Đề nghị công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
HoREA đề nghị công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” đối với trường hợp nhà đầu tư có “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” để đảm bảo sự phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và Tờ trình Quốc hội số 535/TTr-CP ngày 27/12/2021 của Chính phủ.

Khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.
Hiệp hội nhận thấy, mục 2.3 Phần IV Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã chỉ đạo “Đối với các dự án phát triển kinh tế xã hội phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cần sớm xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Do vậy, khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tuy đã bổ sung quy định công nhận “chủ đầu tư” dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với một số trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác”, nhưng chưa bao gồm trường hợp “đất khác” là “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”, gồm trường hợp nhà đầu tư có “100% đất nông nghiệp” hoặc nhà đầu tư có “100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”, mặc dù việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai 2013 cho phép và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, xây dựng như các ví dụ sau đây:
Ví dụ 1: Nhà đầu tư A nhận chuyển nhượng 10 héc-ta đất nông nghiệp trồng cây cao su và trong khu đất có một căn nhà (“dính” đất ở) thuộc khu vực quy hoạch đô thị sân bay Long Thành thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Cạnh đó, nhà đầu tư B cũng nhận chuyển nhượng 10 héc-ta đất trồng cây cao su nhưng trong khu đất không có căn nhà nào (không “dính” đất ở) thuộc khu vực quy hoạch đô thị sân bay Long Thành thì lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Ví dụ 2: Nhà đầu tư C nhận chuyển nhượng 1 héc-ta đất nhà xưởng (đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thuộc diện di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm và trong khuôn viên khu đất có một căn nhà (“dính” đất ở) phù hợp với quy hoạch đô thị thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Cạnh đó, nhà đầu tư D cũng nhận chuyển nhượng 1 héc-ta đất nhà xưởng (đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thuộc diện di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm và trong khuôn viên khu đất không có một căn nhà nào (không “dính” đất ở), thì mặc dù phù hợp với quy hoạch đô thị cũng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Trong 02 ví dụ trên đây, Hiệp hội nhận thấy nếu quy hoạch của 02 dự án nhà ở thương mại này tương tự nhau thì kết quả tính tiền sử dụng đất của 02 khu đất này gần như tương đương nhau, nên không phải do giao đất nông nghiệp dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, mà do “bất cập” của các phương pháp tính tiền sử dụng đất, nên vấn đề mấu chốt là phải xây dựng phương pháp “chuẩn” để định giá đất, tính tiền sử dụng đất.
Hiệp hội nhận thấy, các nhà đầu tư A, B, C, D (trên đây) đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013. Do vậy, việc nhà đầu tư B và nhà đầu tư C đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để “mua” lại quyền sử dụng đất, nhưng không được công nhận chủ đầu tư nên bị thiệt hại rất lớn và cũng đã thể hiện sự thiếu đồng bộ, thống nhất của quy định pháp luật cần được bổ sung vào khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013: Khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013, bởi lẽ Điều 73, Điều 169, Điều 191 và Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa thể hiện đúng nội dung Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 27/12/2021 của Chính phủ: Khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa thể hiện đầy đủ nội dung Tờ trình 535/TTr-CP ngày 27/12/2021 của Chính phủ trình Quốc hội tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất (tháng 01/2022) đề xuất “Sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở) theo hướng:
- Quy định hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật: (i) có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; (ii) có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở; (iii) có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở.
- Đồng thời, để bảo đảm tính minh bạch, chặt chẽ, dự thảo Luật bổ sung quy định, sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư (nếu có) sang đất ở và nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Đề xuất này của Chính phủ phù hợp pháp luật và thực tiễn như các ví dụ trên đây, nhưng đến nay chưa được Quốc hội chấp thuận nên rất cần thiết bổ sung vào khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội tiếp tục xem xét.
"Hiệp hội nhận thấy, do Quốc hội trong kỳ họp bất thường lần thứ nhất đã thông qua Luật sửa đổi 9 Luật, nhưng đã không chấp thuận đề xuất của Chính phủ tại Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 27/12/2021 nên hiện nay có xuất hiện tư tưởng “e ngại” của cán bộ “không dám trình” vì có lẽ “sợ bị quy chụp là cố trình cho bằng được do có lợi ích gì đây”, trong lúc bối cảnh tại thời điểm Quốc hội thông qua Luật sửa đổi 9 Luật vào ngày 11/01/2022, mà mãi sau đó 06 tháng thì Ban Chấp Hành Trung ương Đảng mới ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 nên bối cảnh hiện nay đã hoàn toàn khác. Như vậy, việc đề xuất lại nội dung Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 27/12/2021 của Chính phủ vào Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chính là chấp hành và thực hiện đúng Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng", đại diện HoREA cho biết.
Từ các phân tích trên đây, Hiệp hội đề nghị bổ sung điểm đ vào khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) như sau: “đ) Đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.
HoREA cũng đề nghị bổ sung cho dễ hiểu cụm từ “đất xen kẹt do Nhà nước quản lý hoặc được giao để quản lý”: Hiệp hội nhận thấy, điểm d khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sử dụng khái niệm “đất xen kẹt” nhưng chưa xác định rõ là các diện tích “đất xen kẹt” là đất “do Nhà nước quản lý” hoặc “được giao để quản lý”, nên đề nghị sửa đổi cho dễ hiểu cụm từ “đất xen kẹt do Nhà nước quản lý hoặc được giao để quản lý”; Hiệp hội nhận thấy, điểm d khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chỉ đề cập đến trường hợp “đất xen kẹt” trong dự án “dự án đầu tư xây dựng nhà ở”, nên phạm vi điều chỉnh quá hẹp vì chưa bao gồm các “dự án bất động sản” nói chung, trong đó có “dự án nhà ở”.
Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó đề nghị bổ sung điểm đ, như sau:
“2. Quyền sử dụng đất khác quy định tại điểm c khoản 1 Điều này bao gồm:
a) Đất do được bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, thu hồi đất theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
b) Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê nộp tiền thuê đất một lần thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để thực hiện dự án khác và được chuyển mục đích sang đầu tư xây dựng nhà ở;
c) Đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc cho thuê trả tiền một lần và được chuyển mục đích sang đất ở;
d) Đất xen kẹt do Nhà nước quản lý hoặc được giao để quản lý không đủ điều kiện để thực hiện dự án đầu tư xây dựng bất động sản, nhà ở độc lập theo quy định của pháp luật đất đai và được Nhà nước giao để thực hiện dự án.
đ) Đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Các quyền sử dụng đất quy định tại khoản này phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế - xã hội và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật. Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư (nếu có) sang đất ở và nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai”.
TIN LIÊN QUAN
-
Thái Bình sắp có dự án nhà ở gần 600 tỷ đồng
-
Chính phủ 'chốt' gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ: Những đối tượng nào sẽ được hưởng lợi?
-
Đề nghị không thực hiện thu hồi để đấu giá, cho phép người sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở
-
Xe ô tô nhập khẩu giá rẻ sắp tràn ngập thị trường
-
Giá vàng hôm nay (18/3) nhảy vọt, vượt mốc 2.000 USD/Ounce, nhà đầu tư chạy đua gom vàng, giá còn tăng
-
Sau Nghị định 08, Fecon vẫn cấp tập mua lại trái phiếu trước hạn
-
Ngân hàng VIB nhận định kênh Bancassurance sẽ tăng trưởng tốt giữa lúc niềm tin khách hàng "suy giảm"
Siêu dự án nghỉ dưỡng 20.000 tỷ đồng của FLC tại Quảng Bình được khởi động trở lại
Đại dự án nghỉ dưỡng ven biển FLC Quảng Bình có quy mô gần 2.000ha, tổng vốn đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng vừa có động thái mới sau thời gian dài gián đoạn.
Cơ hội nào cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới?
Khi "điểm nghẽn của điểm nghẽn" được gỡ rối cùng quyết sách sáp nhập thành 34 tỉnh/thành, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ có sự thay đổi lớn...
Từ 1/7, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận đất đai không quá 3 ngày làm việc
Từ 1/7, thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 17 ngày, thời gian cấp giấy chứng nhận không quá 3 ngày làm việc,...
Kiến trúc Blanca City: Vang vọng thanh âm của biển và lịch sử “Cap Saint Jacques” rực rỡ
Blanca City là một chương sống động trong hành trình tái định nghĩa đô thị nghỉ dưỡng ven biển Việt Nam – nơi nghệ thuật kiến trúc vượt ra khỏi những khối hình,...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/7: Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng
Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng ở khu kinh tế Dung Quất (Quảng Ngãi); Sun Group đề xuất làm đường ven sông và tuyến metro...
Siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư: “Cửa mở” cho người mua ở thực
Việc siết lại hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các chung cư không chỉ hướng tới mục tiêu lập lại trật tự quản lý, mà còn mở ra một "khoảng trống đầu...
Người dưới 35 tuổi được vay mua nhà ở xã hội với lãi suất 5,9%
Từ nay đến hết năm 2025, người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội sẽ được áp dụng mức lãi suất 5,9%/năm.
Từ ngày 1/7 chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã, phường trực tiếp ký cấp sổ đỏ
Từ ngày 1/7/2025, thẩm quyền giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam sẽ được thực hiện tại cấp xã.
Khám phá tiện ích độc đáo của nhà phố Kim Ngân 2 - đô thị Sun Group Nam Hà Nội
Sở hữu vị trí đắt giá kề cận công viên lễ hội, quảng trường trống Đọi Tam trong đại đô thị Sun Urban City, phân khu Kim Ngân 2 hội tụ hệ tiện ích...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 2/7: Hơn 100 dự án ở TPHCM đủ điều kiện miễn giấy phép xây dựng
Khu kinh tế Vân Phong (Khánh Hòa) có thêm 2 dự án hơn 65.308 tỷ đồng; Gần 3,3 nghìn tỷ đồng đầu tư dự án phát triển đô thị thích ứng biến đổi...
TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập: Từ trung tâm vùng đến siêu đô thị quốc tế
Từ hôm nay (1/7), TP Hồ Chí Minh chính thức sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, khoác lên mình danh xưng "siêu đô thị" của Việt Nam.
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 1/7: "Tổ đại bàng" hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới
"Tổ đại bàng" hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới; Công ty con của Tasco muốn rút vốn khỏi dự án bất động sản "treo" hơn 20 năm;...
Liên danh Vinhomes chiếm gần 95% vốn đầu tư vào Khánh Hòa: Siêu đô thị Cam Lâm 11 tỷ USD sắp tới có gì?
Dự án Khu đô thị mới Cam Lâm có quy mô hơn 10.000 ha, tổng vốn đầu tư hơn 285.000 tỷ đồng, hiện là dự án đầu tư ngoài ngân sách lớn nhất năm nay...
Khởi công dự án cao tốc Bảo Lộc - Liên Khương, tổng vốn đầu tư trên 17.700 tỷ đồng
Ngày 29/6/2025, tại nút giao dự án với Quốc lộ 27 (Km192) thuộc xã N’Thol Hạ, huyện Đức Trọng (tỉnh Lâm Đồng), UBND tỉnh Lâm Đồng đã phối hợp cùng liên danh nhà đầu tư...
Thị trường bất động sản phân hóa rõ nét giữa các phân khúc
Trong khi các dự án nhà liền thổ có nguồn cung và lượng tiêu thụ tích cực, thì căn hộ cao tầng lại chững lại, đặc biệt ở khu vực phía Đông Thủ đô nơi...
Sunshine Group bước sang kỷ nguyên công nghệ: Đặt cược vào AI và bán dẫn
Sau gần một thập kỷ ghi dấu ấn đậm nét trên thị trường bất động sản, Tập đoàn Sunshine (Sunshine Group) đang tự tin bước vào một kỷ nguyên mới với chiến lược tái cấu...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 30/6: Nhiều doanh nghiệp bị tố tạo "sốt ảo" để đẩy giá bán
Kinh Bắc (KBC) triển khai khu công nghiệp gần 150ha tại Hải Dương; Quy Nhơn sắp có dự án chung cư cao 45 tầng, tổng vốn hơn 3.500 tỷ đồng; Đề xuất tăng giá đất...
Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Hà Nội chỉ đạo kiểm tra, xử lý vi phạm xây dựng tại Khu du...
Tỉnh Phú Thọ mới sẽ có khu du lịch nghỉ dưỡng và sân golf hơn 1.500 tỷ đồng; Bắc Ninh mới có thêm 3 cụm công nghiệp hơn 170 ha, vốn đầu tư trên 2.400...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 28/6: Đồng Nai kiên quyết xử lý các dự án bất động sản “đắp chiếu”
Hoàn thiện thể chế thuế, phí để khơi thông nguồn lực đất đai; Quảng Nam sắp có khu đô thị hơn 1.600ha; Bắc Ninh chuẩn bị hơn 1.000 tỷ đồng để thu hồi đất cho...
Xem nhiều




