Mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất có thể tạo tình huống “tréo ngoe”

Đóng góp ý kiến tại “Hội nghị lấy ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi” ngày 8/3, chuyên gia pháp lý độc lập Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, một trong những nhiệm vụ quan trọng của Luật Đất đai sửa đổi là phải khắc phục được tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn, “xung đột” với các luật liên quan để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Mặc dù vậy, trong bối cảnh các luật liên quan với Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu... cũng đang được sửa đổi vẫn còn một số “xung đột” cần phải xử lý triệt để trước khi trình Quốc hội thông qua, bảo đảm tính khả thi trong triển khai thực hiện.

Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu là 3 luật có mối quan hệ qua lại mật thiết, không thể tách rời. Bởi vì một luật điều chỉnh về các quan hệ liên quan đến đất đai (Luật Đất đai), một luật điều chỉnh về các quan hệ, giao dịch liên quan đến các bất động sản gắn liền với đất (Luật Kinh doanh bất động sản), một luật điều chỉnh về một loại bất động sản cụ thể, cá biệt nhưng hết sức quan trọng với người dân - là nhà ở (Luật Nhà ở).

Theo chương trình xây dựng luật, cả 3 luật đều được trình ra Quốc hội lấy ý kiến tại kỳ họp tháng 5/2023 (riêng Luật Đất đai lấy ý kiến lần thứ hai) và đồng loạt thông qua tại kỳ họp tháng 11/2023.

“Do vậy, cơ quan chủ trì soạn thảo các luật (Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường) cần phối hợp chặt chẽ trong quá trình soạn thảo để minh định được quan hệ nào điều chỉnh bởi Luật Đất đai, quan hệ nào Luật Đất đai phải dẫn chiếu theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, tránh các luật cùng quy định về một nội dung, là nguyên nhân trực tiếp gây ra xung đột, chồng chéo”, ông Đỉnh nhấn mạnh.

Tại hội nghị, ông Đỉnh chỉ rõ một số điểm mâu thuẫn trong Dự thảo mới nhất của 3 luật trên.

Cụ thể, về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, Điều 5 Dự thảo chỉ thống kê “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” và “tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao” là người sử dụng đất, không bao gồm cá nhân nước ngoài.

Như vậy, Dự thảo vẫn chưa cho phép “cá nhân nước ngoài” là “người sử dụng đất”. Điều đó dẫn đến pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản vẫn “xung đột” về quyền sử dụng đất với quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài.

Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản thừa nhận người nước ngoài được sở hữu nhà ở nhưng pháp luật đất đai không thừa nhận người nước ngoài có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 19 dự thảo Luật Nhà ở (bản trình Chính phủ tháng 3/2023) quy định cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án nhà ở.

Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 16 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (bản trình Chính phủ tháng 3/2023) cũng quy định cá nhân nước ngoài được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo pháp luật về nhà ở.

Tuy nhiên Điều 5 dự thảo Luật Đất đai tiếp tục kế thừa Luật Đất đai năm 2013 khi không thống kê “người nước ngoài” thuộc đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Như vậy, các cá nhân nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở trong dự án thông qua các giao dịch nhưng lại không được thừa nhận quyền sử dụng đất, trái nguyên tắc tại Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 14 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản: Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.

“Sự xung đột này có thể làm nảy sinh những tình huống “tréo ngoe”: Một cá nhân nước ngoài được mua nhà ở thương mại, do không có quyền sử dụng đất nên giao dịch mua bán nhà ở này không “gắn với quyền sử dụng đất”. Cá nhân nước ngoài này sau đó bán lại căn nhà cho người Việt Nam thì giao dịch mua bán này liệu có “gắn với quyền sử dụng đất” hay không”, ông Đỉnh đặt câu hỏi.

Theo ông Đỉnh, về mặt logic, người bán (người nước ngoài) không có quyền sử dụng đất thì đương nhiên người mua cũng không có quyền sử dụng đất (bởi không được nhận chuyển giao quyền này từ người bán). Vô hình trung người Việt Nam mua nhà ở của người nước ngoài chịu quy chế pháp lý như người nước ngoài (chỉ có quyền sở hữu nhà ở mà không gắn với quyền sử dụng đất).

Trước thực trạng này, ông Đỉnh kiến nghị cần bổ sung “cá nhân nước ngoài” là “người sử dụng đất” tại Điều 5 Dự thảo.

Về vấn đề “xung đột” pháp luật liên quan đất thuê trả tiền hàng năm, Dự thảo cho phép chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm được bán tài sản trên đất đất gắn với chuyển nhượng quyền thuê đất.

Nhưng Dự thảo đặt ra điều kiện để chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm được bán tài sản trên đất gắn với chuyển nhượng quyền thuê đất là “phải ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất” (Điều 50). Đây là quy định khó hiểu và không rõ mục đích.

“Nếu trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì đương nhiên không phải ứng trước tiền bồi thường. Sau khi hoàn thành xây dựng công trình, nhà đầu tư muốn bán tài sản sẽ không được chấp thuận do không ứng tiền bồi thường cho Nhà nước”, ông Đỉnh phân tích.

Cũng theo ông Đỉnh, giữa Dự thảo và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đang có “độ vênh”. Dự thảo hạn chế thuê đất trả tiền một lần và có cơ chế khuyến khích đưa tài sản gắn với đất thuê trả tiền hàng năm vào giao dịch. Nhưng Điều 15 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại đề ra nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng là “phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê”.

Điều này đồng nghĩa với việc không cho phép mua bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm.

“Nếu 2 luật được thông qua theo phương án hiện nay thì sẽ dẫn đến ách tắc toàn bộ giao dịch mua bán bất động sản trên đất thuê trả tiền hàng năm vì mở ở đầu này (Luật Đất đai) nhưng siết ở đầu khác (Luật Kinh doanh bất động sản)”, ông Đỉnh nói.