HoREA góp ý phương pháp định giá đất

“Đánh giá hiệu quả sử dụng đất” thay cho “sử dụng đất có hiệu quả cao nhất”

Theo đó, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 4 về phương pháp định giá đất. Bởi khoản 1 cần bổ sung thêm cụm từ “khu đất” vào “phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất, khu đất… của thửa đất, khu đất cần định giá”.

Tương tự, khoản 3 Điều 4 HoREA cũng đề nghị sử dụng cụm từ “đánh giá hiệu quả sử dụng đất” theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chính xác hơn cụm từ “sử dụng đất có hiệu quả cao nhất”. Bởi HoREA lý giải rằng chủ đầu tư chỉ được sử dụng đất theo quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Điều này có nghĩa là hoàn toàn phụ thuộc vào “ý chí” của Nhà nước quy định “hiệu quả sử dụng đất” thông qua phê duyệt các chỉ tiêu quy hoạch như “hệ số sử dụng đất”, “mật độ xây dựng”, “chiều cao tối đa của công trình”. Nhưng chưa hẳn là các chỉ tiêu quy hoạch do Nhà nước quyết định đã đảm bảo được tiêu chí “sử dụng đất có hiệu quả cao nhất”. Từ thực tế đã có nhiều chủ đầu tư đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch để “sử dụng đất có hiệu quả cao hơn” theo mục tiêu đầu tư kinh doanh của mình và sẵn sàng thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung nộp vào ngân sách Nhà nước.

Bên cạnh đó, Hiệp hội tiếp tục đề nghị áp dụng “phương pháp thặng dư” cũng phải tính đến địa điểm thực hiện dự án và loại dự án có sử dụng đất. Do đó, HoREA đề nghị bổ sung căn cứ “theo khu vực giá đất của địa phương” như Thành phố Hồ Chí Minh chia thành 5 khu vực giá đất, hoặc theo loại dự án có sử dụng đất là “dự án nhà ở thương mại cao cấp, trung cấp, bình dân” hoặc “dự án bất động sản thương mại, du lịch, y tế, giáo dục, vui chơi giải trí…”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, việc áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)” để tính tiền sử dụng đất dự án có sử dụng đất, thì UBND cấp tỉnh có thể quy định “hệ số K” tích hợp các hệ số k1, k2, k3, k4… Tùy theo thực tế từng địa phương, như “hệ số k1” căn cứ theo từng “khu vực giá đất” của địa phương; hoặc “hệ số k2” căn cứ vào loại dự án bất động sản cao cấp, trung cấp hoặc bình dân; “hệ số k3” căn cứ vào loại dự án nhà thấp tầng, cao tầng hoặc hỗn hợp cao tầng xen lẫn thấp tầng; “hệ số k4” căn cứ vào hệ số sử dụng đất để tích hợp các hệ số k1, k2, k3 và k4… này để xây dựng thành “hệ số K” để định giá đất phù hợp với từng dự án.

Ông Châu lấy ví dụ, năm 2023 UBND cấp tỉnh áp dụng “hệ số K” là 0,25 (tính bằng 25% giá đất của bảng giá đất được điều chỉnh theo khu vực giá đất) đối với dự án nhà ở thương mại thì Nhà nước tiên lượng được số tiền sử dụng đất của dự án bất động sản thu vào ngân sách và chủ đầu tư dự án cũng biết rõ tiền sử dụng đất phải nộp theo công thức: Giá đất bằng (=) giá đất trong bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất theo khu vực nhân (x) hệ số K (k2,k3,k4…) nhân (x) diện tích khu đất dự án.

Cụ thể, dự án nhà ở thương mại A tại thành phố Thủ Đức có diện tích đất 10.000m2 tiếp giáp đường B có giá 20 triệu đồng/m2 theo bảng giá đất Thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Thủ Đức thuộc khu vực II có hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 (hệ số k1) là 3,3 lần. Như vậy, giá đất đường B theo bảng giá đất năm 2023 là 20 triệu đồng nhân (x) 3,3 lần bằng 66 triệu đồng/m2. Do đó, giá đất đối với Dự án A được tính theo công thức như sau:

Giá đất Dự án A = 20 triệu đồng (x) 3,3 (x) 0,25 (x) 10.000m2 = 165 tỷ đồng

Đây là giá đất được xem xét để tính thu tiền sử dụng đất của dự án.

Bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường là khó khả thi

Đối với điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất ngoài phương án 1 và phương án 2 theo dự thảo Nghị định thay thế thì Hiệp hội đề nghị bổ sung thêm phương án 3: “Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá không phân biệt thửa đất, khu đất có giá đất theo bảng giá đất trong các trường hợp quy định tại các điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai và trường hợp tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất”.

Bởi thực tế hiện nay Hiệp hội nhận thấy, chỉ có thể thực hiện “Phương án 3” khi đã có sự thống nhất cao về “ý chí chính trị” và quyết tâm hành động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Hơn nữa, khoản 4 Điều 6 Nghị quyết số 98/2023/QH15 ngày 24/06/2023 của Quốc hội “về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển Thành phố Hồ Chí Minh” cũng mới chỉ cho phép: “UBND Thành phố xây dựng, trình HĐND Thành phố thông qua và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn của Thành phố để áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất) trong trường hợp bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất để áp dụng cho các trường hợp sau đây: a) Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân; b) Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm đối với tổ chức, cá nhân, trừ trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại”.

Nhưng với quy định điều kiện “bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất” là “bất khả thi”. Tuy nhiên thực tế hiện nay thì bảng giá đất chưa thu thập được “thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất”. Do đó, Hiệp hội nhận thấy “Phương án 2” của khoản 3 Điều 1 “Dự thảo sửa đổi Nghị định 44” về áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” không có cụm từ “bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất” nên có tính khả thi hơn.

Người đứng đầu Hiệp hội đề nghị “trong trường hợp Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường không chấp thuận “Phương án 3” thì Hiệp hội đề nghị lựa chọn “Phương án 2” để thực hiện trên thực tế có tính chất “thí điểm” để rút kinh nghiệm. Qua đó có thể mở rộng đối tượng áp dụng trong quá trình xây dựng, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và triển khai thực hiện Luật Đất đai (mới) dự kiến được Quốc hội xem xét thông qua vào kỳ họp cuối năm 2023 và Nghị định quy định về giá đất (sau này).

Ngoài ra, HoREA cũng góp ý sửa đổi, bổ sung Điều 5a, Điều 5b và điểm c khoản 2 Điều 5đ, Điều 5e…