Doanh nghiệp Bất động sản Trung Quốc gánh khối nợ hơn 5.200 tỷ USD

Tờ WSJ (Mỹ) dẫn nhận định của các nhà kinh tế tại Nomura cho biết, khi Trung Quốc bước vào giai đoạn cuối của một trong những đợt bùng nổ bất động sản lớn nhất trong lịch sử, các nhà phát triển bất động sản của nước này đang đối mặt với khối nợ đáng kinh ngạc, tổng cộng hơn 5.200 tỷ USD. Khối nợ này gần gấp đôi so với cuối năm 2016 và năm ngoái đã vượt tổng sản lượng kinh tế của Nhật Bản, nền kinh tế lớn thứ ba thế giới.

Với những dấu hiệu cảnh báo về khoản nợ của gần 2/5 các công ty tăng trưởng vay từ các nhà đầu tư trái phiếu quốc tế, thị trường toàn cầu đang sẵn sàng cho một làn sóng vỡ nợ tiềm tàng.

Giới chức Trung Quốc ngày càng nghiêm túc trong việc hạn chế việc vay quá mức. Nhưng làm như vậy mà vẫn không tổn hại đến thị trường bất động sản, gây tê liệt nhiều nhà phát triển và làm trật bánh nền kinh tế của đất nước đang là một trong những thách thức kinh tế lớn nhất mà họ phải đối mặt. Nếu họ sai lầm, tác động có thể lan ra toàn cầu.

Nhà phát triển bất động sản xa xỉ Fantasia Holdings Group Co. đã không trả được 206 triệu USD trái phiếu đáo hạn vào ngày 4/10. Vào cuối tháng 9, Evergrande, công ty đang gánh khoản nợ hơn 300 tỷ USD, đã bỏ lỡ hai thời hạn trả lãi trái phiếu.

Một làn sóng bán tháo đã xảy ra trên thị trường trái phiếu rủi ro cao châu Á vào tuần trước. Ngày 8/10, trái phiếu của 24 trong số 59 công ty phát triển bất động sản Trung Quốc trong chỉ số ICE BofA về trái phiếu USD doanh nghiệp châu Á được giao dịch ở mức lợi suất trên 20%, mức cho thấy rủi ro vỡ nợ cao.

Một số người mua nhà tiềm năng đang nghiêng ngả, buộc các công ty phải giảm giá để tăng tiền mặt, và có thể đẩy nhanh đà trượt dốc của họ nếu xu hướng này tiếp tục.

Theo dữ liệu từ CRIC, một chi nhánh nghiên cứu của công ty dịch vụ bất động sản e-House (Trung Quốc) Enterprise Holdings, doanh số bán hàng tổng thể của 100 nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc đã giảm 36% trong tháng 9 so với một năm trước đó.

Dữ liệu cũng tiết lộ, 10 nhà phát triển lớn nhất, bao gồm China Evergrande, Country Garden Holdings Co. và China wenke Co. có doanh số bán hàng giảm 44% so với một năm trước.

Các nhà kinh tế cho biết hầu hết các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc vẫn tương đối khỏe mạnh. Bắc Kinh có đủ khả năng và kiểm soát chặt chẽ hệ thống tài chính để ngăn chặn cái gọi là "khoảnh khắc Lehman sụp đổ", trong đó cuộc khủng hoảng tài chính doanh nghiệp có thể xảy ra.

Vào cuối tháng 9, Businesshala đưa tin Trung Quốc đã yêu cầu chính quyền địa phương chuẩn bị cho các vấn đề có thể gia tăng ở Evergrande.

Tuy nhiên, ngay cả với các doanh nghiệp lành mạnh, mô hình kinh doanh cơ bản - trong đó các nhà phát triển bất động sản sử dụng tín dụng để tài trợ cho các hoạt động xây dựng mới- có thể sẽ thay đổi. Theo các chuyên gia, một số nhà phát triển không thể tồn tại trong quá trình chuyển đổi.

Điều đáng quan tâm là một số chủ đầu tư chủ yếu dựa vào “bán trước”, trong đó người mua trả trước cho các căn hộ vẫn chưa hoàn thiện. Thông lệ này phổ biến ở Trung Quốc hơn ở Mỹ, có nghĩa là các nhà phát triển đang vay không lãi suất từ ​​hàng triệu ngôi nhà, khiến việc tiếp tục mở rộng trở nên dễ dàng hơn nhưng có khả năng khiến người mua không có căn hộ hoàn thiện nếu các chủ đầu tư thất bại.

Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, các giao dịch mua bán trước và các giao dịch tương tự là nguồn tài trợ lớn nhất của khu vực bất động sản kể từ tháng 8 năm nay.

Hous Song, một nhà nghiên cứu tại Viện Paulson (Chicago, Mỹ) cho biết: “Trung Quốc sẽ không quay trở lại mô hình tăng trưởng trước đây đối với thị trường bất động sản. Thay vào đó, Trung Quốc có khả năng sẽ đặt ra một loạt giới hạn đối với cho vay doanh nghiệp, gọi là “ba lằn ranh đỏ”, dù có thể giảm bớt một số hạn chế khác.

Trong khi Bắc Kinh tránh các tuyên bố công khai rõ ràng về kế hoạch xử lý các nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất, nhiều nhà kinh tế tin rằng chính phủ Trung Quốc không có lựa chọn nào khác ngoài việc tiếp tục gây áp lực lên họ.

Các nhà hoạch định chính sách nước này quyết tâm cải cách một mô hình được thúc đẩy bởi nợ và đầu cơ như một phần trong nỗ lực giảm thiểu những rủi ro tiềm ẩn có thể gây mất ổn định xã hội.

Theo JPMorgan Asset Management, căn hộ trung bình ở Bắc Kinh hoặc Thâm Quyến hiện có giá cao hơn 40 lần thu nhập khả dụng hàng năm của một gia đình trung bình.

Các quan chức cho biết họ lo ngại về rủi ro do thị trường tài sản gây ra đối với hệ thống tài chính. Tuy nhiên, củng cố mô hình kinh doanh của các nhà phát triển và hạn chế nợ, gần như chắc chắn sẽ làm chậm đầu tư và gây ra một số suy giảm trong thị trường bất động sản, một trong những động lực lớn nhất cho tăng trưởng của Trung Quốc.

Bất động sản và xây dựng chiếm một phần lớn trong nền kinh tế Trung Quốc, mà theo ước tính của các nhà nghiên cứu Kenneth S. Rogoff và Yuanchen Yang, chiếm đến 29% hoạt động kinh tế của Trung Quốc, nhiều hơn nhiều so với các quốc gia khác. Tăng trưởng nhà ở chậm có thể lan sang các khu vực khác của nền kinh tế, ảnh hưởng đến chi tiêu của người tiêu dùng và việc làm.

Số liệu của chính phủ cho thấy khoảng 650.000 ha diện tích sàn nhà ở đang được xây dựng vào cuối năm ngoái. Con số này gần tương đương với 21.000 tòa tháp với diện tích sàn của Burj Khalifa ở Dubai, tòa nhà cao nhất thế giới.

Theo tính toán của Oxford Economics, hoạt động xây dựng nhà ở trong tháng 8 đã giảm 13,6% so với trước đại dịch do các hạn chế về vay nợ được áp dụng vào năm ngoái.

Doanh thu mà chính quyền địa phương kiếm được từ việc bán đất cho các nhà phát triển bất động sản đã giảm 17,5% trong tháng 8 so với một năm trước đó. Chính quyền địa phương, vốn đang mắc nợ nhiều, dựa vào việc bán đất để lấy phần lớn nguồn thu cho ngân sách.

Một sự suy thoái khác cũng sẽ có nguy cơ khiến các ngân hàng phải chịu nhiều khoản nợ xấu hơn. Theo Moody's Analytics, dư nợ cho vay bất động sản chiếm 27% trong tổng số 28,8 nghìn tỷ USD cho vay ngân hàng của Trung Quốc vào cuối tháng 6.

Do áp lực về vấn đề nhà ở gia tăng, nhiều nhà nghiên cứu và ngân hàng đã cắt giảm triển vọng tăng trưởng của Trung Quốc. Oxford Economics tuần trước đã hạ dự báo tăng trưởng GDP quý 3 hàng năm của Trung Quốc từ 5% xuống 3,6%. Họ cũng hạ dự báo tăng trưởng năm 2022 của Trung Quốc từ 5,8% xuống 5,4%.