Năm 2021: Đầu tư trái phiếu bất động sản có phải là cách làm khôn ngoan?

Nghị định số 81/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/9/2020 đã sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp nêu tại Nghị định số 163/2018/NĐ-CP. Theo đó, điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã được quy định cụ thể và chặt chẽ hơn nhằm tiếp tục vận hành và phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp an toàn, bền vững.

Tuy nhiên, trong bối cảnh dòng vốn tín dụng cho bất động sản tiếp tục được kiểm soát thì trái phiếu bất động sản vẫn sẽ hàm chứa nhiều rủi ro. Bởi, khi đồng loạt các doanh nghiệp phát hành trái phiếu như một phương án vốn thay thế, thị trường càng khó lọc trái phiếu an toàn.

Tại chương trình Giao lưu trực tuyến: “Thị trường bất động sản năm 2021: Dự báo xu hướng & Cơ hội đầu tư” do Reatimes tổ chức sáng 18/11, TS. Cấn Văn Lực đã chia sẻ những thông tin cần thiết nhất cho nhà đầu tư cá nhân trước cơ hội đầu tư trái phiếu bất động sản năm 2021. 

PV: Thưa TS. Cấn Văn Lực, trái phiếu bất động sản có phải là kênh đầu tư rủi ro vì doanh nghiệp phát hành thường không vay được vốn ngân hàng? Cần lưu ý những điều gì để việc đầu tư trái phiếu bất động sản diễn ra an toàn?

TS. Cấn Văn Lực: Trước hết, thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển tương đối nhanh trong khoảng 3 năm gần đây, với 3 lý do chính: 

Thứ nhất, Chính phủ có định hướng phát triển thị trường này nhằm đa dạng hóa nguồn vốn trung, dài hạn cho doanh nghiệp. 

Thứ hai, quy mô, xuất phát điểm của thị trường còn ở mức thấp (hiện mới tương đương khoảng 11 - 12% GDP, so với mức bình quân khu vực 20 - 25% GDP).

Thứ ba, đây cũng là một kênh đầu tư của cả cá nhân và tổ chức với mức lãi suất tương đối hấp dẫn. Tuy nhiên, trong quy luật kinh tế, lợi nhuận cao thường gắn với rủi ro cao. Cũng không hẳn những doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản không vay được vốn ngân hàng, mà đôi khi là do tính toán về cơ cấu nguồn vốn, tức là họ có thể vay một phần và phát hành trái phiếu một phần, nhất là nhằm huy động nguồn vốn dài hạn trong bối cảnh nguồn vốn này từ phía ngân hàng còn hạn chế nhất định.

Nhà đầu tư nên lưu ý một số điểm sau: Trước tiên cần phải hiểu rõ, nắm bắt thực chất của doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản; sau đó cần phải nắm rõ về giao dịch phát hành đó, nhất là các điều kiện về lãi suất, về tài sản đảm bảo, về thanh toán gốc và lãi, điều kiện chuyển nhượng, tính minh bạch cũng như có đúng quy định pháp luật hay không (hiện nay là tuân thủ theo Nghị định 81 của Chính phủ, có hiệu lực từ 1/9/2020).

Trong đó, cần hết sức lưu ý điều kiện về lãi suất. Thí dụ doanh nghiệp quảng bá lãi suất lên đến 18%/năm, cần được hiểu rằng không phải là lãi suất cố định 1 năm, mà đây là tối đa, thực tế có thể thấp hơn. Trái phiếu càng dài hạn thì lãi suất phải càng cao vì tính rủi ro cao hơn.

Tôi mong rằng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ tiếp tục phát triển lành mạnh theo tinh thần Nghị quyết 81, trong đó, cần sớm thành lập tổ chức xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp để nhà đầu tư có thể tham khảo, ra quyết định.

PV: Hiện nay, đầu tư vào bất động sản phổ biến có ba hướng: Đầu tư trực tiếp mua sản phẩm bất động sản, mua trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản và cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản. Ông có thể đánh giá lợi tức và rủi ro của ba loại hình trên khác nhau như thế nào, thưa ông?

TS. Cấn Văn Lực: Thứ nhất, đây là 2 kênh đầu tư khác nhau: Đầu tư trực tiếp (mua bất động sản) và đầu tư gián tiếp (mua cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản); nhưng có điểm giống nhau là đều liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Thứ hai, về nguyên tắc kinh tế - đầu tư, rủi ro cao, lợi nhuận cao và ngược lại. Trong trường hợp này, đầu tư trực tiếp (mua sản phẩm bất động sản) sẽ rủi ro hơn thì cũng sẽ đem lại lợi nhuận nhiều hơn. Đầu tư gián tiếp (thông qua mua cổ phiếu, trái phiếu), nhất là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, thì người mua sẽ nhận được mức lãi suất ổn định theo kỳ tính lãi, còn đầu tư vào cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản thì cổ tức và giá cổ phiếu ăn theo kết quả kinh doanh của doanh nghiệp đó. Xếp theo thứ tự rủi ro từ thấp đến cao sẽ là trái phiếu, cổ phiếu rồi đến mua sản phẩm bất động sản. Tuy nhiên, còn tùy thuộc vào phân khúc bất động sản nào mà nhà đầu tư lựa chọn, vì phân khúc bất động sản nhà ở ít rủi ro hơn so với các phân khúc bất động sản khác.

Cuối cùng, như tôi đã nêu trên, nguyên tắc đa dạng hóa, không nên dùng đòn bẩy quá nhiều và tránh tâm lý đám đông là những gì nhà đầu tư cũng nên cân nhắc.

PV: Thưa Tiến sĩ, trái phiếu bất động sản do doanh nghiệp trực tiếp phát hành và phát hành qua ngân hàng làm đại lý bán lẻ khác nhau ở điểm nào? Ông có thể phân tích cụ thể cơ hội và điểm yếu của hai loại hình này?

TS. Cấn Văn Lực: Doanh nghiệp phát hành trực tiếp nghĩa là tự làm mọi khâu phát hành, không cần thuê tư vấn. Tuy nhiên, theo quy định tại Nghị định 81, doanh nghiệp phát hành cần thuê tư vấn.

Phát hành qua ngân hàng làm đại lý bán lẻ là hợp tác giữa doanh nghiệp phát hành và ngân hàng, nhằm tận dụng mạng lưới chi nhánh và nhân viên của ngân hàng; đổi lại, ngân hàng hưởng phí hoa hồng làm dịch vụ này.

Ngoài ra, có ngân hàng làm luôn cả việc tư vấn phát hành cho doanh nghiệp, khi đó, mọi công việc, thủ tục phát hành sẽ do ngân hàng đảm nhận. Nhưng nhà đầu tư cần phân tích, đánh giá năng lực của chính doanh nghiệp phát hành đó để quyết định đầu tư hay không vì ngân hàng có thể bảo lãnh/bao tiêu phát hành - tức là nếu bán không hết trái phiếu, ngân hàng sẽ mua số còn lại, nhưng ngân hàng không bảo lãnh việc trả nợ thay khi doanh nghiệp khó khăn, vỡ nợ…

PV: Dưới góc nhìn của chuyên gia tài chính, theo ông, với bối cảnh dịch bệnh đang tác động như hiện tại, nhà đầu tư cá nhân khi muốn tham gia vào thị trường bất động sản cần quan tâm và xem xét đến những yếu tố nào trước khi xuống tiền?

TS. Cấn Văn Lực: Đầu tiên vẫn là yếu tố vĩ mô, môi trường kinh doanh, xu thế phát triển, quy hoạch phát triển có thuận lợi, hỗ trợ cho thị trường bất động sản nói chung hay phân khúc cụ thể nào không.

Thứ hai, dòng tiền hay dòng vốn đầu tư trong đó có tín dụng, đầu tư tư nhân, đầu tư nước ngoài có phản ứng tích cực với thị trường bất động sản không, quy mô giao dịch thị trường đang ổn định hay diễn biến tiêu cực. Đồng thời, quan sát, so sánh sơ bộ về mức độ sinh lời (mức độ rủi ro) của các kênh đầu tư khác.

Thứ ba, cần xem xét kỹ lưỡng các tiêu chí đánh giá dự án bất động sản như uy tín chủ đầu tư, tính pháp lý dự án, vị trí, quy hoạch, cơ sở hạ tầng, sau đó mới đến xem xét giá trị hợp lý của dự án, tiềm năng tăng giá, dòng tiền tài chính dự án và năng lực tài chính cá nhân cũng như khả năng giám sát quản lý tài sản trong tương lai. Cuối cùng là tính toán phương án dự phòng, phương án thoái lui khi thị trường biến động rủi ro để đảm bảo an toàn tài chính cá nhân và gia đình trong tương lai.

Nghị định số 81/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/9/2020 đã sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp nêu tại Nghị định số 163/2018/NĐ-CP.

Theo đó, từ ngày 1/9/2020, để phát hành trái phiếu doanh nghiệp không chuyển đổi hoặc trái phiếu không kèm theo chứng quyền, doanh nghiệp phải đáp ứng 11 điều kiện sau:

Một là, doanh nghiệp phát hành là công ty cổ phần hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam.

Hai là, có thời gian hoạt động tối thiểu từ 01 năm kể từ ngày được cấp lần đầu Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc Giấy phép có giá trị tương đương theo quy định của pháp luật. Đối với doanh nghiệp được tổ chức lại hoặc chuyển đổi, thời gian hoạt động được tính là thời gian hoạt động của doanh nghiệp bị chia (trong trường hợp chia doanh nghiệp), thời gian hoạt động của doanh nghiệp bị tách (trong trường hợp tách doanh nghiệp), thời gian hoạt động dài nhất trong số các doanh nghiệp bị hợp nhất (trong trường hợp hợp nhất doanh nghiệp), thời gian hoạt động của doanh nghiệp nhận sáp nhập (trong trường hợp sáp nhập công ty), thời gian hoạt động của doanh nghiệp trước và sau khi chuyển đổi (trong trường hợp chuyển đổi công ty).

Ba là, có báo cáo tài chính năm trước liền kề của năm phát hành được kiểm toán bởi tổ chức kiểm toán đủ điều kiện theo quy định.

Thứ tư là, ký hợp đồng tư vấn với tổ chức tư vấn về hồ sơ phát hành trái phiếu theo quy định, trừ trường hợp doanh nghiệp phát hành là tổ chức được phép cung cấp dịch vụ tư vấn hồ sơ phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật.

Năm là, đảm bảo tuân thủ giới hạn về số lượng nhà đầu tư khi phát hành, giao dịch trái phiếu theo quy định.

Sáu là, có phương án phát hành trái phiếu được cấp có thẩm quyền phê duyệt và chấp thuận.

Bảy là, thanh toán đầy đủ cả gốc và lãi của trái phiếu đã phát hành trong 03 năm liên tiếp trước đợt phát hành trái phiếu (nếu có).

Tám là, đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Chín là, đảm bảo dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ tại thời điểm phát hành (bao gồm cả khối lượng dự kiến phát hành) không vượt quá 05 lần vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính quý gần nhất tại thời điểm phát hành được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Mười là, mỗi đợt phát hành phải hoàn thành trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày công bố thông tin trước khi phát hành; đợt phát hành sau phải cách đợt phát hành trước tối thiểu 06 tháng, trái phiếu phát hành trong một đợt phát hành phải có cùng điều kiện, điều khoản.

Mười một, tổ chức tín dụng phát hành trái phiếu không phải đáp ứng quy định thứ chín và thứ mười nêu trên.

Đối với phát hành trái phiếu chuyển đổi hoặc trái phiếu kèm chứng quyền, doanh nghiệp cũng phải đáp ứng từ điều kiện thứ hai đến điều kiện thứ mười một nêu trên.