần diện tích tăng thêm tại căn hộ tái định cư.

Gỡ khó ở giai đoạn đầu tư, đấu thầu

Tổ Công tác cũng nhận diện các dự án BĐS tại Thành phố Hồ Chí Minh đang gặp khó liên quan đến lĩnh vực đầu tư, đấu thầu (03 nội dung) và cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước; việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Cụ thể: Việc điều chỉnh dự án trong trường hợp vi phạm chậm đưa đất vào sử dụng; điều chỉnh chủ trương dự án chỉ có quyết định giao đất và không được chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà ở, kinh doanh BĐS, xây dựng; Vướng mắc khi tổ chức đấu thầu dự án có phần đất do Nhà nước quản lý xen kẽ trong dự án.

Ngoài các vấn đề nêu trên, nhiều dự án BĐS trên địa bàn còn vướng ở khâu quy hoạch và chuyển nhượng dự án. Chủ yếu là cơ sở pháp lý đối với việc áp dụng Nghị quyết 33/2008/NQ-CP ngày 31/12/2008 của Chính phủ; thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung; điều kiện điều chỉnh quy hoạch; thời điểm rà soát quy hoạch đô thị.

Theo đại diện của Tổ Công tác, đối với 25 nội dung vướng mắc thuộc phạm vi quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng, tại buổi làm việc Đoàn công tác của Bộ đã làm rõ và giải đáp nhiều vấn đề và thống nhất chỉ còn 06 vấn đề sẽ báo cáo Tổ Công tác xin ý kiến hướng dẫn bằng văn bản để đảm bảo sự thống nhất trong áp dụng thực hiện trên địa bàn Thành phố.

Với các nội dung thuộc lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Đoàn công tác của Bộ Xây dựng đề nghị Sở Xây dựng tham mưu UBND Thành phố có văn bản gửi các Bộ này để được hướng dẫn cụ thể theo thẩm quyền.

Cơ bản các khó khăn, vướng mắc của các dự án BĐS đang gặp phải có nguyên nhân chủ yếu từ việc tổ chức thực hiện pháp luật của địa phương. Đối với các khó khăn, vướng mắc có nguyên nhân từ quy định pháp luật không còn phù hợp với tình hình thực tiễn, Bộ Xây dựng đã và đang tiếp tục sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật trình cấp có thẩm quyền xem xét thông qua trong thời gian tới.

Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định số 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022 thành lập Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho các địa phương, doanh nghiệp tại Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị làm Tổ trưởng Tổ Công tác.