Đề nghị công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Hiệp hội nhận thấy, mục 2.3 Phần IV Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã chỉ đạo “Đối với các dự án phát triển kinh tế xã hội phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cần sớm xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. 

Do vậy, khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tuy đã bổ sung quy định công nhận “chủ đầu tư” dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với một số trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác”, nhưng chưa bao gồm trường hợp “đất khác” là “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”, gồm trường hợp nhà đầu tư có “100% đất nông nghiệp” hoặc nhà đầu tư có “100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”, mặc dù việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai 2013 cho phép và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, xây dựng như các ví dụ sau đây: 

Ví dụ 1: Nhà đầu tư A nhận chuyển nhượng 10 héc-ta đất nông nghiệp trồng cây cao su và trong khu đất có một căn nhà (“dính” đất ở) thuộc khu vực quy hoạch đô thị sân bay Long Thành thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Cạnh đó, nhà đầu tư B cũng nhận chuyển nhượng 10 héc-ta đất trồng cây cao su nhưng trong khu đất không có căn nhà nào (không “dính” đất ở) thuộc khu vực quy hoạch đô thị sân bay Long Thành thì lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Ví dụ 2: Nhà đầu tư C nhận chuyển nhượng 1 héc-ta đất nhà xưởng (đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thuộc diện di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm và trong khuôn viên khu đất có một căn nhà (“dính” đất ở) phù hợp với quy hoạch đô thị thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Cạnh đó, nhà đầu tư D cũng nhận chuyển nhượng 1 héc-ta đất nhà xưởng (đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thuộc diện di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm và trong khuôn viên khu đất không có một căn nhà nào (không “dính” đất ở), thì mặc dù phù hợp với quy hoạch đô thị cũng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Trong 02 ví dụ trên đây, Hiệp hội nhận thấy nếu quy hoạch của 02 dự án nhà ở thương mại này tương tự nhau thì kết quả tính tiền sử dụng đất của 02 khu đất này gần như tương đương nhau, nên không phải do giao đất nông nghiệp dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, mà do “bất cập” của các phương pháp tính tiền sử dụng đất, nên vấn đề mấu chốt là phải xây dựng phương pháp “chuẩn” để định giá đất, tính tiền sử dụng đất. 

Hiệp hội nhận thấy, các nhà đầu tư A, B, C, D (trên đây) đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013. Do vậy, việc nhà đầu tư B và nhà đầu tư C đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để “mua” lại quyền sử dụng đất, nhưng không được công nhận chủ đầu tư nên bị thiệt hại rất lớn và cũng đã thể hiện sự thiếu đồng bộ, thống nhất của quy định pháp luật cần được bổ sung vào khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). 

Khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013: Khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013, bởi lẽ Điều 73, Điều 169, Điều 191 và Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa thể hiện đúng nội dung Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 27/12/2021 của Chính phủ: Khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa thể hiện đầy đủ nội dung Tờ trình 535/TTr-CP ngày 27/12/2021 của Chính phủ trình Quốc hội tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất (tháng 01/2022) đề xuất “Sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở) theo hướng:

- Quy định hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật: (i) có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; (ii) có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở; (iii) có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở.

- Đồng thời, để bảo đảm tính minh bạch, chặt chẽ, dự thảo Luật bổ sung quy định, sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư (nếu có) sang đất ở và nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai”. 

Đề xuất này của Chính phủ phù hợp pháp luật và thực tiễn như các ví dụ trên đây, nhưng đến nay chưa được Quốc hội chấp thuận nên rất cần thiết bổ sung vào khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội tiếp tục xem xét. 

"Hiệp hội nhận thấy, do Quốc hội trong kỳ họp bất thường lần thứ nhất đã thông qua Luật sửa đổi 9 Luật, nhưng đã không chấp thuận đề xuất của Chính phủ tại Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 27/12/2021 nên hiện nay có xuất hiện tư tưởng “e ngại” của cán bộ “không dám trình” vì có lẽ “sợ bị quy chụp là cố trình cho bằng được do có lợi ích gì đây”, trong lúc bối cảnh tại thời điểm Quốc hội thông qua Luật sửa đổi 9 Luật vào ngày 11/01/2022, mà mãi sau đó 06 tháng thì Ban Chấp Hành Trung ương Đảng mới ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 nên bối cảnh hiện nay đã hoàn toàn khác. Như vậy, việc đề xuất lại nội dung Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 27/12/2021 của Chính phủ vào Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chính là chấp hành và thực hiện đúng Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng", đại diện HoREA cho biết. 

Từ các phân tích trên đây, Hiệp hội đề nghị bổ sung điểm đ vào khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) như sau: “đ) Đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

HoREA cũng đề nghị bổ sung cho dễ hiểu cụm từ “đất xen kẹt do Nhà nước quản lý hoặc được giao để quản lý”: Hiệp hội nhận thấy, điểm d khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sử dụng khái niệm “đất xen kẹt” nhưng chưa xác định rõ là các diện tích “đất xen kẹt” là đất “do Nhà nước quản lý” hoặc “được giao để quản lý”, nên đề nghị sửa đổi cho dễ hiểu cụm từ “đất xen kẹt do Nhà nước quản lý hoặc được giao để quản lý”; Hiệp hội nhận thấy, điểm d khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chỉ đề cập đến trường hợp “đất xen kẹt” trong dự án “dự án đầu tư xây dựng nhà ở”, nên phạm vi điều chỉnh quá hẹp vì chưa bao gồm các “dự án bất động sản” nói chung, trong đó có “dự án nhà ở”.

Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó đề nghị bổ sung điểm đ, như sau:

“2. Quyền sử dụng đất khác quy định tại điểm c khoản 1 Điều này bao gồm:

a) Đất do được bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, thu hồi đất theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

b) Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê nộp tiền thuê đất một lần thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để thực hiện dự án khác và được chuyển mục đích sang đầu tư xây dựng nhà ở;

c) Đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc cho thuê trả tiền một lần và được chuyển mục đích sang đất ở;

d) Đất xen kẹt do Nhà nước quản lý hoặc được giao để quản lý không đủ điều kiện để thực hiện dự án đầu tư xây dựng bất động sản, nhà ở độc lập theo quy định của pháp luật đất đai và được Nhà nước giao để thực hiện dự án.

đ) Đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Các quyền sử dụng đất quy định tại khoản này phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế - xã hội và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật. Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư (nếu có) sang đất ở và nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai”.