Hàng trăm dự án bất động sản đang ách tắc, mong sớm sửa luật

Sửa đổi là cần thiết và cấp bách

Bộ Kế hoạch và Đầu tư vừa chính thức đề xuất sửa Luật Đầu tư 2020. Đây là thông tin được cộng đồng doanh nghiệp bất động sản quan tâm. Bởi từ đầu năm tới nay, theo quy định của luật mới, tất cả dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở, sẽ không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Hệ quả là hàng trăm dự án gặp ách tắc.

Các doanh nghiệp bất động sản cho biết, với việc quỹ đất ở các khu vực trung tâm cạn kiệt, nhiều chủ đầu tư bất động sản đã chi số tiền lớn để phát triển quỹ đất ở các khu vực mới (hầu hết đều là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh…).

Tuy nhiên, nếu chiếu theo Điều 75 Luật Đầu tư sửa đổi năm 2020, các quỹ đất như vậy sẽ không thể trở thành các dự án nhà ở, mặc dù các quỹ đất này đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố qua các thời kỳ có mục đích đất ở. Điều này đã khiến thị trường rơi vào tình cảnh thiếu hụt nguồn cung, đẩy giá nhà tăng cao.

Nói về vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, việc sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 là phù hợp với ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Mặc dù điều khoản này về bản chất là sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, nhưng do nằm trong Luật Đầu tư 2020 nên việc sửa đổi, bổ sung điều khoản này là nhằm để đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ của các quy định pháp luật có liên quan đến lĩnh vực đầu tư và không làm phát sinh thêm "đầu luật mới".

Đồng thời, đảm bảo sự phù hợp, thống nhất, đồng bộ giữa Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Đầu tư về “phạm vi điều chỉnh” của quy phạm pháp luật và về công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

“Việc sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) là rất cần thiết và cấp bách để tháo gỡ ngay các khó khăn cho nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai thực hiện được dự án”, Chủ tịch HoREA, Lê Hoàng Châu cho hay.

Sửa đổi, bổ sung sẽ tăng nguồn thu ngân sách

Hiện nay, có ý kiến quan ngại là việc sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014) mở rộng thêm việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư có 100% đất nông nghiệp, hoặc có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, thì sẽ dẫn đến làm thất thu ngân sách Nhà nước, làm thất thoát tài sản công và nguồn lực từ đất đai.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, quan ngại này không có cơ sở, mà chính việc chậm sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 mới là tác nhân làm sụt giảm nguồn cung dự án nhà ở thương mại dẫn đến làm sụt giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước, làm chậm việc đưa đất vào sử dụng gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Do vậy, việc sớm sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sẽ làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước, sớm đưa đất vào sử dụng để đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất đai “tiết kiệm và có hiệu quả”, không làm thất thoát nguồn lực đất đai.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA nhận định, việc sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sẽ giúp kiến tạo môi trường đầu tư trên lĩnh vực bất động sản minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh và đồng bộ với môi trường đầu tư trên các lĩnh vực khác theo quy định thông thoáng của Luật Đầu tư. Đặc biệt là tháo gỡ ngay các khó khăn cho nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai thực hiện được dự án.

Việc sửa đổi, bổ sung này sẽ giúp làm tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại, từ đó làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, đồng thời giúp kéo giảm giá nhà để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững và tạo điều kiện cho người tiêu dùng tạo lập được nhà ở với giá cả hợp lý

Theo số liệu thống kê của HoREA, tại TP Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2015-2020, căn cứ vào Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất 100% đất ở, kể từ tháng 12/2015 đến tháng 8/2018, tại TP Hồ Chí Minh đã có 126 dự án nhà ở thương mại có đất hỗn hợp, không có 100% đất ở nên không được công nhận chủ đầu tư. Còn Hà Nội có khoảng 82 dự án nhà ở thương mại bị ách tắc bởi quy định này.

"Từ tháng 9/2018 đến cuối năm 2020, các doanh nghiệp không nộp hồ sơ loại này nữa, vì có nộp thì cũng bị bác, nên số lượng loại dự án nhà ở không có 100% đất ở không được công nhận chủ đầu tư chắc chắn là nhiều hơn", ông Lê Hoàng Châu cho hay.

Chủ tịch HoREA giả định, nếu mỗi dự án nhà ở thương mại tại TP Hồ Chí Minh có vốn mức đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư của 126 dự án sẽ là 126.000 tỷ đồng, với việc không được công nhận chủ đầu tư 126 dự án này dẫn đến nhà nước bị thất thu 12.600 tỷ đồng thuế VAT; nếu lợi nhuận đạt 20% tương đương 25.200 tỷ đồng, thì nhà nước bị thất thu 5.040 tỷ đồng thuế thu nhập doanh nghiệp… và nhiều loại thuế khác.

Ngoài ra, theo HoREA, việc không công nhận chủ đầu tư dẫn đến nhiều dự án không thể triển khai, không thể đưa đất vào sử dụng, lãng phí tài nguyên đất đai mà theo hiệp hội, đây không phải do lỗi của nhà đầu tư, mà các “ách tắc, vướng mắc” này là do quy định chưa phù hợp, chưa thống nhất của Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở.

“Do vậy, chỉ có sớm sửa đổi, bổ sung Luật Đầu tư 2020 và Luật Nhà ở thì mới khắc phục được việc thất thu ngân sách Nhà nước, sớm đưa đất vào sử dụng, không để lãng phí tài nguyên đất đai và phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai”, ông Lê Hoàng Châu cho hay.

Doanh nghiệp đại ốc mong “gỡ vướng” ngay năm nay

Nói về mong muốn sau khi nhận được thông tin Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề xuất sửa đổi khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư sửa đổi năm 2020, ông Lê Quốc Trường, Giám đốc Công ty Bất động sản Tín Hưng (TP Hồ Chí Minh) cho biết, hiện nay nhiều nhà đầu tư đã bỏ ra khoản tiền rất lớn để tạo lập quỹ đất, nhưng lại không thể triển khai được.

Điều này đã khiến có các doanh nghiệp đứng trước nguy cơ “chết trên đống tài sản”, dẫn đến môi trường đầu tư trong lĩnh vực bất động sản thiếu sự minh bạch, công bằng và cạnh tranh lành mạnh. Do đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề xuất sửa đổi khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư năm 2020 sẽ giúp doanh nghiệp như trút được một gánh nặng.

“Điểm c, khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư 2020 không chỉ làm giảm nguồn cung mà còn làm tăng giá sản phẩm địa ốc. Vì thế, việc sửa đổi Luật Đầu tư 2020 được giải quyết thì vấn đề này sẽ được tháo gỡ, khi đó sẽ có lợi cho ngân sách nhà nước, người dân và cả nhà đầu tư”, ông Trường nói. Đồng thời phân tích, khi doanh nghiệp có quyền sử dụng đất và khu đất đó phù hợp quy hoạch phát triển dự án nhà ở thương mại thì cần được phát triển dự án, còn nguồn gốc đất này trước kia là gì, hay có dính một phần nhở đất ở nào hay không thì cũng không ảnh hưởng nhiều.

Còn ông Nguyễn Văn Nam, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Địa ốc ĐTT Holdings (TP Hồ Chí Minh) thì cho rằng, vào tháng 3/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trong đó quy định cụ thể các trường hợp được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở khi: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Theo ông Nam, với quy định này, chỉ những dự án có dính đến đất ở thì nhà đầu tư mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Trong khi đó, hiện nay, phần lớn quỹ đất phát triển nhà ở mà các chủ đầu tư sở hữu đều là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất - kinh doanh. Mặc dù các lô đất này đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất có mục đích đất ở, nhưng không thể triển khai được dự án do… không dính một vài mét vuông đất ở hiện hữu. Như vậy, có thể thấy sự ảnh hưởng tiêu cực của quy định trên sẽ rất rộng trên thị trường địa ốc.

Chưa hết, theo ông Nam, hiện nay có hàng trăm dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư có quyền sử dụng đất, hay nhận góp vốn, chuyển nhượng… đang vướng quy định về nguồn gốc đất ở khiến việc thực hiện các dự án gặp nhiều khó khăn.

“Vì vậy, việc sớm sửa Luật Đầu tư 2020 sẽ giúp thống nhất lại các quy trình, thủ tục cấp phép triển khai dự án giữa các luật và nghị định. Từ đó, tạo điều kiện đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng cho nhiều dự án, giảm áp lực về chi phí gia tăng cho doanh nghiệp địa ốc do thời gian triển khai dự án kéo dài, nhất là trong tình hình dịch bệnh như hiện nay”, ông Nam nói và mong muốn trong năm nay Chính phủ sẽ gỡ được nút thắt này, đây sẽ “chìa khoá” tháo gỡ vướng mắt cho thị trường, là tin vui lớn nhất doanh nghiệp địa ốc, người dân trong thời điểm khó khăn này.