VnFinance
Thứ bảy, 26/08/2023, 08:15 AM

HoREA góp ý phương pháp định giá đất

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý sửa đổi một số điều của dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.

HoREA góp ý phương pháp định giá đất
Hiệp hội HoREA đề nghị áp dụng “phương pháp thặng dư” phải tính đến địa điểm thực hiện dự án và loại dự án có sử dụng đất.
 

“Đánh giá hiệu quả sử dụng đất” thay cho “sử dụng đất có hiệu quả cao nhất”

Theo đó, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 4 về phương pháp định giá đất. Bởi khoản 1 cần bổ sung thêm cụm từ “khu đất” vào “phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất, khu đất… của thửa đất, khu đất cần định giá”.

Tương tự, khoản 3 Điều 4 HoREA cũng đề nghị sử dụng cụm từ “đánh giá hiệu quả sử dụng đất” theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chính xác hơn cụm từ “sử dụng đất có hiệu quả cao nhất”. Bởi HoREA lý giải rằng chủ đầu tư chỉ được sử dụng đất theo quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Điều này có nghĩa là hoàn toàn phụ thuộc vào “ý chí” của Nhà nước quy định “hiệu quả sử dụng đất” thông qua phê duyệt các chỉ tiêu quy hoạch như “hệ số sử dụng đất”, “mật độ xây dựng”, “chiều cao tối đa của công trình”. Nhưng chưa hẳn là các chỉ tiêu quy hoạch do Nhà nước quyết định đã đảm bảo được tiêu chí “sử dụng đất có hiệu quả cao nhất”. Từ thực tế đã có nhiều chủ đầu tư đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch để “sử dụng đất có hiệu quả cao hơn” theo mục tiêu đầu tư kinh doanh của mình và sẵn sàng thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung nộp vào ngân sách Nhà nước.

Bên cạnh đó, Hiệp hội tiếp tục đề nghị áp dụng “phương pháp thặng dư” cũng phải tính đến địa điểm thực hiện dự án và loại dự án có sử dụng đất. Do đó, HoREA đề nghị bổ sung căn cứ “theo khu vực giá đất của địa phương” như Thành phố Hồ Chí Minh chia thành 5 khu vực giá đất, hoặc theo loại dự án có sử dụng đất là “dự án nhà ở thương mại cao cấp, trung cấp, bình dân” hoặc “dự án bất động sản thương mại, du lịch, y tế, giáo dục, vui chơi giải trí…”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, việc áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)” để tính tiền sử dụng đất dự án có sử dụng đất, thì UBND cấp tỉnh có thể quy định “hệ số K” tích hợp các hệ số k1, k2, k3, k4… Tùy theo thực tế từng địa phương, như “hệ số k1” căn cứ theo từng “khu vực giá đất” của địa phương; hoặc “hệ số k2” căn cứ vào loại dự án bất động sản cao cấp, trung cấp hoặc bình dân; “hệ số k3” căn cứ vào loại dự án nhà thấp tầng, cao tầng hoặc hỗn hợp cao tầng xen lẫn thấp tầng; “hệ số k4” căn cứ vào hệ số sử dụng đất để tích hợp các hệ số k1, k2, k3 và k4… này để xây dựng thành “hệ số K” để định giá đất phù hợp với từng dự án.

Ông Châu lấy ví dụ, năm 2023 UBND cấp tỉnh áp dụng “hệ số K” là 0,25 (tính bằng 25% giá đất của bảng giá đất được điều chỉnh theo khu vực giá đất) đối với dự án nhà ở thương mại thì Nhà nước tiên lượng được số tiền sử dụng đất của dự án bất động sản thu vào ngân sách và chủ đầu tư dự án cũng biết rõ tiền sử dụng đất phải nộp theo công thức: Giá đất bằng (=) giá đất trong bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất theo khu vực nhân (x) hệ số K (k2,k3,k4…) nhân (x) diện tích khu đất dự án.

Cụ thể, dự án nhà ở thương mại A tại thành phố Thủ Đức có diện tích đất 10.000m2 tiếp giáp đường B có giá 20 triệu đồng/m2 theo bảng giá đất Thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Thủ Đức thuộc khu vực II có hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 (hệ số k1) là 3,3 lần. Như vậy, giá đất đường B theo bảng giá đất năm 2023 là 20 triệu đồng nhân (x) 3,3 lần bằng 66 triệu đồng/m2. Do đó, giá đất đối với Dự án A được tính theo công thức như sau:

Giá đất Dự án A = 20 triệu đồng (x) 3,3 (x) 0,25 (x) 10.000m2 = 165 tỷ đồng

Đây là giá đất được xem xét để tính thu tiền sử dụng đất của dự án.

Bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường là khó khả thi

Đối với điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất ngoài phương án 1 và phương án 2 theo dự thảo Nghị định thay thế thì Hiệp hội đề nghị bổ sung thêm phương án 3: “Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá không phân biệt thửa đất, khu đất có giá đất theo bảng giá đất trong các trường hợp quy định tại các điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai và trường hợp tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất”.

HoREA góp ý phương pháp định giá đất
Một góc Thành phố Hồ Chí Minh.
 

Bởi thực tế hiện nay Hiệp hội nhận thấy, chỉ có thể thực hiện “Phương án 3” khi đã có sự thống nhất cao về “ý chí chính trị” và quyết tâm hành động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Hơn nữa, khoản 4 Điều 6 Nghị quyết số 98/2023/QH15 ngày 24/06/2023 của Quốc hội “về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển Thành phố Hồ Chí Minh” cũng mới chỉ cho phép: “UBND Thành phố xây dựng, trình HĐND Thành phố thông qua và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn của Thành phố để áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất) trong trường hợp bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất để áp dụng cho các trường hợp sau đây: a) Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân; b) Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm đối với tổ chức, cá nhân, trừ trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại”.

Nhưng với quy định điều kiện “bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất” là “bất khả thi”. Tuy nhiên thực tế hiện nay thì bảng giá đất chưa thu thập được “thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất”. Do đó, Hiệp hội nhận thấy “Phương án 2” của khoản 3 Điều 1 “Dự thảo sửa đổi Nghị định 44” về áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” không có cụm từ “bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất” nên có tính khả thi hơn.

Người đứng đầu Hiệp hội đề nghị “trong trường hợp Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường không chấp thuận “Phương án 3” thì Hiệp hội đề nghị lựa chọn “Phương án 2” để thực hiện trên thực tế có tính chất “thí điểm” để rút kinh nghiệm. Qua đó có thể mở rộng đối tượng áp dụng trong quá trình xây dựng, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và triển khai thực hiện Luật Đất đai (mới) dự kiến được Quốc hội xem xét thông qua vào kỳ họp cuối năm 2023 và Nghị định quy định về giá đất (sau này).

Ngoài ra, HoREA cũng góp ý sửa đổi, bổ sung Điều 5a, Điều 5b và điểm c khoản 2 Điều 5đ, Điều 5e…


Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 20/5: Thị trường nhà ở giá rẻ vẫn khan hiếm
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 20/5: Thị trường nhà ở giá rẻ vẫn khan hiếm

Gamuda Land nhắm tới loạt dự án tầm cỡ tại TP.HCM và Hải Phòng; Sun Group sắp triển khai 3 tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng tại Hòa Bình; Hải Phòng bỏ quy hoạch sân...

Long An sắp triển khai Dự án “Khu Tái định cư và nhà ở xã hội Phúc Long” hơn 100ha
Long An sắp triển khai Dự án “Khu Tái định cư và nhà ở xã hội Phúc Long” hơn 100ha

Dự án “Khu Tái định cư và nhà ở xã hội Phúc Long” tại Long An do Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Phúc Long làm chủ đầu tư, có quy mô 102ha...

Nhà ở xã hội tại Hà Nội: Vượt chỉ tiêu nhưng lại lo không bán được
Nhà ở xã hội tại Hà Nội: Vượt chỉ tiêu nhưng lại lo không bán được

Hà Nội có thể vượt chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội năm 2025 với khoảng 4.700 căn hộ đến từ 6 dự án. Tuy nhiên, nỗi lo nhà ở xã hội hoàn thành...

Hà Nội chính thức khởi công xây dựng cầu Tứ Liên
Hà Nội chính thức khởi công xây dựng cầu Tứ Liên

Hôm nay, ngày 19/5/2025, UBND Thành phố tổ chức khởi công Dự án đầu tư xây dựng cầu Tứ Liên và đường hai đầu cầu...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 19/5: Giá đất nền tăng 'nóng', Bộ Xây dựng cảnh báo rủi ro đầu cơ
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 19/5: Giá đất nền tăng "nóng", Bộ Xây dựng cảnh báo rủi ro đầu cơ

Đồng Nai mời nhà đầu tư tham gia dự án nhà ở thương mại gần sân bay Long Thành; Thái Nguyên khởi công hai cụm công nghiệp mới; TPHCM điều chỉnh quy hoạch Khu đô...

Từ những biểu tượng bất động sản toàn cầu đến cơ hội hiếm có tại The Cosmopolitan
Từ những biểu tượng bất động sản toàn cầu đến cơ hội hiếm có tại The Cosmopolitan

Madison (New York), Mayfair (London) hay Monaco từ lâu đã là biểu tượng sống của giới tinh hoa toàn cầu, nơi giá trị tài sản đi liền với phong cách sống và vị thế cá...

Mở màn mùa hè bằng kỷ lục du khách 30/4 và Lễ hội biển, Sầm Sơn dẫn sóng du lịch miền Bắc
Mở màn mùa hè bằng kỷ lục du khách 30/4 và Lễ hội biển, Sầm Sơn dẫn sóng du lịch miền Bắc

Chỉ trong 5 ngày nghỉ lễ 30/4-1/5, thành phố Sầm Sơn đã đón gần một triệu lượt khách – chiếm hơn một nửa tổng lượng khách đến Thanh Hóa, doanh thu ước đạt gần...

Sống bất an trong chung cư “chờ sập”
Sống bất an trong chung cư “chờ sập”

Chung cư Khánh Hội (quận 4, TPHCM) được xây dựng từ trước năm 1975, đến nay đã xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn cho cư dân nơi đây....

Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Cần nghiên cứu đánh thuế đất hoang, dự án chậm triển khai
Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Cần nghiên cứu đánh thuế đất hoang, dự án chậm triển khai

Hơn 44.000 thửa đất tại Ninh Bình giao sai thẩm quyền, lấn chiếm; Phó Thủ tướng yêu cầu hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất trước năm 2026...

Long An sắp triển khai khu dân cư biệt thự nhà vườn gần 2.000 tỷ đồng
Long An sắp triển khai khu dân cư biệt thự nhà vườn gần 2.000 tỷ đồng

Dự án “Khu dân cư biệt thự nhà vườn” tại xã An Thạnh, huyện Bến Lức, do Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Hưng Phát Bến Lức làm chủ đầu tư...

Bộ Xây dựng 'điểm mặt' một số dự án chung cư tăng giá, công bố mặt bằng giá bán chung cư quý I/2025
Bộ Xây dựng 'điểm mặt' một số dự án chung cư tăng giá, công bố mặt bằng giá bán chung cư quý I/2025

Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo tổng hợp tình hình thị trường bất động sản quý I/2025 ghi nhận rõ những chuyển động của thị trường nhà ở trong giai đoạn đầu năm.

Vũng Tàu: Khởi công khu đô thị biển có công viên nước 19ha lớn bậc nhất Đông Nam Bộ
Vũng Tàu: Khởi công khu đô thị biển có công viên nước 19ha lớn bậc nhất Đông Nam Bộ

Chiều 16/5, Tập đoàn Sun Group đã khởi công dự án Khu đô thị Đường 3 Tháng 2 tại phường 10 và 11, Thành phố Vũng Tàu. Đây là cột mốc quan trọng...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 16/5: Đề xuất giao cấp xã cấp sổ đỏ lần đầu, rút ngắn thủ tục đất...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 16/5: Đề xuất giao cấp xã cấp sổ đỏ lần đầu, rút ngắn thủ tục đất...

Giá căn hộ TP.HCM lập đỉnh mới, có thể vượt 100 triệu đồng/m² trong năm 2025; Bắc Ninh yêu cầu báo cáo Dự án chung cư Dabaco Park View xây trên đất công cộng...

Bình Thuận sẽ có khu công nghệ cao 1.000ha nằm ở vị trí thuận lợi hiếm có
Bình Thuận sẽ có khu công nghệ cao 1.000ha nằm ở vị trí thuận lợi hiếm có

UBND tỉnh Bình Thuận đề xuất quy hoạch khu công nghệ cao 1.000ha tại vị trí "vàng" gần trung tâm TP. Phan Thiết, có đủ hạ tầng thủy lợi...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 15/5: Quảng Nam yêu cầu tổng rà soát dự án du lịch hồ Phú Ninh
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 15/5: Quảng Nam yêu cầu tổng rà soát dự án du lịch hồ Phú Ninh

Công ty Nam Long bị phạt nửa tỷ đồng vì chậm xây trường học tại dự án Ehome 3; Đà Nẵng đầu tư hơn 104 tỷ đồng nâng cấp “phố Tây” An Thượng giai đoạn...

BIM Group đổ 3.000 tỷ xây ‘siêu dự án’ tại Hạ Long, đại gia Đoàn Quốc Việt đang toan tính điều gì?
BIM Group đổ 3.000 tỷ xây ‘siêu dự án’ tại Hạ Long, đại gia Đoàn Quốc Việt đang toan tính điều gì?

BIM Hạ Long, thành viên của Tập đoàn BIM Group, đang triển khai dự án “Tổ hợp công trình thương mại, dịch vụ và căn hộ lưu trú” tại trung tâm du lịch Hạ Long...

Bất động sản quý I/2025: Giá căn hộ chung cư ổn định, giao dịch nhà đất tăng mạnh
Bất động sản quý I/2025: Giá căn hộ chung cư ổn định, giao dịch nhà đất tăng mạnh

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng gửi Chính phủ cho thấy những tín hiệu hồi phục tích cực của thị trường bất động sản trong quý I/2025.

Nhà mặt tiền 1,3m rao bán hơn 3 tỉ: Chỉ có ở trung tâm Hà Nội?
Nhà mặt tiền 1,3m rao bán hơn 3 tỉ: Chỉ có ở trung tâm Hà Nội?

Căn nhà có "mặt tiền" chỉ 1,3m, diện tích 18m2 được rao bán với giá 3,35 tỉ đồng thu hút hàng nghìn ý kiến của cư dân mạng, là minh chứng sống động...

Hà Nội có 148 khu đất thí điểm làm nhà ở thương mại qua thỏa thuận
Hà Nội có 148 khu đất thí điểm làm nhà ở thương mại qua thỏa thuận

Thành phố Hà Nội phê duyệt 148 khu đất, triển khai dự án nhà ở thương mại theo nghị quyết của Quốc hội, mở ra cơ hội phát triển bất động sản thành phố.

VnFinance
vnfinance.vn
VnFinance
VnFinance
VnFinance