VnFinance
Thứ bảy, 26/08/2023, 08:15 AM

HoREA góp ý phương pháp định giá đất

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý sửa đổi một số điều của dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.

HoREA góp ý phương pháp định giá đất
Hiệp hội HoREA đề nghị áp dụng “phương pháp thặng dư” phải tính đến địa điểm thực hiện dự án và loại dự án có sử dụng đất.
 

“Đánh giá hiệu quả sử dụng đất” thay cho “sử dụng đất có hiệu quả cao nhất”

Theo đó, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 4 về phương pháp định giá đất. Bởi khoản 1 cần bổ sung thêm cụm từ “khu đất” vào “phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất, khu đất… của thửa đất, khu đất cần định giá”.

Tương tự, khoản 3 Điều 4 HoREA cũng đề nghị sử dụng cụm từ “đánh giá hiệu quả sử dụng đất” theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chính xác hơn cụm từ “sử dụng đất có hiệu quả cao nhất”. Bởi HoREA lý giải rằng chủ đầu tư chỉ được sử dụng đất theo quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Điều này có nghĩa là hoàn toàn phụ thuộc vào “ý chí” của Nhà nước quy định “hiệu quả sử dụng đất” thông qua phê duyệt các chỉ tiêu quy hoạch như “hệ số sử dụng đất”, “mật độ xây dựng”, “chiều cao tối đa của công trình”. Nhưng chưa hẳn là các chỉ tiêu quy hoạch do Nhà nước quyết định đã đảm bảo được tiêu chí “sử dụng đất có hiệu quả cao nhất”. Từ thực tế đã có nhiều chủ đầu tư đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch để “sử dụng đất có hiệu quả cao hơn” theo mục tiêu đầu tư kinh doanh của mình và sẵn sàng thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung nộp vào ngân sách Nhà nước.

Bên cạnh đó, Hiệp hội tiếp tục đề nghị áp dụng “phương pháp thặng dư” cũng phải tính đến địa điểm thực hiện dự án và loại dự án có sử dụng đất. Do đó, HoREA đề nghị bổ sung căn cứ “theo khu vực giá đất của địa phương” như Thành phố Hồ Chí Minh chia thành 5 khu vực giá đất, hoặc theo loại dự án có sử dụng đất là “dự án nhà ở thương mại cao cấp, trung cấp, bình dân” hoặc “dự án bất động sản thương mại, du lịch, y tế, giáo dục, vui chơi giải trí…”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, việc áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)” để tính tiền sử dụng đất dự án có sử dụng đất, thì UBND cấp tỉnh có thể quy định “hệ số K” tích hợp các hệ số k1, k2, k3, k4… Tùy theo thực tế từng địa phương, như “hệ số k1” căn cứ theo từng “khu vực giá đất” của địa phương; hoặc “hệ số k2” căn cứ vào loại dự án bất động sản cao cấp, trung cấp hoặc bình dân; “hệ số k3” căn cứ vào loại dự án nhà thấp tầng, cao tầng hoặc hỗn hợp cao tầng xen lẫn thấp tầng; “hệ số k4” căn cứ vào hệ số sử dụng đất để tích hợp các hệ số k1, k2, k3 và k4… này để xây dựng thành “hệ số K” để định giá đất phù hợp với từng dự án.

Ông Châu lấy ví dụ, năm 2023 UBND cấp tỉnh áp dụng “hệ số K” là 0,25 (tính bằng 25% giá đất của bảng giá đất được điều chỉnh theo khu vực giá đất) đối với dự án nhà ở thương mại thì Nhà nước tiên lượng được số tiền sử dụng đất của dự án bất động sản thu vào ngân sách và chủ đầu tư dự án cũng biết rõ tiền sử dụng đất phải nộp theo công thức: Giá đất bằng (=) giá đất trong bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất theo khu vực nhân (x) hệ số K (k2,k3,k4…) nhân (x) diện tích khu đất dự án.

Cụ thể, dự án nhà ở thương mại A tại thành phố Thủ Đức có diện tích đất 10.000m2 tiếp giáp đường B có giá 20 triệu đồng/m2 theo bảng giá đất Thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Thủ Đức thuộc khu vực II có hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 (hệ số k1) là 3,3 lần. Như vậy, giá đất đường B theo bảng giá đất năm 2023 là 20 triệu đồng nhân (x) 3,3 lần bằng 66 triệu đồng/m2. Do đó, giá đất đối với Dự án A được tính theo công thức như sau:

Giá đất Dự án A = 20 triệu đồng (x) 3,3 (x) 0,25 (x) 10.000m2 = 165 tỷ đồng

Đây là giá đất được xem xét để tính thu tiền sử dụng đất của dự án.

Bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường là khó khả thi

Đối với điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất ngoài phương án 1 và phương án 2 theo dự thảo Nghị định thay thế thì Hiệp hội đề nghị bổ sung thêm phương án 3: “Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá không phân biệt thửa đất, khu đất có giá đất theo bảng giá đất trong các trường hợp quy định tại các điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai và trường hợp tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất”.

HoREA góp ý phương pháp định giá đất
Một góc Thành phố Hồ Chí Minh.
 

Bởi thực tế hiện nay Hiệp hội nhận thấy, chỉ có thể thực hiện “Phương án 3” khi đã có sự thống nhất cao về “ý chí chính trị” và quyết tâm hành động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Hơn nữa, khoản 4 Điều 6 Nghị quyết số 98/2023/QH15 ngày 24/06/2023 của Quốc hội “về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển Thành phố Hồ Chí Minh” cũng mới chỉ cho phép: “UBND Thành phố xây dựng, trình HĐND Thành phố thông qua và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn của Thành phố để áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất) trong trường hợp bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất để áp dụng cho các trường hợp sau đây: a) Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân; b) Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm đối với tổ chức, cá nhân, trừ trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại”.

Nhưng với quy định điều kiện “bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất” là “bất khả thi”. Tuy nhiên thực tế hiện nay thì bảng giá đất chưa thu thập được “thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất”. Do đó, Hiệp hội nhận thấy “Phương án 2” của khoản 3 Điều 1 “Dự thảo sửa đổi Nghị định 44” về áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” không có cụm từ “bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất” nên có tính khả thi hơn.

Người đứng đầu Hiệp hội đề nghị “trong trường hợp Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường không chấp thuận “Phương án 3” thì Hiệp hội đề nghị lựa chọn “Phương án 2” để thực hiện trên thực tế có tính chất “thí điểm” để rút kinh nghiệm. Qua đó có thể mở rộng đối tượng áp dụng trong quá trình xây dựng, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và triển khai thực hiện Luật Đất đai (mới) dự kiến được Quốc hội xem xét thông qua vào kỳ họp cuối năm 2023 và Nghị định quy định về giá đất (sau này).

Ngoài ra, HoREA cũng góp ý sửa đổi, bổ sung Điều 5a, Điều 5b và điểm c khoản 2 Điều 5đ, Điều 5e…


Hà Nội: Phê duyệt quy hoạch Trung tâm hành chính huyện Đông Anh
Hà Nội: Phê duyệt quy hoạch Trung tâm hành chính huyện Đông Anh

UBND Thành phố Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 4531/QĐ-UBND về việc phê duyệt Quy hoạch tổng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng Trung tâm hành chính...

Tin bất động sản ngày 25/9: Hà Nội kiên quyết thu hồi các dự án vi phạm Luật Đất đai ở huyện Hoài Đức
Tin bất động sản ngày 25/9: Hà Nội kiên quyết thu hồi các dự án vi phạm Luật Đất đai ở huyện Hoài Đức

Lạng Sơn sắp xây cụm công nghiệp Hòa Sơn 1 gần 723 tỷ đồng; Sơn La chấn chỉnh công tác quản lý, xử lý đối với tổ chức vi phạm Luật Đất đai;...

Loạt dự án hạ tầng giúp gia tăng các khu đô thị, giải bài toán nhà ở cho TP.Hồ Chí Minh
Loạt dự án hạ tầng giúp gia tăng các khu đô thị, giải bài toán nhà ở cho TP.Hồ Chí Minh

Các dự án hạ tầng mang tính liên kết vùng và phát triển đô thị đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối và tăng cường sự hợp tác kinh tế, xã hội...

Bất động sản kêu gọi đầu tư mới: Loạt khu đô thị nghìn tỷ “đua nhau” tìm nhà đầu tư
Bất động sản kêu gọi đầu tư mới: Loạt khu đô thị nghìn tỷ “đua nhau” tìm nhà đầu tư

Nhiều tỉnh, thành trên cả nước tiếp tục phê duyệt một số dự án bất động sản, khu đô thị quy mô lớn có tổng mức đầu tư lên tới hàng nghìn tỷ đồng.

Thành phố Hồ Chí Minh: Cận cảnh đổ nát tan hoang vụ sập nhà 4 tầng
Thành phố Hồ Chí Minh: Cận cảnh đổ nát tan hoang vụ sập nhà 4 tầng

Sau tiếng động mạnh, căn nhà 4 tầng ở quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh bất ngờ sập xuống.

TP HCM công khai quỹ đất thu hút doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội
TP HCM công khai quỹ đất thu hút doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội

TP HCM vừa thông báo việc công khai quỹ đất và mời gọi đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội (NƠXH). UBND TP HCM đã trình bày báo cáo về tiến trình triển khai và thực hiện các dự án NƠXH trên địa bàn thành phố trong giai đoạn từ 2016 đến 2025.

Dòng chảy “lạ” của tiền: Khi cần tiền, Công ty Thuận Thành tăng mạnh vốn rồi mới vay ngân hàng
Dòng chảy “lạ” của tiền: Khi cần tiền, Công ty Thuận Thành tăng mạnh vốn rồi mới vay ngân hàng

Đang có dòng chảy rất “lạ” từ ngân hàng vào doanh nghiệp. Đó là mỗi lần cần tiền, Công ty Thuận Thành lại tăng sốc vốn của doanh nghiệp và tài sản đảm bảo rồi...

Trường hợp nào không được bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp?
Trường hợp nào không được bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp?

Khi bị Nhà nước tiến hành thu hồi đất nông nghiệp, người dân thường quan tâm đến vấn đề đền bù. Tuy nhiên thực tế,...

Hà Nội bổ sung 11 dự án thu hồi đất năm 2023
Hà Nội bổ sung 11 dự án thu hồi đất năm 2023

Tại kỳ họp thứ 13, được tổ chức ngày 22/9, HĐND TP Hà Nội đã thông qua Nghị quyết điều chỉnh, bổ sung mục đích các dự án thu hồi đất năm 2023 trên địa bàn thành phố. Theo đó, thành phố bổ sung 11 dự án thu hồi đất năm 2023 với diện tích 53,25ha,

Dự án số 2 Phạm Ngọc Thạch được vinh danh Dự án đáng sống năm 2023
Dự án số 2 Phạm Ngọc Thạch được vinh danh Dự án đáng sống năm 2023

Ngày 22/9, trong khuôn khổ “Diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp (trực thuộc VCCI) tổ chức, dự án số 2 Phạm Ngọc Thạch...

Sửa đổi, bổ sung hướng dẫn về định mức cho hoạt động quy hoạch
Sửa đổi, bổ sung hướng dẫn về định mức cho hoạt động quy hoạch

Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang lấy ý kiến góp ý với dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư số 08/2019/TT-BKHĐT hướng dẫn về định mức cho hoạt động quy hoạch.

Thị trường bất động sản vẫn gặp khó dù liên tục được tháo gỡ
Thị trường bất động sản vẫn gặp khó dù liên tục được tháo gỡ

Sáng 22/9, Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường bất động sản và trao chứng nhận cho các dự án đáng sống 2023.

TS. Lê Xuân Nghĩa: “Thị trường bất động sản mới rón rén phục hồi được 30% so với kỳ vọng”
TS. Lê Xuân Nghĩa: “Thị trường bất động sản mới rón rén phục hồi được 30% so với kỳ vọng”

“Chúng ta chưa vào “tâm bão”, chưa đẩy được cung của nguồn nhà ở giá rẻ thì chưa giải quyết được vấn đề. Làm sao để các doanh nghiệp đi...

Tin bất động sản ngày 22/9: Hà Nội sắp đấu giá 27.000m2 đất ở quận Long Biên, khởi điểm gần 2.200 tỷ
Tin bất động sản ngày 22/9: Hà Nội sắp đấu giá 27.000m2 đất ở quận Long Biên, khởi điểm gần 2.200 tỷ

Khởi công khu công nghiệp Industrial Centre YP2C tại Bắc Ninh; Nam Long huy động 500 tỷ đồng trái phiếu đầu tư dự án tại Cần Thơ; Đà Nẵng...

Thanh Hóa: Triển khai đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội
Thanh Hóa: Triển khai đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội

UBND tỉnh Thanh Hóa vừa ban hành Kế hoạch triển khai thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp,...

Đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án trọng điểm
Đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án trọng điểm

Dự án đầu tư xây dựng Cảng hàng không Sa Pa và Dự án đường nối cao tốc Nội Bài - Lào Cai đến thị trấn Sa Pa là hai dự án trọng điểm...

Tập đoàn Ecopark đề xuất đầu tư khu đô thị sinh thái 3.800 ha tại Đồng Nai
Tập đoàn Ecopark đề xuất đầu tư khu đô thị sinh thái 3.800 ha tại Đồng Nai

Tập đoàn Ecopark đã đề xuất với lãnh đạo tỉnh Đồng Nai về những ý tưởng quy hoạch Khu đô thị sinh thái Nhơn Trạch trong tương lai.

“Điểm trũng” giá bất động sản tại 4 thành phố lớn của Quảng Ninh
“Điểm trũng” giá bất động sản tại 4 thành phố lớn của Quảng Ninh

Mặc dù không phải là tỉnh có dân số đông nhất và diện tích lớn nhất, nhưng Quảng Ninh lại là 1 trong 2 tỉnh có nhiều thành phố nhất cả nước khi sở hữu...

Khánh Hòa cho phép tồn tại 114 khu đất có “hiến đất làm đường”
Khánh Hòa cho phép tồn tại 114 khu đất có “hiến đất làm đường”

Mới đây, UBND tỉnh Khánh Hòa đã tiến hành xem xét ý kiến của các sở và ngành có liên quan, và đã thống nhất quyết định cho phép tồn tại các thửa đất...

VnFinance
VnFinance
9XQN
vnfinance.vn
vnfinance.vn


VnFinance