Đồng Nai: Khu dân cư Long Hưng sẽ có hơn 3.500 căn hộ nhà ở xã hội

Dự án khu dân cư Long Hưng được triển khai tại xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Chủ đầu tư dự án là Liên hiệp Hợp tác xã Dịch vụ Nông nghiệp Tổng hợp Đồng Nai (Donacoop), một đơn vị kinh tế tập thể hoạt động đa ngành, với vị thế nhất định trong lĩnh vực bất động sản và phát triển hạ tầng. Ông Bùi Thanh Trúc – Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Donacoop là người đại diện theo pháp luật của dự án, chịu trách nhiệm triển khai và giám sát toàn bộ quá trình thực hiện.

Dự án có diện tích quy hoạch lên đến 277,7 ha, với quy mô dân số dự kiến đạt khoảng 35.000 người. Tổng vốn đầu tư theo giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (được cập nhật lần thứ 3 vào tháng 9/2024) là hơn 4.631 tỷ đồng, trong đó 20% là vốn góp của doanh nghiệp và 80% là vốn huy động, vay thương mại. Với quy mô và mức đầu tư này, Long Hưng được xếp vào nhóm dự án đầu tư công nhóm A thuộc diện giám sát chặt chẽ theo Luật đầu tư công số 58/2024/QH15.

Đây là một trong những dự án đô thị lớn nhất từng được tỉnh Đồng Nai phê duyệt vào những năm 2007–2008. Theo Quyết định số 3948/QĐ-UBND ngày 13/11/2007, dự án được quy hoạch chung tỷ lệ 1/5.000; tiếp theo đó là các bước phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/2.000 (năm 2008) và hàng loạt quyết định điều chỉnh 1/500. Một yếu tố đáng chú ý là, từ năm 2010, theo Nghị quyết số 05/NQ-CP của Chính phủ, xã Long Hưng được sáp nhập về TP. Biên Hòa, trở thành khu vực nội thành thay vì ngoại thành như trong quy hoạch ban đầu. Điều này kéo theo sự thay đổi về tiêu chuẩn kỹ thuật hạ tầng, mật độ xây dựng, chiều cao công trình và các yêu cầu môi trường.

Trên thực tế, toàn bộ quy hoạch gốc và Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) của dự án đều được xây dựng từ thời điểm Long Hưng còn là một xã ngoại thành. ĐTM hiện tại phê duyệt từ năm 2009 không còn phù hợp với các quy định mới của Luật Bảo vệ môi trường (năm 2020) cũng như định hướng phát triển đô thị bền vững theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ TP. Biên Hòa và tỉnh Đồng Nai nhiệm kỳ 2020–2025. Chính vì vậy, việc điều chỉnh quy hoạch phân khu chi tiết tỷ lệ 1/500 và lập lại Báo cáo ĐTM là yêu cầu bắt buộc. Đặc biệt, dự án có tổng mức đầu tư hơn 4.631 tỷ đồng, trong đó 80% là vốn vay thương mại thuộc nhóm A theo Luật Đầu tư công, lại càng cần tuân thủ nghiêm các bước đánh giá tác động và thẩm định hiệu quả đầu tư.

Theo nội dung đề xuất điều chỉnh mới nhất, dự án sẽ tổ chức lại các phân khu nhà ở để gia tăng số lượng căn hộ chung cư, trong đó có một phần nhà ở xã hội dạng cao tầng từ 10 đến 12 tầng được nâng lên 25 tầng. Cụ thể, tại khu đất hơn 71.000 m² trong khu dân cư, ba ô đất Ra07, Ra08, Ra09 sẽ được quy hoạch thành các khối nhà 25 tầng, kết hợp thương mại – dịch vụ ở khối đế. Loại hình nhà ở chung cư, nhà ở xã hội dạng nhà chung cư phục vụ cho khoảng 19.375 người với 5.940 căn hộ.

Trong đó, loại hình nhà ở xã hội tại Long Hưng là dạng chung cư cao tầng với 3.596 căn hộ. Trong cơ cấu đất được điều chỉnh quy hoạch gần đây, khu vực nhà ở xã hội chiếm tới hơn 51% tổng diện tích khu vực điều chỉnh cục bộ, điều này cho thấy sự ưu tiên của chính quyền địa phương và nhà đầu tư trong việc phát triển quỹ nhà ở cho nhóm dân cư thu nhập thấp.

Bên cạnh phân khu nhà ở xã hội, dự án Long Hưng còn bố trí nhiều loại hình nhà ở khác nhằm đa dạng hóa sản phẩm, phù hợp với nhu cầu của nhiều tầng lớp dân cư. Cụ thể, sẽ có khoảng 2.344 căn hộ chung cư thương mại, khoảng 2.952 căn nhà liền kề, 260 căn nhà liền kề có sân vườn song lập và 762 căn biệt thự ven sông, bố trí dọc sông Bến Gỗ và rạch Cây Ngã – nơi có cảnh quan tự nhiên thuận lợi để phát triển các khu nhà ở cao cấp, biệt lập.

Về hạ tầng dịch vụ công cộng, Long Hưng đã hoàn thiện một số công trình thiết yếu như trung tâm hành chính mới của xã Long Hưng, một trường tiểu học và một trường mầm non. Tổng diện tích đất dành cho hạ tầng dịch vụ công cộng khoảng 18,2 ha, sẽ bao gồm nhà văn hóa kết hợp thương mại, cơ sở y tế và các công trình giáo dục nội trú quy mô quốc tế trong tương lai.

Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ tại khu vực phía Đông TP.HCM và vùng phụ cận, dự án Long Hưng được xem là một phần trong chiến lược phát triển không gian đô thị mở rộng của thành phố Biên Hòa và tỉnh Đồng Nai. Theo quy hoạch chung xây dựng tỉ lệ 1/5.000 do UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt năm 2007, khu vực Long Hưng được định hướng trở thành khu đô thị du lịch – kinh tế mở đạt tiêu chuẩn đô thị loại II.

Để hiện thực hóa mục tiêu này, Donacoop đã lần lượt lập và trình duyệt các quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2.000 và 1/500 cho từng phân khu, trong đó đặc biệt nhấn mạnh đến sự cân bằng giữa phát triển đô thị hiện đại và đảm bảo các yếu tố xã hội, môi trường bền vững.

Dù được cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu từ năm 2008, đến nay tiến độ triển khai dự án mới chỉ đạt mức hạn chế, đặc biệt ở khu vực nhà liền kề (mới hoàn thành khoảng 2,3% tổng diện tích). Tuy nhiên, việc điều chỉnh quy hoạch cục bộ gần đây nhằm tăng tỷ trọng nhà ở xã hội, kết hợp thúc đẩy giải ngân nguồn vốn vay và vốn huy động, đang mở ra kỳ vọng mới về khả năng tăng tốc trong giai đoạn 2025–2030.

Việc phát triển hơn 3.500 căn hộ nhà ở xã hội tại dự án Long Hưng không chỉ giúp cải thiện nguồn cung cho phân khúc thị trường đang khan hiếm mà còn đóng vai trò then chốt trong chiến lược giãn dân, giảm áp lực nhà ở tại khu vực trung tâm TP.HCM và vùng giáp ranh. Đây cũng là minh chứng rõ ràng cho hướng đi bền vững, chú trọng yếu tố cộng đồng của một dự án quy mô lớn, góp phần thúc đẩy sự phát triển hài hòa giữa kinh tế – xã hội và môi trường tại Đồng Nai trong tương lai.