Dòng tiền bất động sản 2023 sẽ "đói" vốn hay thừa vốn?

Bất động sản là một ngành kinh tế quan trọng của nền kinh tế Việt Nam và là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam mới đây đưa ra một nghiên cứu cho thấy, đóng góp của thị trường bất động sản (BĐS) trong GDP giai đoạn 2019- 2021 khoảng 14%.

Thị trường BĐS có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường. 

Dòng tiền bất động sản

Trong một báo cáo mới công bố, ông Nguyễn Minh Tuấn - CEO AFA Capital, Chuyên gia tài chính ngân hàng có cho rằng, đặc trưng của ngành bất động sản nằm ở quy mô vốn lớn và thời gian đầu tư dài hạn nên để phát triển bền vững ngành thì vấn đề nguồn vốn đóng vai trò vô cùng quan trọng. 

“Kinh tế Việt Nam giai đoạn 2020 - 2021 chịu tác động mạnh của đại dịch Covid-19, khiến hoạt động sản xuất bị đình trễ, dòng tiền chuyển sang đầu tư các tài sản rủi ro, kết quả khiến chỉ số chứng khoán tăng mạnh, đồng thời thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng trưởng nóng”, vị chuyên gia tài chính cho biết.

Theo số liệu tổng hợp báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, vào quý I/2021, thị trường bất động sản tăng mạnh, giá nhà ở khắp các khu vực trên cả nước, mức tăng bình quân từ 30 – 100%. Một số địa bàn còn ghi nhận mức tăng kỷ lục từ 150 – 300%.

Thực trạng trên dẫn đến sự điều tiết trong các kênh dẫn vốn chính cho ngành bất động sản bao gồm tín dụng ngân hàng, cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp và FDI.

Kênh tín dụng ngân hàng 

Ông Tuấn cho biết, mục tiêu điều hành tín dụng là đảm bảo tuân thủ chính sách tiền tệ, nhằm đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, an toàn vốn cho các tổ chức tín dụng nên với trọng tâm 2022-2023 là kiểm soát lạm phát thì tăng trưởng tín dụng nói chung và tín dụng cho bất động sản nói riêng sẽ luôn phải đảm bảo các hạn mức đã công bố và việc mở rộng cung tín dụng cho nền kinh tế không được ưu tiên vào thời điểm này.

Trong năm 2020 thì với mức tăng trưởng tín dụng 14%, vốn tín dụng vào bất động sản đã chiếm hơn 20% tổng dư nợ nền kinh tế là một mức tăng trưởng cao so với các năm trước và với đặc tính của bất động sản là dài hạn, số tiền huy động lớn, trong khi đặc tính huy động của ngân hàng là vốn ngắn hạn thì việc kiểm soát rủi ro, đặc biệt là rủi ro thanh khoản sẽ luôn được ưu tiên.

Kênh đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI 

Trong bối cảnh FDI đăng kí Việt Nam 2022 có xu hướng giảm, số vốn ngoại đầu tư trực tiếp (FDI) chỉ đạt 16,8 tỷ USD, giảm gần 13% so với cùng kỳ năm trước theo số liệu tháng 8 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhưng riêng vốn FDI rót vào ngành kinh doanh bất động sản lại tăng vọt với hơn 3,3 tỷ USD, chiếm 19,9% tổng vốn đầu tư đăng ký. Con số đăng ký này đã tăng cao hơn gấp đôi so với số vốn 1,6 tỷ USD mà ngành bất động sản thu hút được của 8 tháng năm 2021.

Ông Tuấn chia sẻ, bất động sản Việt Nam được đánh giá là điểm sáng về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đặc biệt là bất động sản khu công nghiệp do xu hướng chuyển dịch chuỗi sản xuất từ Trung Quốc sang Đông Nam Á và Việt nam tham gia hiệp định EVFTA. Tuy nhiên, lĩnh vực này cũng sẽ tiếp tục gặp một số khó khăn ở hai điểm chính là pháp lý và tỷ giá.

Cụ thể, số vốn FDI đăng ký vào thị trường qua từng năm thực chất không được giải ngân như thực tế đã cam kết, do nhiều yếu tố liên quan đến hệ thống pháp lý xung quanh quá trình phát triển dự án. Điều này dẫn đến việc chậm tiến độ triển khai. Ngoài ra, loại hình bất động sản mới như condotel, officetel đã và đang được rất nhiều nhà đầu quan tâm, nhưng các quy định pháp lý cho những loại hình này lại chưa được ban hành đầy đủ và kịp thời.

Một trong những yếu tố hấp dẫn các nhà đầu tư khi rót tiền vào thị trường Việt Nam đó là đồng Việt Nam ổn định so với các đồng ngoại tệ khác như của Thái Lan, Indonesia năm 2022 đã không còn được duy trì. Tỷ giá VND tính từ đầu năm đã tăng hơn 9% và dự kiến còn tiếp tục chịu áp lực trong 2023 khi lãi suất FED vẫn có xu hướng tăng để kiềm chế lạm phát và dự trữ ngoại hối chỉ còn ở mức 3 tháng nhập khẩu sẽ là một trở ngại với các nhà đầu tư khi đầu tư tại Việt Nam 

Kênh trái phiếu doanh nghiệp

Khó khăn ở những kênh huy động trên khiến nhiều doanh nghiệp phải trông cậy vào việc phát hành trái phiếu. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến thị trường trái phiếu tăng “nóng” trong 2021 và đang bị siết “đột ngột” trong 2022.

Theo số liệu từ Bộ Tài chính, trong năm 2021, tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp vào khoảng 682.000 tỷ đồng, tăng gần 54% so với năm 2020. Trong đó, trái phiếu phát hành riêng lẻ chiếm tới gần 95%, tương đương 605.520 tỷ đồng.Trong đó các doanh nghiệp bất động sản thường xuyên là nhóm doanh nghiệp có lượng phát hành trái phiếu lớn nhất.

Riêng năm 2021, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp của nhóm công ty bất động sản phát hành lên tới hơn 212.000 tỷ.

Khối lượng phát hành lớn trong thời gian ngắn và thời hạn các trái phiếu không dài dẫn đến áp lực trái phiếu đáo hạn từ năm 2022 là lớn. Theo báo cáo của Bộ Tài chính, năm 2022, khối lượng trái phiếu đáo hạn vào khoảng 144.500 tỷ đồng, trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2% (khoảng 62.470 tỷ đồng).

Sang tới năm 2023 và năm 2024, khối lượng trái phiếu đến hạn tăng hơn rất nhiều, lần lượt ở mức 271.400 tỷ đồng và 329.500 tỷ đồng; trong đó, tổng khối lượng trái phiếu bất động sản đến hạn là 207.800 tỷ đồng. 

Vị chuyên gia tài chính cho biết, ngoài vấn đề về áp lực thanh toán trái phiếu đến hạn thì chất lượng là một vấn đề lớn của của Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Đa phần trái phiếu bất động sản là các trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ của các doanh nghiệp chưa niêm yết với tiêu chuẩn thấp “3 không”, được hiểu là không xếp hạng tín nhiệm, không bảo lãnh thanh toán của các tổ chức tài chính có uy tín và không tài sản bảo đảm và áp lực đáo hạn lớn do thời gian huy động ngắn.

Chính vì vậy để đảm bảo chất lượng trái phiếu và nâng cao tiêu chuẩn nhà đầu tư thì nghị định 65 thay thế Nghị định 153 cũng siết lại tiêu chuẩn hợp tác đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của nhà đầu tư nhỏ lẻ. Theo nghị định 65/2022/NĐ-CP, việc thực hiện giao dịch trái phiếu theo quy định tại Điều 16 Nghị định này; không được bán hoặc cùng góp vốn đầu tư trái phiếu với nhà đầu tư không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp dưới mọi hình thức.

Việc huy động vốn và mua, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và công ty quản lý quỹ thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

“Điều này sẽ tiếp tục dẫn đến việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản khó khăn hơn”, ông Tuấn nhận định.

Xu hướng thị trường bất động sản 2023

Ông Tuấn cho rằng, đặt trong bối cảnh nền kinh tế thế giới đang đi vào chu kỳ suy thoái do tác động kép của cuộc chiến tiếp tục leo thang tại Nga Ukraina và chính sách thắt chặt tiền tệ, tăng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) để kiểm soát lạm phát thì nền kinh tế Việt Nam cũng sẽ chịu ảnh hưởng chung và ngành bất động sản sẽ có một số điểm cần lưu ý:

Thứ nhất, nhà nước sẽ vẫn tiếp tục duy trì động thái siết chặt phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng bất động sản.

Thứ hai, nguồn vốn FDI tiếp tục bị ảnh hưởng bởi lãi suất USD cao và tỷ giá USD/VND nên khó tăng trưởng

Thứ ba, lạm phát tăng cao trên toàn cầu, nguồn nhiên vật liệu, chi phí xây dựng tiếp tục leo thang và lạm phát tại Việt Nam có xu hướng tăng.

Một vấn đề lớn của ngành bất động sản đó là tình trạng lệch pha cung – cầu ngày càng trầm trọng. Giá bán sơ cấp liên tục tăng, vượt khỏi khả năng của phần lớn người mua có nhu cầu thực. Theo một số thống kê, giá bán BĐS ở một số khu vực và phân khúc nhất định hiện đang cao gấp 20 - 25 lần khả năng chi trả của người dân và con số này được dự đoán vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới. 

“Góc nhìn của tôi năm 2023 sẽ là năm thị trường bất động sản tái cơ cấu mạnh mẽ theo xu hướng giảm các sản phẩm, dự án mang tính chất đầu cơ và tăng cường các sản phẩm phục vụ nhu cầu nhà ở là nhu cầu vẫn luôn lớn ở một quốc gia đang phát triển như Việt Nam.

Ở góc độ chính phủ, chúng ta có thể tham khảo nhóm giải pháp của chính phủ Trung Quốc từ giải quyết khủng hoảng thanh khoản mà các công ty phát triển bất động sản phải đối mặt, cho đến nới lỏng yêu cầu thanh toán đối với người mua nhà trả góp nhằm làm các sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cầu tiêu dùng của người dân được phát triển bền vững, từ đó ổn định được thị trường bất động sản để có thể ổn định kinh tế vĩ mô”, ông Tuấn nêu quan điểm.