VnFinance
Thứ tư, 18/10/2023, 08:24 AM

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Cần chọn phương án đặt cọc tối ưu để hạn chế rủi ro

Mới đây, Bộ Xây dựng đã có Tờ trình gửi Chính phủ về việc tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đáng chú ý, nội dung liên quan đến thời điểm chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc đối với các bất động sản hình thành trong tương lai còn nhiều phương án cần ý kiến.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Cần chọn phương án đặt cọc tối ưu để hạn chế rủi ro
Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc khi bất động sản hình thành trong tương lai có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ hạn chế rủi ro.
 

Còn các phương án khác nhau

Quá trình hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được lấy ý kiến của các Đại biểu Quốc hội, các chuyên gia, các nhà khoa học, các nhà quản lý và các đối tượng chịu tác động theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Ngày 11/10, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cũng đã có văn bản gửi Chính phủ đề nghị cho ý kiến góp ý đối với dự thảo Luật quan trọng này.

Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì soạn thảo đã rà soát, tổng hợp các nội dung liên quan đến vấn đề đặt cọc trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai (quy định tại khoản 5 Điều 23 dự thảo Luật) và xin ý kiến Chính phủ với 02 phương án.

Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến, thì chỉ quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đã chủ trì chỉnh lý nội dung này thành khoản 5 Điều 23 mới, trong đó việc nhận đặt cọc của chủ đầu tư đưa ra 02 phương án, cụ thể như sau:

Phương án 1: “5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

Phương án 2: “5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Như vậy, có thể thấy rằng, Phương án 1 mà Ủy ban Kinh tế của Quốc hội chỉnh lý có xu hướng cho phép chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc sớm từ khách hàng; còn Phương án 2 chính là phương án Chính phủ trình Quốc hội trước đó (tại Kỳ họp thứ 5, diễn ra hồi tháng 5/2023). Chúng ta sẽ phân tích, bàn luận thêm về 02 phương án này.

Cần lựa chọn phương án hạn chế rủi ro

Với các nội dung quy định tại Phương án 1, chủ đầu tư sẽ được ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện giao kết với “khách hàng tiềm năng” trước thời điểm bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Chỉ cần dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định là có thể nhận tiền đặt cọc ngay.

Việc cho phép chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc sớm (tại thời điểm chỉ mới có thiết kế cơ sở được thẩm định) trong khi công trình chưa được khởi công xây dựng cũng là vấn đề cần lưu ý. Bởi, dẫn chiều đến khoản 5 Điều 3 dự thảo Luật có quy định “Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Vì vậy, việc cho phép chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc sớm có thể “tiềm ẩn” rủi ro cho khách hàng. Ngoài ra, cũng chưa có đánh giá tác động về quy định này.

Còn theo Phương án 2 thì chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh. Quy định này sẽ giảm thiểu rủi ro, bảo vệ khách hàng cao hơn, bởi khách hàng dù gì vẫn là bên yếu thế trong các giao dịch bất động sản.

Cũng phải nói thêm về phương án này, dự thảo Luật được xây dựng chỉ quy định về thời điểm nhận tiền đặt cọc của chủ đầu tư dự án bất động sản, các nội dung liên quan về hình thức, nội dung thỏa thuận đặt cọc giữa các bên thì thực hiện theo quy định của Bộ Luật Dân sự bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Như vậy, với 02 phương án đề xuất như trên, Chính phủ sẽ phải nghiên cứu, trao đổi, thống nhất lựa chọn phương án phù hợp để trình Quốc hội xin ý kiến. Bên cạnh đó, cơ quan thẩm tra dự án Luật cũng nên cân nhắc phương án tối ưu để hạn chế rủi ro, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân khi mua những bất động sản hình thành trong tương lai.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Cần chọn phương án đặt cọc tối ưu để hạn chế rủi ro
Việc lựa chọn phương án đặt cọc cần đồng bộ với hệ thống pháp luật.
 

Dự kiến ngày 23/10 tới đây, Kỳ họp thứ 6 của Quốc hội khóa XV sẽ khai mạc. Tại kỳ họp lần này, Chính phủ sẽ trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với nhiều nội dung mới, quan trọng.

Theo điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”


TPHCM còn bao nhiêu chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm chưa được di dời?
TPHCM còn bao nhiêu chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm chưa được di dời?

Ngày 10/7, Sở Xây dựng TPHCM cho biết, hiện nay trên địa bàn thành phố có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, trong đó có 16 chung cư...

Thương phố nhà vườn 120m² Vinhomes Wonder City: Đón sóng Metro, đón dòng tiền bền vững
Thương phố nhà vườn 120m² Vinhomes Wonder City: Đón sóng Metro, đón dòng tiền bền vững

Vinhomes Wonder City là một trong những dự án hiếm hoi phát triển theo mô hình TOD hiện đại, gắn tuyến Metro số 4, mở ra tiềm năng gia tăng giá trị bền vững...

Thủ tướng: Nghiên cứu đề xuất điều chỉnh, bổ sung chính sách về đất đai
Thủ tướng: Nghiên cứu đề xuất điều chỉnh, bổ sung chính sách về đất đai

Thủ tướng Phạm Minh Chính chỉ đạo nghiên cứu đề xuất điều chỉnh, bổ sung chính sách pháp luật về đất đai để phù hợp thực tiễn, tăng cường quản lý...

Cẩn trọng trước những lời mời gọi mua đất lập làng, lập 'cộng đồng thiện lành'
Cẩn trọng trước những lời mời gọi mua đất lập làng, lập "cộng đồng thiện lành"

Trên các trang mạng xã hội, trên các diễn đàn liên quan đến bất động sản, một số cá nhân tự “vẽ” ra những dự án, kêu gọi cùng mua,...

Hình dung trung tâm kinh tế biển, đô thị thông minh Phú Quốc trong tương lai?
Hình dung trung tâm kinh tế biển, đô thị thông minh Phú Quốc trong tương lai?

Những công trình hạ tầng trăm nghìn tỷ được đầu tư cho APEC 2027 cùng cơ chế đặc khu sẽ mở ra không gian phát triển chưa từng có cho Phú Quốc...

'Nhà ở cần được nhìn nhận như một phần thiết yếu của hạ tầng quốc gia'
"Nhà ở cần được nhìn nhận như một phần thiết yếu của hạ tầng quốc gia"

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và giá nhà vượt xa thu nhập, các chuyên gia cho rằng đã đến lúc tái định vị nhà ở như một phần thiết yếu...

Giá vật liệu xây dựng tăng cao, chủ nhà và chủ thầu cùng 'méo mặt'
Giá vật liệu xây dựng tăng cao, chủ nhà và chủ thầu cùng "méo mặt"

"Giá tăng cao quá, xây nhà trong thời điểm này đến khổ" - đó là câu than thở chung của cả chủ nhà lẫn những chủ thầu xây dựng.

TPHCM: Giải quyết thông suốt các thủ tục nhà đất sau hợp nhất
TPHCM: Giải quyết thông suốt các thủ tục nhà đất sau hợp nhất

Cách thức hoạt động tại các phường, xã, trung tâm phục vụ hành chính công, nhất là những vấn đề về thủ tục xây dựng, nhà đất, hạ tầng đô thị...

Rà soát, đề xuất bổ sung nhu cầu sử dụng đất phục vụ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất Quốc gia
Rà soát, đề xuất bổ sung nhu cầu sử dụng đất phục vụ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất Quốc gia

Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu khẩn trương rà soát, cập nhật và đề xuất bổ sung nhu cầu...

Hợp tác giữa Cảng HKQT Vân Đồn và Crystal Holidays: Thúc đẩy giao thương quốc tế tại Đặc khu kinh tế Vân Đồn
Hợp tác giữa Cảng HKQT Vân Đồn và Crystal Holidays: Thúc đẩy giao thương quốc tế tại Đặc khu kinh tế Vân Đồn

Lễ ký kết hợp tác giữa Cảng HKQT Vân Đồn và Crystal Holidays diễn ra vào ngày 07/7/2025 tại Vân Đồn (Quảng Ninh), đánh dấu mối quan hệ hợp tác...

Các địa phương hoàn thành kiểm kê đất đai trước ngày 20/8
Các địa phương hoàn thành kiểm kê đất đai trước ngày 20/8

Bộ Nông nghiệp và Môi trường yêu cầu các tỉnh, thành phố hoàn tất kiểm kê đất đai sau khi sắp xếp đơn vị hành chính trước ngày 20/8/2025 để đảm bảo quản lý hiệu quả.

Gần 22.000 căn nhà đủ điều kiện mở bán tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2025
Gần 22.000 căn nhà đủ điều kiện mở bán tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2025

Số lượng căn hộ và nhà thấp tầng đủ điều kiện kinh doanh tại Hà Nội đã tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ, cho thấy tín hiệu phục hồi rõ nét của thị...

Nhà đầu tư miền Bắc “Nam tiến” tìm bến đỗ mới cho dòng tiền
Nhà đầu tư miền Bắc “Nam tiến” tìm bến đỗ mới cho dòng tiền

Sau giai đoạn “nóng” với mức giá tăng cao và nguồn cung eo hẹp, nhiều nhà đầu tư miền Bắc đang chuyển hướng tập trung vào các thị trường mới hấp dẫn hơn.

Vinaconex thoái toàn bộ vốn tại Vinaconex ITC: Dứt điểm rút khỏi Cát Bà Amatina?
Vinaconex thoái toàn bộ vốn tại Vinaconex ITC: Dứt điểm rút khỏi Cát Bà Amatina?

Vinaconex chính thức quyết định rút lui khỏi “siêu dự án" Cát Bà Amatina bằng kế hoạch thoái toàn bộ vốn tại Vinaconex ITC, dự kiến thu về ít nhất hơn 5.100 tỷ đồng.

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 7/7: Đà Nẵng quy hoạch khu đô thị hơn 2.800ha quanh núi
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 7/7: Đà Nẵng quy hoạch khu đô thị hơn 2.800ha quanh núi

Ninh Bình thành lập cụm công nghiệp rộng gần 75ha; Hà Nội đề xuất 155 khu đất thí điểm nhà thương mại; Đà Nẵng quy hoạch khu đô thị hơn 2.800ha quanh núi…

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 5/7: Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 5/7: Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ

Ninh Bình phê duyệt dự án khu nhà ở công vụ gần 211 tỷ đồng; Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ… là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.

Siêu dự án nghỉ dưỡng 20.000 tỷ đồng của FLC tại Quảng Bình được khởi động trở lại
Siêu dự án nghỉ dưỡng 20.000 tỷ đồng của FLC tại Quảng Bình được khởi động trở lại

Đại dự án nghỉ dưỡng ven biển FLC Quảng Bình có quy mô gần 2.000ha, tổng vốn đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng vừa có động thái mới sau thời gian dài gián đoạn.

Cơ hội nào cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới?
Cơ hội nào cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới?

Khi "điểm nghẽn của điểm nghẽn" được gỡ rối cùng quyết sách sáp nhập thành 34 tỉnh/thành, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ có sự thay đổi lớn...

Từ 1/7, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận đất đai không quá 3 ngày làm việc
Từ 1/7, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận đất đai không quá 3 ngày làm việc

Từ 1/7, thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 17 ngày, thời gian cấp giấy chứng nhận không quá 3 ngày làm việc,...

VnFinance
vnfinance.vn
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance