HoREA: Phân khúc nhà ở bình dân chỉ chiếm 1%, thị trường phát triển thiếu bền vững

Căn hộ bình dân chỉ chiếm 1%

Dẫn số liệu từ Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh về nguồn cung nhà ở thương mại, báo cáo của HoREA cho biết, cả năm 2020 có 47 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư, con số này tăng đáng kể so với năm 2019.

Trong đó, 11 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, tăng 10 dự án; 10 dự án được công nhận chủ đầu tư, tăng 9 dự án; và 26 dự án được chấp thuận đầu tư, tăng 10 dự án so với năm 2019.

Về nguồn cung dự án mới được đưa ra thị trường, HoREA cho biết, theo số liệu thống kê đủ 12 tháng của năm 2020, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 31 dự án (giảm 16 dự án), giảm 34% so với năm 2019, với tổng số 16.895 căn nhà.

Tổng giá trị huy động vốn là 66.674 tỷ đồng (đã bao gồm VAT, chưa bao gồm 2% phí bảo trì). Trong đó, có 7.114 căn nhà thuộc phân khúc nhà ở cao cấp, chiếm tỷ lệ 42,1%, tăng 15,9%; Phân khúc nhà ở trung cấp có 9.618 căn chiếm tỷ lệ 56,9%, tăng 66,2%; Phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, chỉ chiếm tỷ lệ 1%, giảm đến 98,6% so với năm 2019.

Theo nghiên cứu của HoREA, trên thực tế thì phân khúc nhà ở cao cấp có thể chiếm đến tỷ lệ khoảng 70%, chiếm thế áp đảo trên thị trường bất động sản năm 2020; Phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% tổng số nhà ở; Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020.

Đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự “lệch pha” sản phẩm trên thị trường bất động sản, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp. Trong lúc rất thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, dẫn đến sự phát triển của thị trường bất động sản thiếu tính ổn định, bền vững.

Sở dĩ có sự chênh lệch giữa số liệu thống kê của Sở Xây dựng với thực tế, bởi lẽ, khi trình dự án lên Sở Xây dựng, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường kê khai mức giá bán thấp, nhưng đến khi huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì chủ đầu tư bán nhà với mức giá cao hơn, thậm chí có mức giá nhà ở cao cấp.

HoREA cũng cho biết, giá nhà vẫn tăng nóng trong năm 2020 do rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường và do các chủ đầu tư dự án muốn “tối đa hóa lợi nhuận”, nên đã đẩy giá làm cho giá nhà luôn có xu thế tăng, nhất là trong lúc sức mua trên thị trường sơ cấp vẫn mạnh và tỷ lệ hấp thụ của thị trường rất cao, bình quân lên đến 70-80% qua các đợt mở bán các dự án nhà ở trong năm 2020.

Phân khúc bất động sản công nghiệp tăng trưởng mạnh trong năm 2020, nhằm đón đầu xu thế dịch chuyển dòng vốn đầu tư và tái cơ cấu chuỗi cung ứng vào nước ta. Ngược lại phân khúc bất động sản du lịch, bất động sản cho thuê gặp khó khăn.

Trái phiếu bất động sản tăng trưởng “nóng”, cảnh báo rủi ro

Đáng chú ý, HoREA nhận định thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2020 tiếp tục tăng trưởng mạnh. Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành thành công trong 10 tháng đầu năm 2020 đạt 350.883 tỷ đồng, tăng 68,1% so cùng kỳ năm 2019.

Nhóm doanh nghiệp địa ống đứng thứ 2 (sau ngành tài chính - ngân hàng) trong nhóm các doanh nghiệp có giá trị phát hành cao, đạt 63.155 tỷ đồng.

HoREA cũng nêu một số quan ngại đối với hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, như tỷ trọng nhà đầu tư trái phiếu là cá nhân tăng mạnh, nhưng hầu hết nhà đầu tư cá nhân chưa được trang bị đầy đủ kiến thức và kỹ năng đầu tư trái phiếu vốn là sân chơi của người chuyển nghiệp và thường đầu tư vào trái phiếu có lãi suất cao.

Bên cạnh đó, rủi ro thường rơi vào thời điểm đáo hạn trái phiếu (trong khoảng trên dưới 5 năm tới đây), nhất là đối với các trái phiếu cam kết trả lãi cao, mà doanh nghiệp hoạt động không hiệu quả, hoặc thiếu các biện pháp đảm bảo rủi ro cho nhà đầu tư.

Theo HoREA, bất cập lớn nhất hiện nay là chưa có các tổ chức tư vấn uy tín đánh giá, xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp phát hành trái phiếu, để đảm bảo minh bạch thông tin và góp phần bảo vệ nhà đầu tư trái phiếu.

Dự báo thị trường bất động sản năm 2021, trên cơ sở kiểm soát hiệu quả đại dịch CoViD-19 và giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản cả nước và thành phố Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, ổn định và chưa có nguy cơ xảy ra tình trạng “đóng băng”, hoặc “bong bóng” bất động sản do sức mua và tổng cầu nhà ở có khả năng thanh toán vẫn cao.

Phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền (bao gồm nhà ở thương mại có giá trung bình, nhà ở thương mại có giá thấp, nhà ở xã hội) sẽ giữ vai trò chủ đạo của thị trường bất động sản, là cơ hội để người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư tạo lập được nhà ở.