Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Cần chọn phương án đặt cọc tối ưu để hạn chế rủi ro

Còn các phương án khác nhau

Quá trình hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được lấy ý kiến của các Đại biểu Quốc hội, các chuyên gia, các nhà khoa học, các nhà quản lý và các đối tượng chịu tác động theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Ngày 11/10, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cũng đã có văn bản gửi Chính phủ đề nghị cho ý kiến góp ý đối với dự thảo Luật quan trọng này.

Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì soạn thảo đã rà soát, tổng hợp các nội dung liên quan đến vấn đề đặt cọc trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai (quy định tại khoản 5 Điều 23 dự thảo Luật) và xin ý kiến Chính phủ với 02 phương án.

Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến, thì chỉ quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đã chủ trì chỉnh lý nội dung này thành khoản 5 Điều 23 mới, trong đó việc nhận đặt cọc của chủ đầu tư đưa ra 02 phương án, cụ thể như sau:

Phương án 1: “5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

Phương án 2: “5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Như vậy, có thể thấy rằng, Phương án 1 mà Ủy ban Kinh tế của Quốc hội chỉnh lý có xu hướng cho phép chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc sớm từ khách hàng; còn Phương án 2 chính là phương án Chính phủ trình Quốc hội trước đó (tại Kỳ họp thứ 5, diễn ra hồi tháng 5/2023). Chúng ta sẽ phân tích, bàn luận thêm về 02 phương án này.

Cần lựa chọn phương án hạn chế rủi ro

Với các nội dung quy định tại Phương án 1, chủ đầu tư sẽ được ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện giao kết với “khách hàng tiềm năng” trước thời điểm bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Chỉ cần dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định là có thể nhận tiền đặt cọc ngay.

Việc cho phép chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc sớm (tại thời điểm chỉ mới có thiết kế cơ sở được thẩm định) trong khi công trình chưa được khởi công xây dựng cũng là vấn đề cần lưu ý. Bởi, dẫn chiều đến khoản 5 Điều 3 dự thảo Luật có quy định “Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Vì vậy, việc cho phép chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc sớm có thể “tiềm ẩn” rủi ro cho khách hàng. Ngoài ra, cũng chưa có đánh giá tác động về quy định này.

Còn theo Phương án 2 thì chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh. Quy định này sẽ giảm thiểu rủi ro, bảo vệ khách hàng cao hơn, bởi khách hàng dù gì vẫn là bên yếu thế trong các giao dịch bất động sản.

Cũng phải nói thêm về phương án này, dự thảo Luật được xây dựng chỉ quy định về thời điểm nhận tiền đặt cọc của chủ đầu tư dự án bất động sản, các nội dung liên quan về hình thức, nội dung thỏa thuận đặt cọc giữa các bên thì thực hiện theo quy định của Bộ Luật Dân sự bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Như vậy, với 02 phương án đề xuất như trên, Chính phủ sẽ phải nghiên cứu, trao đổi, thống nhất lựa chọn phương án phù hợp để trình Quốc hội xin ý kiến. Bên cạnh đó, cơ quan thẩm tra dự án Luật cũng nên cân nhắc phương án tối ưu để hạn chế rủi ro, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân khi mua những bất động sản hình thành trong tương lai.

Dự kiến ngày 23/10 tới đây, Kỳ họp thứ 6 của Quốc hội khóa XV sẽ khai mạc. Tại kỳ họp lần này, Chính phủ sẽ trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với nhiều nội dung mới, quan trọng.

Theo điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”