Thứ hai, 04/10/2021, 22:11 PM

Cần xem xét cấu trúc tài chính doanh nghiệp bất động sản Việt trước 'bom nợ' Evegrande

Đây là khuyến nghị mà các chuyên gia đưa ra tại đối thoại chuyên đề: “Evegrande: Bom nợ bất động sản (BĐS) Trung Quốc và kinh nghiệm cho Việt Nam” được tổ chức sáng nay tại Hà Nội.

Với mục đích đưa ra một bức tranh tổng quan về khủng hoảng nợ Evergrande, từ nguyên nhân hình thành “bom nợ”, tác động đối với thị trường tài chính toàn cầu, và những bài học có thể rút ra cho Việt Nam, sáng 4/10, Tạp chí Kinh tế Việt Nam - VnEconomy tổ chức buổi đối thoại chuyên đề “Evergrande: “Bom nợ” BĐS Trung Quốc và bài học cho Việt Nam”.

Khách mời buổi đối thoại là Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính Quốc gia; Tiến sỹ Võ Đình Trí, giảng viên Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh và Trường Kinh doanh IPAG ở Paris, thành viên Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam Toàn cầu (AVSE).

Evegrande từ "hổ hóa mèo" và chính sách của Trung Quốc

Được thành lập từ năm 1996 ở Quảng Châu, Evergrande là một doanh nghiệp BĐS địa phương làm dự các dự án chung cư. Giai đoạn 2000-2008, khi kinh tế Trung Quốc bùng nổ, các tập đoàn BĐS cũng phất lên, nổi bật nhất là Evergrande.

Tuy nhiên, nhu cầu mua nhà sụt giảm do COVID-19 và Chính phủ Trung Quốc hạn chế đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp BĐS, khiến Evergrande không thể tiếp cận các khoản vay thêm và rơi vào mất thanh khoản.

Đến cuối tháng 6/2021, Evergrande có tổng tài sản ước tính 368 tỷ USD tức khoảng 2% GDP của Trung Quốc, vẫn lớn hơn tổng các khoản nợ và phải trả.

Tuy nhiên, quy mô của Evergrande và những kế hoạch xử lý dòng tiền của doanh nghiệp này của Chính phủ Trung Quốc nhằm tránh tạo ra "bom nợ" giữa lúc COVID-19 rất khó lường.

Cú "ngã ngựa" biến đại gia BĐS Evergrande, doanh nghiệp với khối tài sản ước tính 368 tỷ USD, tức khoảng 2% GDP của Trung Quốc, từ "hổ hóa mèo"...

Phân tích về nguyên nhân của việc Evergrande trở thành “bom nợ”, chuyên gia kinh tế Võ Đình Trí cho rằng, Chính phủ Trung Quốc đã ban hành một loạt chính sách nhằm “hạ nhiệt” thị trường BĐS và kiểm soát tình hình như quy định giá trần thuê nhà để hạn chế đầu cơ qua đó tăng khả năng tiếp cận cho người dân có nhu cầu thực sự; kiểm soát sự phát triển quá nóng của các doanh nghiệp BĐS thông qua quy định tỷ lệ trần vay nợ hay các đòn bẩy tài chính.

Vì vậy, thanh khoản của một loạt doanh nghiệp BĐS Trung Quốc, trong đó có Evergrande bị ảnh hưởng.

Ngoài ra, dịch bệnh COVID-19 bùng phát, làm gián đoạn nhiều hoạt động kinh tế -xã hội và ảnh hưởng tới thu nhập của người dân. Trong khi đó, mô hình kinh doanh của Evergrande dựa trên trả góp theo tiến độ. Do đó, khi người mua nhà của Evergrande gặp khó khăn về tài chính, không thể tiếp tục đóng tiền mua nhà. Ngoài ra, nhu cầu mua nhà mới của người dân giảm mạnh cũng khiến dòng tiền của doanh nghiệp thêm khó khăn.

“Cấu trúc tài chính của Evergrande quá mạo hiểm, bộc lộ nhiều rủi ro giữa lúc khó khăn khi hệ số đòn bẩy tài chính cao với việc đẩy mạnh vay trái phiếu và công cụ nợ ngắn hạn như thương phiếu… Vì vậy, khi dòng tiền đột ngột đứt đoạn, doanh nghiệp không đủ nguồn lực tài chính để thanh toán các khoản lãi trái phiếu”, ông Trí phân tích.

Để Evergrande không sụp đổ và tạo ra “bom nợ” giữa lúc COVID-19 diễn biến khó lường, Chính phủ Trung Quốc cần tập trung đảm bảo hệ thống tài chính vững mạnh. Theo đó, Chính phủ tuần tự ưu tiên xử lý các khoản nợ của doanh nghiệp liên quan tới ngân hàng, người mua nhà, sau đó là tới các chủ thầu… Chính phủ thực hiện tái cấu trúc tài sản thông qua bán bớt tài sản có tính thanh khoản cao, hỗ trợ các ngân hàng cho Evergrande vay.

Mới đây nhất, Evergrande đã bán 30% cổ phần tại một ngân hàng cho một công ty quản lý tài sản hay các địa phương tiến hành rà soát các tài khoản người mua nhà đóng cho Evergrande và dùng số tiền này để tiếp tục hoàn thiện dự án theo đúng tiến độ. Chính phủ Trung Quốc sẽ phân chia, giao lại cho chính quyền địa phương các dự án đang dở dang.

Doanh nghiệp BĐS Việt phải kiểm soát bền vững tài chính

Sự sụp đổ của đại gia BĐS Evergrande đã “rung chuông” cảnh báo các doanh nghiệp BĐS Việt Nam khi cấu trúc tài chính kinh doanh có nhiều điểm tương đồng...

Tuy nhiên, hệ lụy từ Evergrande là không quá lớn, bởi theo Tiến sĩ Võ Đình Trí, mặc dù Evergrande được xếp vào nhóm “đại gia” BĐS nhưng các nhà đầu tư nước ngoài không quá “ưa thích” đầu tư vào các sản phẩm tài chính của công ty.

Theo tìm hiểu của ông Trí, danh mục đầu tư của nhà đầu tư châu Âu vào Evergrande gần như bằng không trong khi đó tỷ lệ của Evergrande trong danh mục của nhà đầu tư đến từ Mỹ chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ.

“Mỹ hiện là nhà đầu tư lớn vào thị trường BĐS của Trung Quốc. Các doanh nghiệp BĐS trong nước sẽ chào bán trái phiếu có độ an toàn cao với đảm bảo chính là căn hộ, quỹ đất sạch tại các thành phố lớn”, ông Trí nói.

Điều đáng nói, thông tin mất thanh khoản của Evergrande được đưa ra đúng vào thời điểm Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) công bố chính sách thắt chặt tiền tệ, nên thị trường quá lo lắng.

Nhà đầu tư ngại động thái thắt chặt của Fed hơn sự đổ vỡ của Evergrande. Chẳng hạn như Quỹ đầu tư Vanguard chỉ bỏ vào Evergrande khoảng 40 triệu USD trong khi lượng tài sản đang quản lý của các quỹ đầu tư khác cũng chỉ khoảng khoảng 2-3% AUM. Đây là một tỷ lệ khá thấp để tác động tới tâm lý của nhà đầu tư về sự đổ vỡ của Evergrande.

“Hệ lụy từ sự đổ vỡ của Evergrande tới thị trường là không nhiều. Bởi khác với thị trường tài chính Mỹ, các doanh nghiệp thường sử dụng các công cụ phái sinh đẩy tài sản lên gấp hàng chục hay hàng trăm lần, Evergrande chủ yếu vay qua trái phiếu và các trái phiếu này có tài sản đảm bảo, không có hoặc ít có sản phẩm phái sinh từ các trái phiếu này. Xác suất xảy ra “bom nợ” và tạo ra các phản ứng lan truyền là không nhiều”, Tiến sĩ Võ Đình Trí khẳng định.

Trước tình trạng giá BĐS ở một số nơi ở Việt Nam đã bắt đầu cao hơn so với thu nhập của người dân, các chuyên gia kinh tế cho rằng, đây là điều Chính phủ nên cân nhắc để có giải pháp điều tiết để giảm dần tính đầu cơ trong BĐS.

Hiện đã có rất nhiều kiến nghị về việc kiểm soát đầu cơ như giải pháp thuế tài sản, thuế đánh trên giao dịch BĐS để hạn chế đầu cơ nhằm “hạ nhiệt” BĐS.

Khuyến nghị giải pháp cho doanh nghiệp, Tiến sĩ Võ Đình Trí cho rằng, cần xem xét lại cấu trúc tài chính của một số doanh nghiệp BĐS. Nếu so sánh với một số doanh nghiệp lớn của Việt Nam có thể thấy các doanh nghiệp BĐS Việt Nam đã huy động vốn qua kênh trái phiếu quá nhiều trong khi thị trường trái phiếu chưa trưởng thành, chưa có cơ quan độc lập đánh giá xếp hạng tín nhiệm trái phiếu, thông tin tới nhà đầu tư chưa minh bạch, rõ ràng và rất rủi ro.

“Nhà đầu tư cần cẩn trọng với doanh nghiệp chạy theo phong trào, đẩy mạnh huy động vốn qua kênh trái phiếu, đồng thời, cần kiểm soát bền vững tài chính của các công ty BĐS vì đằng sau các công ty này thường có liên đới tới các ngân hàng”, Tiến sĩ Võ Đình Trí cảnh báo.


Lý giải sức hút đầu tư của vùng đất “tứ thủy triều quy, tứ thú tụ”
Lý giải sức hút đầu tư của vùng đất “tứ thủy triều quy, tứ thú tụ”

Người Khánh Hòa gọi đây là vùng đất “tứ thủy triều quy, tứ thú tụ”. Và có lẽ chính nhờ địa thế độc đáo...

Phú Quốc đón đầu dòng khách quốc tế: Tín hiệu vàng của ngành du lịch
Phú Quốc đón đầu dòng khách quốc tế: Tín hiệu vàng của ngành du lịch

Phú Quốc chứng kiến sự tăng trưởng ngoạn mục của ngành du lịch khi lượng khách quốc tế liên tục lập kỷ lục mới,...

T&T City Millennia “bùng nổ” ngày mở bán, 100% giỏ hàng được đặt cọc thành công
T&T City Millennia “bùng nổ” ngày mở bán, 100% giỏ hàng được đặt cọc thành công

Ngày 19/10, lễ mở bán chính thức của đại đô thị T&T City Millennia tại TP.HCM đã diễn ra trong không khí sôi động và bùng nổ khi 100% giỏ hàng...

Bất động sản hồi phục, tín dụng tăng mạnh: Đừng để dòng vốn đi chệch hướng
Bất động sản hồi phục, tín dụng tăng mạnh: Đừng để dòng vốn đi chệch hướng

Thị trường bất động sản ấm dần lên với tín dụng tăng nhanh và nguồn cung cải thiện. Nhưng theo các chuyên gia...

Mở bán T&T City Millennia: Trải nghiệm chưa từng có cho khách hàng và nhà đầu tư
Mở bán T&T City Millennia: Trải nghiệm chưa từng có cho khách hàng và nhà đầu tư

Sự kiện mở bán đại đô thị T&T City Millennia vào ngày 19/10 tới đây được dự báo sẽ trở thành tâm điểm thu hút hàng nghìn nhà đầu tư...

Hơn 30 đại lý chiến lược phân phối phân khu Thịnh Vượng tại Sunshine Sky City
Hơn 30 đại lý chiến lược phân phối phân khu Thịnh Vượng tại Sunshine Sky City

Ngày 16/10/2025, hơn 30 đại lý đã chính thức ký kết hợp tác phân phối phân khu Thịnh Vượng dự án Sunshine Sky City,...

Doanh nghiệp bất ngờ nhận lại dự án sau khi có Quyết định chấm dứt hoạt động
Doanh nghiệp bất ngờ nhận lại dự án sau khi có Quyết định chấm dứt hoạt động

Công ty cổ phần Tập đoàn Đạt Phương được thành lập ngày 12/03/2002 với số vốn điều lệ ban đầu là 2,2 tỷ đồng. Ông Lương Minh Tuấn...

Thị trường bất động sản khởi sắc nhưng cần “hãm phanh” dòng vốn đầu cơ
Thị trường bất động sản khởi sắc nhưng cần “hãm phanh” dòng vốn đầu cơ

Thị trường bất động sản Việt Nam đang hồi phục mạnh sau giai đoạn trầm lắng, song các chuyên gia cảnh báo đà tăng tín dụng và dòng vốn đầu cơ “nóng” có thể khiến...

Mở bán chính thức T&T City Millennia: Vì sao dự án là tâm điểm đầu tư hấp dẫn nhất Nam Sài Gòn?
Mở bán chính thức T&T City Millennia: Vì sao dự án là tâm điểm đầu tư hấp dẫn nhất Nam Sài Gòn?

Sáng 19/10 tới đây, lễ mở bán chính thức Dự án T&T City Millennia sẽ diễn ra tại KS JW Marriott Hotel & Suites Saigon.

Thị trường nhà ở TPHCM phục hồi, dòng vốn chuyển mạnh ra vùng ven
Thị trường nhà ở TPHCM phục hồi, dòng vốn chuyển mạnh ra vùng ven

Lượng giao dịch và nguồn cung tăng trở lại giúp thị trường nhà ở TP Hồ Chí Minh khởi sắc sau thời gian trầm lắng, song giá bán neo cao đang thúc đẩy...

Khánh Hòa “điểm mặt” 92 dự án tồn đọng trên địa bàn
Khánh Hòa “điểm mặt” 92 dự án tồn đọng trên địa bàn

Tỉnh Khánh Hòa đang tập trung rà soát, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đối với 92 dự án trên địa bàn tỉnh thuộc thẩm quyền địa phương theo nguyên tắc “6 rõ”...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 15/10: Giao dịch chung cư Hà Nội quý III đạt mức cao kỷ lục
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 15/10: Giao dịch chung cư Hà Nội quý III đạt mức cao kỷ lục

Đà Nẵng chấp thuận dự án du lịch đường thủy hơn 9.800 tỷ đồng; Giao dịch chung cư Hà Nội quý III đạt mức cao kỷ lục...

Vì sao Blanca 6, 7 sẽ là ‘mỏ vàng’ mới của bất động sản nghỉ dưỡng Vũng Tàu
Vì sao Blanca 6, 7 sẽ là ‘mỏ vàng’ mới của bất động sản nghỉ dưỡng Vũng Tàu

Uy tín chủ đầu tư, pháp lý minh bạch, thiết kế tinh tế cùng tiêu chuẩn bàn giao, vận hành bởi đơn vị quốc tế giúp dòng căn hộ thuộc Blanca City...

'Ông lớn' dệt may Garmex Sài Gòn (GMC) xuất hiện nhiều nhân tố mới
"Ông lớn" dệt may Garmex Sài Gòn (GMC) xuất hiện nhiều nhân tố mới
13/10/2025 Doanh nghiệp

Từng là một trong những doanh nghiệp dệt may hàng đầu Việt Nam, Công ty Cổ phần Garmex Sài Gòn (UPCoM: GMC) – biểu tượng một thời của ngành may mặc xuất khẩu...

Tín dụng bất động sản: Cần kiểm soát, không nên 'siết cứng'
Tín dụng bất động sản: Cần kiểm soát, không nên "siết cứng"

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn khát vốn, việc siết tín dụng quá mạnh có thể trở thành "liều thuốc quá liều", gây phản ứng phụ cho nền kinh tế.

Phú Quốc – “thỏi nam châm” hút khách Nga – CIS tới Việt Nam nghỉ dưỡng dịp cuối năm
Phú Quốc – “thỏi nam châm” hút khách Nga – CIS tới Việt Nam nghỉ dưỡng dịp cuối năm

Cuối năm nay, hàng loạt chuyến bay thẳng và charter từ các thành phố lớn của Nga và các nước khối CIS sẽ cất cánh tới Phú Quốc,...

T&T Group khởi công Khu đô thị sinh thái 50 ha tại Hà Tĩnh
T&T Group khởi công Khu đô thị sinh thái 50 ha tại Hà Tĩnh

Ngày 10/10, tại Hà Tĩnh, Tập đoàn T&T Group đã phối hợp cùng Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tĩnh tổ chức Lễ khởi công dự án Khu đô thị...

Hơn 700 chi nhánh đăng ký đất đai có thể được chuyển về xã quản lý
Hơn 700 chi nhánh đăng ký đất đai có thể được chuyển về xã quản lý

Để tinh giản hệ thống và thống nhất đầu mối quản lý, Cục Quản lý đất đai ( Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đề xuất chuyển 703...

VARS IRE kêu gọi thận trọng khi áp dụng cơ chế kiểm soát giá bất động sản
VARS IRE kêu gọi thận trọng khi áp dụng cơ chế kiểm soát giá bất động sản

Ngày 9/10, Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản (VARS IRE) công bố quan điểm về Dự thảo Nghị quyết 66/2025/NQ-CP,...