VnFinance
Thứ bảy, 18/03/2023, 07:26 AM

Đề nghị công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

HoREA đề nghị công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” đối với trường hợp nhà đầu tư có “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” để đảm bảo sự phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và Tờ trình Quốc hội số 535/TTr-CP ngày 27/12/2021 của Chính phủ.

k

Khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Hiệp hội nhận thấy, mục 2.3 Phần IV Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã chỉ đạo “Đối với các dự án phát triển kinh tế xã hội phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cần sớm xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. 

Do vậy, khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tuy đã bổ sung quy định công nhận “chủ đầu tư” dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với một số trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác”, nhưng chưa bao gồm trường hợp “đất khác” là “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”, gồm trường hợp nhà đầu tư có “100% đất nông nghiệp” hoặc nhà đầu tư có “100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”, mặc dù việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai 2013 cho phép và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, xây dựng như các ví dụ sau đây: 

Ví dụ 1: Nhà đầu tư A nhận chuyển nhượng 10 héc-ta đất nông nghiệp trồng cây cao su và trong khu đất có một căn nhà (“dính” đất ở) thuộc khu vực quy hoạch đô thị sân bay Long Thành thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Cạnh đó, nhà đầu tư B cũng nhận chuyển nhượng 10 héc-ta đất trồng cây cao su nhưng trong khu đất không có căn nhà nào (không “dính” đất ở) thuộc khu vực quy hoạch đô thị sân bay Long Thành thì lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Ví dụ 2: Nhà đầu tư C nhận chuyển nhượng 1 héc-ta đất nhà xưởng (đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thuộc diện di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm và trong khuôn viên khu đất có một căn nhà (“dính” đất ở) phù hợp với quy hoạch đô thị thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Cạnh đó, nhà đầu tư D cũng nhận chuyển nhượng 1 héc-ta đất nhà xưởng (đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thuộc diện di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm và trong khuôn viên khu đất không có một căn nhà nào (không “dính” đất ở), thì mặc dù phù hợp với quy hoạch đô thị cũng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Trong 02 ví dụ trên đây, Hiệp hội nhận thấy nếu quy hoạch của 02 dự án nhà ở thương mại này tương tự nhau thì kết quả tính tiền sử dụng đất của 02 khu đất này gần như tương đương nhau, nên không phải do giao đất nông nghiệp dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, mà do “bất cập” của các phương pháp tính tiền sử dụng đất, nên vấn đề mấu chốt là phải xây dựng phương pháp “chuẩn” để định giá đất, tính tiền sử dụng đất. 

Hiệp hội nhận thấy, các nhà đầu tư A, B, C, D (trên đây) đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013. Do vậy, việc nhà đầu tư B và nhà đầu tư C đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để “mua” lại quyền sử dụng đất, nhưng không được công nhận chủ đầu tư nên bị thiệt hại rất lớn và cũng đã thể hiện sự thiếu đồng bộ, thống nhất của quy định pháp luật cần được bổ sung vào khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). 

Khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013: Khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013, bởi lẽ Điều 73, Điều 169, Điều 191 và Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa thể hiện đúng nội dung Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 27/12/2021 của Chính phủ: Khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa thể hiện đầy đủ nội dung Tờ trình 535/TTr-CP ngày 27/12/2021 của Chính phủ trình Quốc hội tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất (tháng 01/2022) đề xuất “Sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở) theo hướng:

- Quy định hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật: (i) có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; (ii) có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở; (iii) có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở.

- Đồng thời, để bảo đảm tính minh bạch, chặt chẽ, dự thảo Luật bổ sung quy định, sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư (nếu có) sang đất ở và nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai”. 

Đề xuất này của Chính phủ phù hợp pháp luật và thực tiễn như các ví dụ trên đây, nhưng đến nay chưa được Quốc hội chấp thuận nên rất cần thiết bổ sung vào khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội tiếp tục xem xét. 

"Hiệp hội nhận thấy, do Quốc hội trong kỳ họp bất thường lần thứ nhất đã thông qua Luật sửa đổi 9 Luật, nhưng đã không chấp thuận đề xuất của Chính phủ tại Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 27/12/2021 nên hiện nay có xuất hiện tư tưởng “e ngại” của cán bộ “không dám trình” vì có lẽ “sợ bị quy chụp là cố trình cho bằng được do có lợi ích gì đây”, trong lúc bối cảnh tại thời điểm Quốc hội thông qua Luật sửa đổi 9 Luật vào ngày 11/01/2022, mà mãi sau đó 06 tháng thì Ban Chấp Hành Trung ương Đảng mới ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 nên bối cảnh hiện nay đã hoàn toàn khác. Như vậy, việc đề xuất lại nội dung Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 27/12/2021 của Chính phủ vào Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chính là chấp hành và thực hiện đúng Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng", đại diện HoREA cho biết. 

Từ các phân tích trên đây, Hiệp hội đề nghị bổ sung điểm đ vào khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) như sau: “đ) Đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

HoREA cũng đề nghị bổ sung cho dễ hiểu cụm từ “đất xen kẹt do Nhà nước quản lý hoặc được giao để quản lý”: Hiệp hội nhận thấy, điểm d khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sử dụng khái niệm “đất xen kẹt” nhưng chưa xác định rõ là các diện tích “đất xen kẹt” là đất “do Nhà nước quản lý” hoặc “được giao để quản lý”, nên đề nghị sửa đổi cho dễ hiểu cụm từ “đất xen kẹt do Nhà nước quản lý hoặc được giao để quản lý”; Hiệp hội nhận thấy, điểm d khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chỉ đề cập đến trường hợp “đất xen kẹt” trong dự án “dự án đầu tư xây dựng nhà ở”, nên phạm vi điều chỉnh quá hẹp vì chưa bao gồm các “dự án bất động sản” nói chung, trong đó có “dự án nhà ở”.

Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó đề nghị bổ sung điểm đ, như sau:

“2. Quyền sử dụng đất khác quy định tại điểm c khoản 1 Điều này bao gồm:

a) Đất do được bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, thu hồi đất theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

b) Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê nộp tiền thuê đất một lần thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để thực hiện dự án khác và được chuyển mục đích sang đầu tư xây dựng nhà ở;

c) Đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc cho thuê trả tiền một lần và được chuyển mục đích sang đất ở;

d) Đất xen kẹt do Nhà nước quản lý hoặc được giao để quản lý không đủ điều kiện để thực hiện dự án đầu tư xây dựng bất động sản, nhà ở độc lập theo quy định của pháp luật đất đai và được Nhà nước giao để thực hiện dự án.

đ) Đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Các quyền sử dụng đất quy định tại khoản này phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế - xã hội và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật. Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư (nếu có) sang đất ở và nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai”.

 


Trà Vinh mở rộng dự án năng lượng sạch gần 8.000 tỷ đồng
Trà Vinh mở rộng dự án năng lượng sạch gần 8.000 tỷ đồng

UBND tỉnh Trà Vinh mới đây đã chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án “Nhà máy sản xuất Hydro xanh Trà Vinh” do Công ty Cổ phần TGS Trà Vinh Green Hydrogen...

Đề xuất thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia: Bước đột phá trong phát triển nhà ở xã hội
Đề xuất thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia: Bước đột phá trong phát triển nhà ở xã hội

Sáng 20/5, tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh đã trình bày Tờ trình dự thảo Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế,...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 20/5: Thị trường nhà ở giá rẻ vẫn khan hiếm
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 20/5: Thị trường nhà ở giá rẻ vẫn khan hiếm

Gamuda Land nhắm tới loạt dự án tầm cỡ tại TP.HCM và Hải Phòng; Sun Group sắp triển khai 3 tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng tại Hòa Bình; Hải Phòng bỏ quy hoạch sân...

Long An sắp triển khai Dự án “Khu Tái định cư và nhà ở xã hội Phúc Long” hơn 100ha
Long An sắp triển khai Dự án “Khu Tái định cư và nhà ở xã hội Phúc Long” hơn 100ha

Dự án “Khu Tái định cư và nhà ở xã hội Phúc Long” tại Long An do Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Phúc Long làm chủ đầu tư, có quy mô 102ha...

Nhà ở xã hội tại Hà Nội: Vượt chỉ tiêu nhưng lại lo không bán được
Nhà ở xã hội tại Hà Nội: Vượt chỉ tiêu nhưng lại lo không bán được

Hà Nội có thể vượt chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội năm 2025 với khoảng 4.700 căn hộ đến từ 6 dự án. Tuy nhiên, nỗi lo nhà ở xã hội hoàn thành...

Hà Nội chính thức khởi công xây dựng cầu Tứ Liên
Hà Nội chính thức khởi công xây dựng cầu Tứ Liên

Hôm nay, ngày 19/5/2025, UBND Thành phố tổ chức khởi công Dự án đầu tư xây dựng cầu Tứ Liên và đường hai đầu cầu...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 19/5: Giá đất nền tăng 'nóng', Bộ Xây dựng cảnh báo rủi ro đầu cơ
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 19/5: Giá đất nền tăng "nóng", Bộ Xây dựng cảnh báo rủi ro đầu cơ

Đồng Nai mời nhà đầu tư tham gia dự án nhà ở thương mại gần sân bay Long Thành; Thái Nguyên khởi công hai cụm công nghiệp mới; TPHCM điều chỉnh quy hoạch Khu đô...

Từ những biểu tượng bất động sản toàn cầu đến cơ hội hiếm có tại The Cosmopolitan
Từ những biểu tượng bất động sản toàn cầu đến cơ hội hiếm có tại The Cosmopolitan

Madison (New York), Mayfair (London) hay Monaco từ lâu đã là biểu tượng sống của giới tinh hoa toàn cầu, nơi giá trị tài sản đi liền với phong cách sống và vị thế cá...

Mở màn mùa hè bằng kỷ lục du khách 30/4 và Lễ hội biển, Sầm Sơn dẫn sóng du lịch miền Bắc
Mở màn mùa hè bằng kỷ lục du khách 30/4 và Lễ hội biển, Sầm Sơn dẫn sóng du lịch miền Bắc

Chỉ trong 5 ngày nghỉ lễ 30/4-1/5, thành phố Sầm Sơn đã đón gần một triệu lượt khách – chiếm hơn một nửa tổng lượng khách đến Thanh Hóa, doanh thu ước đạt gần...

Sống bất an trong chung cư “chờ sập”
Sống bất an trong chung cư “chờ sập”

Chung cư Khánh Hội (quận 4, TPHCM) được xây dựng từ trước năm 1975, đến nay đã xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn cho cư dân nơi đây....

Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Cần nghiên cứu đánh thuế đất hoang, dự án chậm triển khai
Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Cần nghiên cứu đánh thuế đất hoang, dự án chậm triển khai

Hơn 44.000 thửa đất tại Ninh Bình giao sai thẩm quyền, lấn chiếm; Phó Thủ tướng yêu cầu hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất trước năm 2026...

Long An sắp triển khai khu dân cư biệt thự nhà vườn gần 2.000 tỷ đồng
Long An sắp triển khai khu dân cư biệt thự nhà vườn gần 2.000 tỷ đồng

Dự án “Khu dân cư biệt thự nhà vườn” tại xã An Thạnh, huyện Bến Lức, do Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Hưng Phát Bến Lức làm chủ đầu tư...

Bộ Xây dựng 'điểm mặt' một số dự án chung cư tăng giá, công bố mặt bằng giá bán chung cư quý I/2025
Bộ Xây dựng 'điểm mặt' một số dự án chung cư tăng giá, công bố mặt bằng giá bán chung cư quý I/2025

Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo tổng hợp tình hình thị trường bất động sản quý I/2025 ghi nhận rõ những chuyển động của thị trường nhà ở trong giai đoạn đầu năm.

Vũng Tàu: Khởi công khu đô thị biển có công viên nước 19ha lớn bậc nhất Đông Nam Bộ
Vũng Tàu: Khởi công khu đô thị biển có công viên nước 19ha lớn bậc nhất Đông Nam Bộ

Chiều 16/5, Tập đoàn Sun Group đã khởi công dự án Khu đô thị Đường 3 Tháng 2 tại phường 10 và 11, Thành phố Vũng Tàu. Đây là cột mốc quan trọng...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 16/5: Đề xuất giao cấp xã cấp sổ đỏ lần đầu, rút ngắn thủ tục đất...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 16/5: Đề xuất giao cấp xã cấp sổ đỏ lần đầu, rút ngắn thủ tục đất...

Giá căn hộ TP.HCM lập đỉnh mới, có thể vượt 100 triệu đồng/m² trong năm 2025; Bắc Ninh yêu cầu báo cáo Dự án chung cư Dabaco Park View xây trên đất công cộng...

Bình Thuận sẽ có khu công nghệ cao 1.000ha nằm ở vị trí thuận lợi hiếm có
Bình Thuận sẽ có khu công nghệ cao 1.000ha nằm ở vị trí thuận lợi hiếm có

UBND tỉnh Bình Thuận đề xuất quy hoạch khu công nghệ cao 1.000ha tại vị trí "vàng" gần trung tâm TP. Phan Thiết, có đủ hạ tầng thủy lợi...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 15/5: Quảng Nam yêu cầu tổng rà soát dự án du lịch hồ Phú Ninh
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 15/5: Quảng Nam yêu cầu tổng rà soát dự án du lịch hồ Phú Ninh

Công ty Nam Long bị phạt nửa tỷ đồng vì chậm xây trường học tại dự án Ehome 3; Đà Nẵng đầu tư hơn 104 tỷ đồng nâng cấp “phố Tây” An Thượng giai đoạn...

BIM Group đổ 3.000 tỷ xây ‘siêu dự án’ tại Hạ Long, đại gia Đoàn Quốc Việt đang toan tính điều gì?
BIM Group đổ 3.000 tỷ xây ‘siêu dự án’ tại Hạ Long, đại gia Đoàn Quốc Việt đang toan tính điều gì?

BIM Hạ Long, thành viên của Tập đoàn BIM Group, đang triển khai dự án “Tổ hợp công trình thương mại, dịch vụ và căn hộ lưu trú” tại trung tâm du lịch Hạ Long...

Bất động sản quý I/2025: Giá căn hộ chung cư ổn định, giao dịch nhà đất tăng mạnh
Bất động sản quý I/2025: Giá căn hộ chung cư ổn định, giao dịch nhà đất tăng mạnh

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng gửi Chính phủ cho thấy những tín hiệu hồi phục tích cực của thị trường bất động sản trong quý I/2025.

VnFinance
vnfinance.vn
VnFinance
VnFinance
VnFinance