HoREA đề nghị sửa đổi về các "hành vi bị nghiêm cấm" tại Luật Nhà ở sửa đổi

Theo đó, HoREA đề nghị sửa đổi khoản 7 Điều 3 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định không cấm “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn là tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân và có chức năng kinh doanh bất động sản thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở tại dự án”.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nội dung khoản 7 Điều 3 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định tại khoản 2 Điều 2, Điều 158, Điều 562, khoản 1 Điều 565 và khoản 2 Điều 567 Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép chủ sở hữu tài sản có quyền “ủy quyền” cho bên thứ ba thực hiện quyền nhân danh bên ủy quyền bởi lẽ, hành vi “ủy quyền” của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, dự án xây dựng nhà ở là hợp pháp và là “quyền” của “chủ sở hữu tài sản” và “ủy quyền” là “quyền dân sự chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật”.

Cụ thể như sau: Khoản 2 Điều 2 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định “2. Quyền dân sự chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”; Điều 158 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”; Điều 562 Bộ Luật Dân sự 2015 về hợp đồng ủy quyền quy định “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”; Khoản 1 Điều 565 Bộ Luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ của bên được ủy quyền quy định “1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó”; Khoản 2 Điều 567 Bộ Luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ của bên ủy quyền quy định “2. Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được uỷ quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền”.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, trên thực tế, việc cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho bên thứ ba mà nếu các chủ đầu tư này thiếu trách nhiệm, không quản lý, không kiểm soát chặt chẽ thì có thể dẫn đến tình trạng “bên nhận uỷ quyền” lừa đảo, làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội. 

Tuy nhiên, không nên chỉ vì quan ngại trên đây mà khoản 7 Điều 3 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định cấm tất cả “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền ”cho tất cả các bên thứ ba, mà đề nghị cho phép “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền” cho bên thứ ba là tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân và “có chức năng kinh doanh bất động sản”, như các ví dụ đã xảy ra trên thực tế sau đây: Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại A thuê nhà thầu B (cũng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) thi công xây dựng và thỏa thuận thanh toán bằng sản phẩm căn hộ của dự án A, nên cả hai bên đều có nhu cầu “ủy quyền” và “nhận ủy quyền” để nhà thầu B chủ động bán sản phẩm được phân chia của dự án A; Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại A hợp tác với doanh nghiệp bất động sản B thông qua hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp tác kinh doanh và thỏa thuận phân chia sản phẩm của dự án A, nên cả hai bên đều có nhu cầu “ủy quyền” và “nhận ủy quyền” để doanh nghiệp B chủ động bán sản phẩm được phân chia của dự án A.

Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, việc “ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản” mà bên thứ ba là “tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân và có chức năng kinh doanh bất động sản” thì gần như không dẫn đến tình trạng chủ đầu tư thiếu trách nhiệm, không quản lý, không kiểm soát chặt chẽ hoặc “bên nhận ủy quyền” lợi dụng việc ủy quyền để lừa đảo, làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội. 

Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 17 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về “trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản” cũng quy định chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản “4. Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở tại dự án”.

Do vậy, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 17 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cho phép chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản “được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn  là tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân và có chức năng kinh doanh bất động sản thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở tại dự án”.

Đáng lưu ý, hành vi ủy quyền của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự án bất động sản thì Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định tại “Điều 3. Các hành vi bị nghiêm cấm”, nhưng Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lại quy định tại “Điều 17. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản”, nên HoREA đề nghị Bộ Xây dựng, Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội và Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội lưu ý, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và nên quy định tại “điều cấm”. 

Từ thực tế phân tích nêu trên, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 7 Điều 3 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), như sau: 

“7. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc là tổ chức kinh tế không có tư cách pháp nhân và không có chức năng kinh doanh bất động sản; hoặc cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án; bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua khi chưa có đủ điều kiện theo quy định của Luật này”.

Đồng thời, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, Hiệp hội cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 17 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định “trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản”, như sau:

“4. Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn, trừ trường hợp bên nhận uỷ quyền là tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân và có chức năng kinh doanh bất động sản thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản”. 

"Hiệp hội đề nghị Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cùng thống nhất quy định nội dung trên đây tại “điều cấm” hoặc tại Điều quy định về “trách nhiệm của chủ đầu tư” và Hiệp hội đề nghị lựa chọn quy định tại “điều cấm” của cả 02 Dự thảo Luật là phù hợp nhất", ông Lê Hoàng Châu chia sẻ.