Dự báo lãi suất tiếp tục tăng và hạn chế tín dụng trong năm 2023, bất động sản sẽ bị ảnh hưởng ra sao?
Nhóm phân tích FPTS nhận định, năm 2023, ngành bất động sản nhìn chung sẽ gặp khó khăn khi Việt Nam phải thắt chặt chính sách tiền tệ để chống lại khủng hoảng lạm phát toàn cầu thông qua tăng lãi suất và hạn chế tín dụng.

Theo Báo cáo triển vọng 2023 của CTCP Chứng khoán FPT (FPTS) về ngành bất động sản, nhóm phân tích cho rằng, dự kiến ngành sẽ tiếp tục sụt giảm trong 2022-2023 khi cả pháp lý và tín dụng đều tiêu cực, lần lượt do bất định chính sách trong khi chờ Luật Đất đai sửa đổi (dự kiến hoàn thành trong 2023) và chính sách tiền tệ đã bị thắt chặt từ quý 2 năm 2022 trong bối cảnh khủng hoảng lạm phát toàn cầu (sau dịch Covid-19 và xung đột Nga – Ukraine).
Pháp lý - Cấp phép dự án tiếp tục hạn chế trong giai đoạn sửa đổi Luật Đất đai
FPTS đánh giá sự thận trọng cấp phép dự án nhà ở thương mại mới sẽ tiếp tục trong 2023, chủ yếu do bất định chính sách trong khi chờ Luật Đất đai sửa đổi hoàn thành (dự kiến trong năm 2023) và các thông tư/nghị định hướng dẫn được ban hành sau đó.
Khó khăn của ngành bất động sản cũng được thể hiện qua trao đổi của doanh nghiệp với Nhà nước trong năm 2022. Tại tháng 10/2022, có khoảng 100 dự án bất động sản nhà ở thương mại tại TP.HCM bị ách tắc pháp lý, chủ yếu do bất cập trong điều kiện công nhận chủ đầu tư và yêu cầu tuân thủ quy hoạch đô thị (trong đó nhiều dự án đã kêu cứu chính quyền thành phố từ năm 2019 tới nay), theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.
Đến tháng 11/2022, nhiều tập đoàn bất động sản lớn cả hai miền đã họp với Bộ Xây dựng và
Chính phủ để tháo gỡ hạn chế trong ngành bất động sản hiện nay (trong đó đại đa số tới từ pháp lý và thủ tục hành chính) nhưng chưa có giải pháp cụ thể.
Dù gây gián đoạn trong ngắn hạn, FPTS kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi sẽ giúp ngành bất động sản phát triển bền vững trong dài hạn khi quyền lợi của người dân được đảm bảo và tính minh bạch của thị trường gia tăng.
Tín dụng – Chính sách tiền tệ thắt chặt làm tăng lãi suất và hạn chế tín dụng
Trong 2022 - 2023, ngành bất động sản nhìn chung sẽ gặp khó khăn khi Việt Nam phải thắt chặt chính sách tiền tệ để chống lại khủng hoảng lạm phát toàn cầu thông qua tăng lãi suất và hạn chế tín dụng, trái với giai đoạn nới lỏng từ 2015.
Theo nhóm phân tích, lãi suất cho vay trung bình đã tăng 1,5 điểm % trong năm 2022 và dự kiến tăng khoảng 1 – 2 điểm % trong năm 2023 trong bối cảnh chính sách tiền tệ của nhiều nước lớn đang thắt chặt để chống lại khủng hoảng lạm phát toàn cầu. Môi trường lãi suất tăng đặc biệt tiêu cực với cả khách hàng và doanh nghiệp bất động sản.
Cụ thể, theo FPTS, đối với các khách hàng đã mua, tiền trả góp mua nhà hàng tháng có thể tăng khoảng 5,5% với mỗi điểm phần trăm lãi suất tăng, với giả định lãi suất ban đầu 9% và thời hạn 15 năm (lãi suất ban đầu càng nhỏ hoặc thời gian vay càng dài thì mức tăng trên càng lớn).
Đối với doanh nghiệp bất động sản, không chỉ làm chi phí tài chính tăng, lãi suất tăng còn trực tiếp hạn chế nhu cầu bất động sản khi các khách hàng tiềm năng sẽ rời quyết định mua nhà lại.
Tại quý 3/2022, hai lý do chính khiến khách hàng chưa mua bất động sản là không vay được vốn (chiếm 23%) và lo ngại thị trường bất động sản tiêu cực (chiếm 48%), theo khảo sát gần 500 môi giới của batdongsan.com.vn.
Bên cạnh đó, việc thắt chặt tín dụng ở cả tổ chức tài chính và trái phiếu doanh nghiệp cũng là ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp thách thức lớn về nguồn vốn khi (bên cạnh nhu cầu sụt giảm) tín dụng từ hai kênh chính đều sẽ bị kiểm soát chặt hơn trong 2022 – 2023. Tiếp cận tín dụng đã bắt đầu thắt chặt từ quý 2/2022, thể hiện qua tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng cao hơn toàn hệ thống trong quý 1/2022 (tín dụng bất động sản tăng xấp xỉ 8,4% so với toàn hệ thống ở xấp xỉ 6%) nhưng đã chững lại và giảm sau đó.
Nhóm phân tích nêu ra các động thái thắt chặt tín dụng trong năm 2022 – 2023 bao gồm:
Từ Tổ chức tín dụng: Tiếp tục thắt chặt với tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 34% xuống 30% từ ngày 01/10/2022, theo TT 22/2019/TT/NHNN, và hạn chế tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống và tại từng ngân hàng bởi Ngân hàng Nhà nước.
Từ Trái phiếu doanh nghiệp: Chính phủ sẽ thắt chặt pháp lý phát hành trái phiếu và đảm bảo quyền lợi của trái chủ, theo Nghị định 65/2022/NĐ-CP. Ngay từ khi có thông tin dự thảo Nghị định này, giá trị phát hành trái phiếu nhìn chung đã sụt giảm mạnh (riêng bất động sản chỉ đạt gần 16 nghìn tỷ trong tháng 5-9/2022, thấp hơn 54% so với riêng quý 1/2022, tương ứng giá trị phát hành trong 9 tháng 2022 giảm 63% so với cùng kỳ).
Trái với giá trị phát hành, giá trị trái phiếu mua lại trước hạn toàn hệ thống tăng tới 67% so với cùng kỳ (đạt 142 nghìn tỷ) trong 9 tháng 2022 (một phần do yêu cầu mua lại trái phiếu vi phạm trong Nghị định 65), càng làm tình hình tài chính doanh nghiệp khó khăn hơn.
Dù giá trị trái phiếu phát hành có thể tăng trở lại sau giai đoạn bất định chính sách, yêu cầu cao hơn với tổ chức phát hành trong Nghị định 65 vẫn sẽ hạn chế giá trị trái phiếu phát hành, đặc biệt từ các doanh nghiệp có năng lực tài chính và hồ sơ pháp lý kém.
Thêm nữa, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chịu áp lực trả nợ cao, một phần lớn từ lượng trái phiếu đã phát hành trước đó. Bên cạnh trái phiếu đã mua lại, giá trị trái phiếu đáo hạn của doanh nghiệp bất động sản ước tính lên tới 141 nghìn tỷ trong quý 4/2022 - 2023 (gần 31% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang lưu hành) và 200 nghìn tỷ trong 2024 – 2025.
FPTS đánh giá, thắt chặt tín dụng trong năm 2022 có ảnh hưởng tiêu cực tới ngành bất động sản hơn cả thắt chặt pháp lý từ năm 2019 tới nay vì việc này hạn chế cả nhu cầu mua sản phẩm mới và khả năng phát triển dự án hiện tại của doanh nghiệp. Khó khăn này cũng được thể hiện qua những biện pháp khắc phục của doanh nghiệp bất động sản hiện nay như thỏa thuận hoán đổi trái phiếu lấy nhà ở của dự án với chiết khấu lên đến 40 – 50%, tăng chiết khấu thanh toán sớm (lên đến 5 – 15% với nhà đất và 15 – 35% với chung cư), cắt giảm lương và số lượng nhân sự (lên đến 50%), thậm chí một số doanh nghiệp lớn đã chuyển nhượng dự án, bán cổ phần để tái cấu trúc.
Bùng nổ ưu đãi nhân dịp sinh nhật VietinBank cùng thẻ tín dụng quốc tế Visa Platinum
Nhân dịp sinh nhật lần thứ 37, VietinBank chính thức triển khai chương trình ưu đãi đặc biệt dành riêng cho khách hàng sử dụng thẻ tín dụng quốc tế VietinBank Visa Platinum...
Sacombank đồng hành cùng doanh nghiệp dẫn đầu xu thế thanh toán không tiền mặt
Từ ngày 01/07/2025, Luật Thuế Giá trị gia tăng 2024 chính thức có hiệu lực, yêu cầu mọi giao dịch mua bán hàng hóa, dịch vụ...
Techcombank (TCB) hút 14.500 tỷ đồng trái phiếu trong tháng 6, chuẩn bị phát hành cổ phiếu ESOP
Sau khi huy động hàng chục nghìn tỷ đồng từ kênh trái phiếu, Techcombank có kế hoạch phát hành hơn 21 triệu cổ phiếu theo chương trình lựa chọn cho người lao động (ESOP)...
Tin tức ngân hàng nổi bật tuần qua: Vietcombank ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực
Tuần qua, nhiều ngân hàng đã có những động thái quan trọng nhằm mở rộng dịch vụ và thu hút khách hàng với hàng loạt diễn biến đáng chú ý liên quan đến hoạt động...
Điểm tin ngân hàng ngày 5/7: Lợi nhuận ngân hàng quý II khởi sắc
Lợi nhuận ngân hàng quý II khởi sắc; Nhiều ngân hàng tăng tốc triển khai giải pháp ngăn lừa đảo; Một ngân hàng sắp thưởng cổ phiếu cho hơn 1.400 nhân viên… là những tin tức tài chính và ngân hàng nổi bật.
Để ngoại tệ không còn là trở ngại cho mỗi chuyến xuất ngoại
Với mạng lưới chi nhánh rộng khắp, chính sách tỷ giá cạnh tranh và công nghệ hiện đại, BIDV mang đến giải pháp giao dịch ngoại tệ hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của khách hàng cá nhân cũng như doanh nghiệp.
Nam A Bank huy động vốn từ trái phiếu, trả lãi suất cao nhất 7%
Nam A Bank vừa huy động thành công hai lô trái phiếu NAB12501 và NAB12502 với tổng giá trị phát hành hơn 700 tỷ đồng.
Agribank trao Giải Đặc biệt 01 ô tô cho khách hàng may mắn trong chương trình “37 năm
Ngày 3/7/2025, tại An Giang, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) đã tổ chức Lễ trao thưởng trực tiếp cho khách hàng trúng Giải Đặc biệt...
Giá vàng vượt 121 triệu đồng sau động thái mới từ Tổng thống Mỹ
Sau cuộc điện đàm giữa Tổng Bí thư Tô Lâm và Tổng thống Donald Trump, cho thấy tín hiệu tích cực về thuế quan cho Việt Nam, giá vàng trong nước nhanh chóng tăng mạnh vào phiên chiều nay.
Đưa hơn 500 triệu cổ phiếu VAB niêm yết trên sàn HOSE, VietABank lại chuẩn bị tăng vốn lên hơn 8.000 tỷ đồng
Ngân hàng TMCP Việt Á (VietABank, UPCoM: VAB) sắp chuyển niêm yết sang HOSE và đẩy nhanh tăng vốn điều lệ lên hơn 8.000 tỷ đồng.
37 năm đồng hành - bùng nổ ưu đãi cùng VietinBank
Nhân dịp kỷ niệm 37 năm thành lập, Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) triển khai chương trình khuyến mại lớn mang tên “37 năm đồng hành – Bùng nổ ưu đãi”...
Sacombank khởi động mùa hè rực rỡ với hàng loạt chương trình khuyến mại hấp dẫn
Nhằm chào đón một mùa hè sôi động và tiếp thêm năng lượng tích cực cho khách hàng trong hành trình tài chính, Sacombank triển khai chuỗi chương trình khuyến mại...
Điểm tin ngân hàng ngày 3/7: Tín dụng năm 2025 có thể tăng 16,8%, vượt mục tiêu của NHNN
Tín dụng năm 2025 có thể tăng 16,8%, vượt mục tiêu của Ngân hàng Nhà nước; Giảm lãi suất vay mua nhà xã hội cho người dưới 35 tuổi;...
Điểm tin ngân hàng ngày 1/7: Lãi suất ngân hàng có tín hiệu điều chỉnh tăng
Nhiều ngân hàng cơ cấu lại nhân sự cấp cao; Lãi suất ngân hàng có tín hiệu điều chỉnh tăng; Ngân hàng ngoại “hụt hơi” trên đường đua tăng trưởng…
Ngân hàng NCB liên tục tăng vốn nghìn tỷ đồng, mục tiêu tổng tài sản hơn 135.000 tỷ
Liên tục tăng vốn điều lệ lên gấp gần 3 lần chỉ trong vòng 3 năm, Ngân hàng NCB hướng tới sự phát triển bền vững, mở rộng quy mô hoạt động,...
Ngày đầu tháng 7, giá vàng tăng gần 1 triệu đồng
Mở đầu tháng 7, giá vàng tăng mạnh 800.000 đồng/lượng, vượt 120 triệu đồng.
ACB vừa phát hành thành công 10.000 tỷ đồng từ hai lô trái phiếu
Chỉ trong hai ngày cuối tháng 6, ACB đã phát hành thành công hai lô trái phiếu trị giá 10.000 tỷ đồng, cho thấy động thái đẩy mạnh huy động vốn của ngân hàng.
Cơ hội trúng iPhone 16 Pro max & vàng 999.9 khi chuyển tiền quốc tế tại SHB
Với mong muốn giúp khách hàng cá nhân trải nghiệm dịch vụ chuyển tiền quốc tế nhanh chóng, an toàn, đồng thời đón tài lộc vàng, từ ngày 01/07 đến 30/09/2025, Ngân hàng Sài Gòn...
Sacombank 4 năm liền dẫn đầu lĩnh vực ngoại hối và thị trường vốn
Sacombank tiếp tục khẳng định vị thế hàng đầu trong lĩnh vực ngân hàng khi lần thứ 4 liên tiếp được Tạp chí tài chính quốc tế The Asset bình chọn là “Ngân hàng có...
Xem nhiều




