Từ bài toán định giá đến hệ số điều chỉnh giá đất: Cần một lộ trình đủ chắc để tránh những cú sốc mới

Định giá bất động sản: Điểm nghẽn không còn mang tính kỹ thuật

Tại tọa đàm “Định giá đất - Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí điện tử Nhịp Sống Thị Trường Markettimes tổ chức, các chuyên gia đã chỉ ra những điểm nghẽn cần tháo gỡ để cải cách thực sự trở thành động lực cho phát triển.

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, từ đầu tư, tín dụng, đấu giá đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước cho tới phát triển nhà ở, bất động sản công nghiệp hay thị trường vốn, tất cả đều phụ thuộc vào việc xác định giá trị bất động sản một cách chính xác và minh bạch.

“Những thay đổi quan trọng trong Luật Đất đai 2024 như bãi bỏ khung giá đất, chuyển sang bảng giá đất hằng năm và yêu cầu giá đất tiệm cận với giá thị trường được xem là bước tiến lớn về mặt thể chế. Tuy nhiên, khi đi vào thực tế, doanh nghiệp vẫn đang đối mặt với hàng loạt rủi ro”, ông Khôi nhận định.

Nổi bật nhất là tình trạng "độ trễ giá". Trong khi thị trường biến động liên tục thì quy trình thu thập dữ liệu, thẩm định và phê duyệt giá đất thường kéo dài nhiều tháng, thậm chí lâu hơn. Kết quả là khi mức giá được ban hành, các điều kiện thị trường đã thay đổi, khiến phương án tài chính của dự án mất tính chính xác.

Bên cạnh đó là bài toán dữ liệu. Một thị trường mà giá giao dịch thực tế chưa được phản ánh đầy đủ, còn tồn tại hiện tượng khai giá thấp, giao dịch ngoài hợp đồng và dữ liệu phân tán ở nhiều cơ quan khác nhau thì rất khó xây dựng được một hệ thống định giá đáng tin cậy. Theo ông Khôi, nếu không có cơ sở dữ liệu thật, mọi phương pháp định giá đều có thể trở thành đối tượng tranh cãi.

Từ thực tiễn đó, ông Khôi cho rằng cải cách định giá bất động sản cần được tiếp cận theo hướng đột phá hơn thay vì chỉ điều chỉnh kỹ thuật. Một trong những đề xuất đáng chú ý ông Khôi đưa ra là xây dựng cơ chế "sandbox" về định giá bất động sản giai đoạn 2026-2028 tại các địa phương có thị trường phát triển mạnh. Mô hình này cho phép thí điểm cơ sở dữ liệu giao dịch thực, bản đồ giá đất số, công nghệ định giá tự động và cơ chế phản biện độc lập trước khi ban hành giá.

Cùng với đó là việc hình thành hệ thống định giá nhiều tầng, trong đó các dự án lớn hoặc có yếu tố nhà nước cần được thẩm định bởi nhiều tổ chức độc lập thay vì phụ thuộc vào một đơn vị tư vấn duy nhất.

Theo ông Khôi, điều cốt lõi là phải xây dựng được cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản kết nối giữa cơ quan đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng và các sàn giao dịch. Đây sẽ là nền tảng để thị trường hình thành một cơ chế định giá minh bạch và đáng tin cậy hơn.

Hệ số điều chỉnh giá đất: Công cụ mới nhưng không dễ vận hành

Cũng tại tọa đàm, bà Dương Thị Mỹ Lạng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, lại đi sâu vào những vấn đề kỹ thuật và thách thức phát sinh từ Nghị quyết 254/2025/QH15.

Điểm đáng chú ý nhất của nghị quyết này là sự trở lại của "hệ số điều chỉnh giá đất" - công cụ từng tồn tại dưới Luật Đất đai 2013 nhưng đã không còn được áp dụng trong giai đoạn đầu thực hiện Luật Đất đai 2024.

Theo cơ chế mới, nhiều trường hợp trước đây áp dụng trực tiếp bảng giá đất sẽ chuyển sang áp dụng công thức: bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Công cụ này được kỳ vọng sẽ giúp rút ngắn thời gian xác định giá đất, giảm thủ tục và tăng tính linh hoạt trong quản lý.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là làm thế nào để xây dựng được một hệ số K đủ chính xác và đủ công bằng. Theo bà Lạng, đây là nhiệm vụ không hề đơn giản trong bối cảnh dữ liệu giao dịch đất đai chưa thực sự minh bạch và đầy đủ. Một hệ số điều chỉnh được sử dụng đồng thời cho nhiều mục đích khác nhau như bồi thường giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay xác định giá khởi điểm đấu giá có thể làm phát sinh xung đột lợi ích giữa các nhóm đối tượng.

Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã quy định hệ số điều chỉnh giá đất gồm ba thành phần: hệ số phản ánh biến động thị trường, hệ số theo quy hoạch và hệ số do các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Tuy nhiên, việc đưa các yếu tố này vào thực tiễn vẫn còn nhiều khoảng trống. Chẳng hạn, khi hệ số biến động thị trường được xây dựng sát với giá giao dịch thực tế, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng có thể thuận lợi hơn. Nhưng mặt khác, giá đất tái định cư, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cũng sẽ tăng lên đáng kể, tạo áp lực lớn đối với người dân và doanh nghiệp.

Ngược lại, nếu bảng giá đất chưa phản ánh sát thực tế, hệ số điều chỉnh sẽ phải ở mức rất cao để bù đắp khoảng cách. Điều này lại gây áp lực phải liên tục điều chỉnh bảng giá đất - một quy trình vốn tốn nhiều thời gian và nguồn lực.

Theo bà Lạng, việc kết hợp giữa bảng giá đất tăng mạnh và hệ số K ở mức cao có thể tạo ra những cú sốc tài chính đáng kể. Nghĩa vụ tài chính về đất đai tăng đột biến không chỉ ảnh hưởng tới người dân mà còn tác động trực tiếp đến môi trường đầu tư và hoạt động sản xuất kinh doanh.

Một thách thức khác là việc xác định hệ số điều chỉnh theo quy hoạch. Trong khi quy hoạch xây dựng thường được lập theo ô phố, phân khu hoặc vùng chức năng thì bảng giá đất hiện nay lại được xây dựng chủ yếu theo tuyến đường và vị trí. Sự khác biệt này khiến việc lượng hóa tác động của quy hoạch vào hệ số điều chỉnh trở nên phức tạp.

Từ góc độ đơn vị tư vấn, bà Lạng cho rằng các địa phương cần có lộ trình triển khai thận trọng. Những nơi chưa xây dựng được bảng giá đất sát thực tế hoặc chưa đủ căn cứ khoa học để xác định hệ số điều chỉnh thì không nên áp dụng một cách máy móc.

Cải cách giá đất hiện nay không chỉ là câu chuyện thay đổi công thức tính toán. Điều thị trường cần là một hệ thống dữ liệu đủ minh bạch, cơ chế định giá đủ độc lập và lộ trình triển khai đủ chắc chắn. Chỉ khi ba yếu tố này hội tụ, mục tiêu đưa giá đất tiệm cận thị trường mới có thể trở thành động lực phát triển thay vì tạo thêm những điểm nghẽn mới cho nền kinh tế...