Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Cần chọn phương án đặt cọc tối ưu để hạn chế rủi ro
Mới đây, Bộ Xây dựng đã có Tờ trình gửi Chính phủ về việc tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đáng chú ý, nội dung liên quan đến thời điểm chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc đối với các bất động sản hình thành trong tương lai còn nhiều phương án cần ý kiến.
![]() |
Còn các phương án khác nhau
Quá trình hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được lấy ý kiến của các Đại biểu Quốc hội, các chuyên gia, các nhà khoa học, các nhà quản lý và các đối tượng chịu tác động theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Ngày 11/10, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cũng đã có văn bản gửi Chính phủ đề nghị cho ý kiến góp ý đối với dự thảo Luật quan trọng này.
Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì soạn thảo đã rà soát, tổng hợp các nội dung liên quan đến vấn đề đặt cọc trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai (quy định tại khoản 5 Điều 23 dự thảo Luật) và xin ý kiến Chính phủ với 02 phương án.
Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến, thì chỉ quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đã chủ trì chỉnh lý nội dung này thành khoản 5 Điều 23 mới, trong đó việc nhận đặt cọc của chủ đầu tư đưa ra 02 phương án, cụ thể như sau:
Phương án 1: “5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.
Phương án 2: “5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.
Như vậy, có thể thấy rằng, Phương án 1 mà Ủy ban Kinh tế của Quốc hội chỉnh lý có xu hướng cho phép chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc sớm từ khách hàng; còn Phương án 2 chính là phương án Chính phủ trình Quốc hội trước đó (tại Kỳ họp thứ 5, diễn ra hồi tháng 5/2023). Chúng ta sẽ phân tích, bàn luận thêm về 02 phương án này.
Cần lựa chọn phương án hạn chế rủi ro
Với các nội dung quy định tại Phương án 1, chủ đầu tư sẽ được ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện giao kết với “khách hàng tiềm năng” trước thời điểm bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Chỉ cần dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định là có thể nhận tiền đặt cọc ngay.
Việc cho phép chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc sớm (tại thời điểm chỉ mới có thiết kế cơ sở được thẩm định) trong khi công trình chưa được khởi công xây dựng cũng là vấn đề cần lưu ý. Bởi, dẫn chiều đến khoản 5 Điều 3 dự thảo Luật có quy định “Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Vì vậy, việc cho phép chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc sớm có thể “tiềm ẩn” rủi ro cho khách hàng. Ngoài ra, cũng chưa có đánh giá tác động về quy định này.
Còn theo Phương án 2 thì chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh. Quy định này sẽ giảm thiểu rủi ro, bảo vệ khách hàng cao hơn, bởi khách hàng dù gì vẫn là bên yếu thế trong các giao dịch bất động sản.
Cũng phải nói thêm về phương án này, dự thảo Luật được xây dựng chỉ quy định về thời điểm nhận tiền đặt cọc của chủ đầu tư dự án bất động sản, các nội dung liên quan về hình thức, nội dung thỏa thuận đặt cọc giữa các bên thì thực hiện theo quy định của Bộ Luật Dân sự bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Như vậy, với 02 phương án đề xuất như trên, Chính phủ sẽ phải nghiên cứu, trao đổi, thống nhất lựa chọn phương án phù hợp để trình Quốc hội xin ý kiến. Bên cạnh đó, cơ quan thẩm tra dự án Luật cũng nên cân nhắc phương án tối ưu để hạn chế rủi ro, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân khi mua những bất động sản hình thành trong tương lai.
![]() |
Dự kiến ngày 23/10 tới đây, Kỳ họp thứ 6 của Quốc hội khóa XV sẽ khai mạc. Tại kỳ họp lần này, Chính phủ sẽ trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với nhiều nội dung mới, quan trọng.
Theo điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
TIN LIÊN QUAN
-
Thị trường nào tiêu thụ cá tra Việt Nam nhiều nhất?
-
Giá vàng bật tăng trở lại, SJC duy trì ở mức 70 triệu đồng/lượng
-
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Phân định rõ phạm vi điều chỉnh
-
Nghịch lý “thuốc rẻ” tại thị trường dược Việt Nam: Cuộc chơi nhiều thách thức
-
Nhập khẩu ô tô tháng 9/2023: Lượng xe từ Nga tăng đột biến
Trung Quốc triển khai trung tâm thương mại dưới nước chạy bằng năng lượng điện gió
Trung Quốc đã chính thức ra mắt dự án trung tâm dữ liệu thương mại dưới nước (UDC) đầu tiên trên thế giới, sử dụng năng lượng điện gió ngoài khơi.
Thị trường bất động sản tháng 5: Hồi phục?
Thị trường bất động sản Việt Nam trong tháng 5/2025 đang cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ rệt, đặc biệt ở phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn.
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 18/6: Đà Nẵng và vùng phụ cận tiếp tục khan hiếm nguồn cung nhà ở
Thanh Hóa phát hiện công trình xây dựng trái phép gần 600m2 trên đất nông nghiệp; Phê duyệt quy hoạch Khu kinh tế Cửa khẩu quốc tế Lệ Thanh; Hà Nội cấp hơn 68.000 giấy...
Thẩm quyền về giấy phép xây dựng khi tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp
Tại Nghị định số 140/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng...
Dự án “Khách sạn, sân golf Hoàng Đồng – Lạng Sơn” khởi động lại sau hơn 20 năm đình trệ
Sau hơn hai thập kỷ kể từ ngày được cấp phép đầu tư lần đầu vào năm 2004, dự án “Khách sạn, sân golf Hoàng Đồng – Lạng Sơn” do Công ty Liên doanh Quốc...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 17/6: Thị trường bất động sản TP.HCM và vùng giáp ranh khởi sắc trở lại
Thành lập Khu thương mại tự do Đà Nẵng quy mô gần 1.900 ha; Ninh Bình lập quy hoạch khu đô thị và nông nghiệp công nghệ cao hơn 900 ha tại Kim Sơn;Văn...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 16/6: Bộ Xây dựng làm rõ quy định chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương...
Đông Anh đầu tư gần 2.700 tỷ đồng xây hai tuyến đường huyết mạch; Hải Dương sắp có sân vận động 30.000 chỗ, quy mô gần bằng Mỹ Đình; Bất động sản Alpha King bị...
Bất động sản Việt Nam ngày càng thu hút giới siêu giàu quốc tế
Giới đầu tư quốc tế đang có xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ tới các thành phố của châu Á. Trong đó, những dự án bất động sản cao cấp tại các thành phố lớn của Việt Nam được chú ý.
Thủy sản Việt và “cuộc hẹn” chuyển đổi Xanh
Hưởng ứng Ngày Đại dương Thế giới (8/6) và chiến dịch “Cùng hành động vì biển xanh”, ngày 7/6, tại TP Nha Trang, hơn 150 đại diện doanh nghiệp, nhà khoa học, cơ quan quản...
Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Từ 1/7, UBND cấp xã được quyền cấp phép xây dựng và xử lý cưỡng...
Lộ diện chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng tỷ đô Monbay Vân Đồn;Bình Dương phê duyệt thêm 2 khu nghỉ dưỡng quy mô 680 ha; Nhà ở xã hội lập đỉnh giá 27...
Đà Nẵng đẹp và “giàu” hơn nhờ Lễ hội pháo hoa quốc tế
Sau 13 lần tổ chức và 8 năm “xã hội hoá” lễ hội pháo hoa quốc tế, những gì Đà Nẵng đạt được không chỉ là thương hiệu “độc quyền” của thành phố pháo hoa...
Xu hướng bất động sản thế giới đến nội đô Hà Nội – Chuẩn mực sống và đầu tư mới
Trong khi các thị trường bất động sản cao cấp thế giới như Tokyo, Singapore, Hong Kong… luôn được xem là tiêu chuẩn vàng với giá trị neo cao và khả năng sinh lời từ...
Bán cổ phần tại 2 dự án lớn giữa trung tâm TP.HCM, “đại gia” Singapore thu về hơn 4.800 tỷ đồng
Tập đoàn Keppel đang đẩy mạnh chiến lược tái cơ cấu danh mục tại Việt Nam với loạt thương vụ thoái vốn trị giá hàng nghìn tỷ đồng.
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 12/6: 55 dự án chậm triển khai có nguy cơ bị thu hồi đất
Keppel bán thêm vốn tại loạt dự án bất động sản lớn ở TP.HCM; Hà Nội sắp khởi công cầu Trần Hưng Đạo gần 16.000 tỷ đồng vào dịp Quốc khánh; Bắc Giang xử lý...
Khu đất “Cao Xà Lá” chính thức vào kế hoạch sử dụng đất 2025, Vinhomes Galaxy Nguyễn Trãi chuẩn bị khởi công?
Dự án Vinhomes Galaxy Nguyễn Trãi bất ngờ được đưa trở lại kế hoạch sử dụng đất năm 2025 của quận Thanh Xuân. Đây có thể là bước khởi động quan trọng cho một trong...
Khởi động dự án khu đô thị gần 5.000 tỷ tại Thanh Hóa
Dự án Khu đô thị mới số 01 tại phường Rừng Thông (trước đây là thị trấn Rừng Thông, huyện Đông Sơn), với tổng vốn đầu tư gần 5.000 tỷ đồng, đang bước vào giai đoạn chuẩn bị bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 11/6: Sun Group khởi công đồng loạt 3 dự án an sinh xã hội tại Hà...
Dự án 4.000 tỷ đồng của Tập đoàn Thành Long được thuê hơn 3,4 ha đất; Yêu cầu TPThủ Đức rà soát thiết kế đô thị khu Thủ Thiêm; Công an Hà Nội đề nghị...
Biệt thự Vịnh Bình Minh tại Vinhomes Wonder City: Tài sản kép siêu hiếm dành cho giới đầu tư tinh hoa
Với số lượng giới hạn, thiết kế độc bản cùng chính sách tài chính đột phá, dòng biệt thự tại Vịnh Bình Minh – Vinhomes Wonder City (Đan Phượng, Hà Nội) đang trở thành “tài...
Hà Tĩnh tái khởi động siêu dự án khu du lịch biển gần 4.000 tỷ đồng
Sau 8 năm “án binh bất động”, dự án Khu du lịch sinh thái biển Xuân Hội sắp được tái khởi động với tổng vốn đầu tư gần 4.000 tỷ đồng....
Xem nhiều



