"Mùa đông" của thị trường bất động sản Trung Quốc

Trong tình hình kinh tế toàn cầu ảm đạm, một "mùa xuân phục hồi" cho nền kinh tế Trung Quốc vào 2025 được nhận định sẽ khó xảy ra, dẫn đến sự trầm lắng kéo dài của thị trường bất động sản, vốn từng là "xương sống" của nền kinh tế Trung Quốc trong gần hai thập kỷ qua.

Đây không chỉ là vấn đề nội tại của thị trường tỷ dân, mà còn là một cảnh báo toàn cầu về mặt trái của tăng trưởng nóng trên thị trường bất động sản. Là hệ quả của chu kỳ suy thoái, "mùa đông bất động sản" còn phản ánh những bất ổn mang tính cấu trúc, đặt ra bài toán khó cho chính phủ Trung Quốc trong việc phát hiện và giải quyết tận gốc rễ các tác nhân gây ra vấn đề này.

Một bức tranh trầm lắng

Trong vòng một năm trở lại đây, Chính phủ Trung Quốc ban hành hàng loạt chính sách kích thích thị trường bất động sản. Hơn 200 thành phố trên toàn Trung Quốc đã nới lỏng các hạn chế mua nhà, lãi suất vay mua nhà giảm xuống dưới 3% hay tỷ lệ trả trước chỉ còn 15%. Tuy nhiên, số liệu cho thấy trong 4 tháng đầu năm 2025, diện tích bán ra của nhà thương mại giảm 19,3% so với cùng kỳ năm trước và số lượng nhà cũ rao bán tại các thành phố hạng nhất tăng vọt 30%, tỷ lệ đấu giá đất trượt đã tăng lên đến 40% và biên lợi nhuận trung bình của ngành đã giảm xuống dưới 5%.

Cụ thể, báo cáo nghiên cứu của China International Capital Corporation (CICC) cho biết, do ảnh hưởng từ dòng tiền thu về từ bán hàng, nguồn vốn thực nhận của các doanh nghiệp bất động sản trong tháng 4 giảm mạnh hơn, ở mức 5,3% so với cùng kỳ. Đầu tư vào bất động sản giảm 11,3% so với thời điểm tương tự năm trước, diện tích khởi công mới giảm 22%, diện tích hoàn công giảm 28%. Đến cuối tháng 4/2025, diện tích đang thi công giảm 9,7% so với cùng kỳ.

Ba "ông lớn" bất động sản Trung Quốc là Hằng Đại (Evergrande), Bích Quế Viên (Country Garden) và Vạn Khoa (Vanke), đều lao đao khi thị trường không khả quan. Hằng Đại bị tòa án Hồng Kông ra lệnh thanh lý công ty con CEG Holdings, đơn vị nắm gần 50% cổ phần Evergrande Property. Tập đoàn này đối mặt với hơn 460 vụ kiện, tổng số tiền bị cưỡng chế thi hành vượt 540 tỷ NDT và đang bị yêu cầu thu hồi 60 tỷ USD từ nhà sáng lập Hứa Gia Ấn. Bích Quế Viên cũng rục rịch tái cấu trúc khoản nợ nước ngoài với mục tiêu giảm tối đa 11,6 tỷ USD thông qua các biện pháp như chuyển nợ thành cổ phần, giãn nợ và giảm lãi suất. Vạn Khoa cũng chịu áp lực lớn, buộc phải vay thêm 1,08 tỷ NDT và huy động 2,04 tỷ NDT từ nguồn bảo hiểm. Điều này dẫn đến giá trái phiếu sụt giảm nghiêm trọng, kéo theo hệ luỵ đối với hệ thống ngân hàng địa phương và trung ương.

Vì đâu đất nước tỷ dân lại "thừa" nhà ở?

Chính sách "ba lằn ranh đỏ" sau năm 2020 đã siết chặt khả năng vay vốn của các doanh nghiệp bất động sản, khiến chi phí tài chính tăng và áp lực thanh khoản gia tăng. Nhiều doanh nghiệp gặp khó trong triển khai dự án, bị chậm tiến độ hoặc buộc phải dừng lại. Sự phân hóa trong ngành ngày càng rõ rệt, khi chỉ một số ít doanh nghiệp lớn đủ sức cầm cự. Ngành quản lý bất động sản đã bước vào giai đoạn cạnh tranh để tồn tại. Các doanh nghiệp lớn mở rộng quy mô, chèn ép không gian sống của các công ty vừa và nhỏ, làm tăng mức độ tập trung của thị trường.

Ngoài ra, nhà ở xây lên cũng không chỉ phục vụ người dân, mà đã trở thành công cụ đầu tư và lưu trữ tài sản. Tuy nhiên, tại một số thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, nơi thị trường vốn đã căng thẳng, lại không có chính sách giảm phí cho nhà bỏ trống, gián tiếp làm giảm động lực giữ nhà hoặc đầu tư dài hạn, nhất là khi giá trị tài sản không tăng. Chính sách này cũng không khuyến khích việc đưa nhà bỏ trống ra thị trường, khiến nguồn cung nhà ở không được sử dụng hiệu quả, càng làm trầm trọng thêm tình trạng chênh lệch cung-cầu và giảm thanh khoản trên thị trường.

Trong giai đoạn "phục hưng vĩ đại của dân tộc Trung Hoa", nền kinh tế Trung Quốc cũng phát triển nóng, kéo theo ngành bất động sản tăng trưởng nhanh chóng dựa vào xây dựng. Tuy nhiên, khi chi phí nhân công, vật tư và vận hành không ngừng tăng lên, mức phí dịch vụ bất động sản thì chưa được điều chỉnh kịp thời, biên lợi nhuận ngày càng bị thu hẹp. Nhu cầu thực tế trên thị trường cũng bị ảnh hưởng bởi các vấn đề dân số sau COVID-19 như tăng tỷ lệ tử vong, giảm tỷ lệ sinh, giảm tỷ lệ di dân từ nông thôn đến thành thị và ngược lại, giảm tỷ lệ người nước ngoài thường trú tại Trung Quốc.

Cùng với sự cải thiện mức sống, yêu cầu của cư dân địa phương đối với dịch vụ quản lý bất động sản cũng đã chuyển từ quản lý cơ bản sang trải nghiệm chất lượng cao. Theo đó, mô hình quản lý lạc hậu, thiếu tinh tế ngày càng khó đáp ứng nhu cầu cá nhân hoá, không những làm gia tăng khiếu nại, tranh chấp về nhà ở mà còn góp phần làm suy giảm niềm tin vào thị trường, trở thành một trong những nguyên nhân khiến bất động sản rơi vào tình trạng "đóng băng" kéo dài.

Cách nào để vượt qua khủng hoảng?

"Mùa đông bất động sản" tại Trung Quốc là kết quả của các yếu tố nội tại và ngoại lực đan xen, từ chính sách kiểm soát tài chính nghiêm ngặt đến biến động kinh tế toàn cầu và thay đổi cấu trúc xã hội hậu đại dịch. Thị trường không chỉ đối mặt với áp lực thanh khoản, tồn kho gia tăng, mà còn chứng kiến sự mất cân đối giữa cung và cầu do đầu tư vượt nhu cầu thực.

Những biện pháp nới lỏng gần đây của chính phủ Trung Quốc tuy có tác động nhất định nhưng vẫn chưa đủ mạnh để đảo chiều xu hướng suy thoái. Để tránh rơi vào vòng lặp bất ổn, Trung Quốc cần một tư duy cải cách sâu rộng hơn, hướng đến một thị trường bất động sản cân bằng, bền vững và đáp ứng tốt hơn nhu cầu an cư thực sự của người dân.