Đấu giá đất: Thật hay ảo?

“Sôi sùng sục” những phiên đấu giá

Giữa lúc thị trường đất nền đang trầm lắng, nhiều doanh nghiệp BĐS đang điêu đứng vì không bán được hàng, thì cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thôn Thanh Thần (xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai) ngày 10-8-2024 khiến nhiều người bất ngờ khi giá đất được đẩy lên cao gấp 5-6 lần giá khởi điểm. Và đây cũng là phiên đấu giá kỷ lục khi lượng người tham gia và số hồ sơ đăng ký cao nhất từ trước tới nay khiến dư luận đang đặt câu hỏi về sự bất thường của cuộc đấu giá này.

Bất chấp thời tiết nắng nóng, gần 1.600 người vẫn xếp hàng dài để đợi làm thủ tục đấu giá. Lượng hồ sơ tham gia đấu giá 68 thửa đất cũng lên tới gần 7.000 hồ sơ, đủ điều kiện là 4.200 hồ sơ. Đáng chú ý, kết thúc phiên đấu giá, lô góc có giá trúng cao nhất là gần 100,5 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng 63-80 triệu đồng/m2, gấp 5-6,4 lần giá khởi điểm.

Chưa hết, rạng sáng ngày 20-8-2024, phiên đấu giá 19 thửa đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên, Hoài Đức kéo dài khoảng 18 giờ, trải qua 10 vòng trả giá với mỗi bước giá tối thiểu 6 triệu đồng/m2. Đất đấu giá có diện tích 74-118m2, giá khởi điểm từ 7,3 triệu/m2, mức đặt cọc 20% giá khởi điểm. Kết quả, toàn bộ lô đất đều đã bán đấu giá thành công. Lô cao nhất trúng với giá 133 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần giá khởi điểm. Hai lô đất có giá trúng thấp nhất tại phiên này là 91,3 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mức giá này vẫn cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm.

Trở lại phiên đấu giá tại Thanh Oai, nhiều nhà đầu tư trúng đấu giá đã ngay lập tức rao bán chênh 300-500 triệu đồng/lô. Nhưng chỉ vài ngày sau, một số người đã hạ giá bán chênh xuống còn 100-200 triệu đồng/lô, thậm chí hạ thấp hơn giá trúng. Đơn cử, lô đất LK04-2 có diện tích gần 61m2 giá trúng hơn 4,24 tỉ đồng nhưng được chào bán với giá 4,1 tỉ đồng, thấp hơn 140 triệu đồng so với giá trúng.

Anh Nguyễn Văn Tuất, người dân sống tại Thanh Thần cho biết, bản thân anh cũng không thể tưởng tượng được giá đất ở đây lại được đẩy lên cao như thế.

“Nếu nói về cơ sở hạ tầng, tiện ích, rồi kinh tế thì Thanh Cao cũng không có gì nổi bật. Làng nghề không có, khu công nghiệp cũng không, không hiểu sao đất lại “hot” như thế. Mức này cao ngang với giá đất nền ở khu đô thị Thanh Hà, các lô đẹp thuộc trục QL21B qua thị trấn Kim Bài hay một số địa bàn sầm uất như Mỹ Hưng, Cự Khê” - nhà đầu tư Hoàng Hiệp cho hay.

Lý giải việc giá bị đẩy lên cao, anh Hiệp cho rằng, do giá khởi điểm và tiền cọc rất thấp tối thiểu chỉ 5% giá trị khởi điểm mảnh đất nên nhiều nhà đầu tư đấu giá theo tâm thế “được ăn cả, ngã về không”. Nếu có thể sang tay nhanh chênh 100-200 triệu đồng họ sẽ bán ngay, còn nếu không bán được sẽ chấp nhận bỏ cọc.

Chia sẻ với báo chí về phiên đấu giá đất gây “sốt” này, đại diện lãnh đạo UBND huyện Thanh Oai cho hay, những lô đất trúng đấu giá ở mức cao đều nằm ngoài mặt đường, trong đó có lô đất trúng đấu giá hơn 100 triệu đồng/m2. Những lô đất thấp nhất cũng hơn 50 triệu đồng/m2. Việc đấu giá không có gì bất thường, quy trình tổ chức đấu giá và buổi đấu giá diễn ra an toàn tuyệt đối.

Tuy nhiên, những ngày qua, dư luận xã hội bàn tán rất sôi nổi về câu chuyện đấu giá đất ở Thanh Oai, nhiều người cho rằng, mục đích ở đây là nhóm lợi ích, các đầu nậu đất Thanh Oai tham gia thổi giá để “lùa gà”. Có thể họ chỉ mua giá cao một vài lô để nâng giá đất xung quanh và để bán chính những lô giá thấp sau đó bỏ cọc. Quả thật, sau phiên đấu giá kỷ lục ở Thanh Oai, giá đất quanh khu đấu giá cũng nhảy múa với những lời chào mời “nếu không mua bây giờ thì không còn cơ hội khi đất đấu giá đã tăng cao, các khu xung quanh vẫn còn khá rẻ so với đất đấu giá”.

Còn nhớ năm 2021, khu đất đấu giá Cao Mật Hạ cũng nằm trên địa bàn xã Thanh Cao, Thanh Oai được đấu giá, giá trúng chỉ 25-35 triệu đồng/m2. Tuy nhiên đến nay, mới có duy nhất một hộ xây nhà để ở, cho thấy đất ở đây đang bị đầu cơ.

Cẩn trọng với cơn sốt ảo

Quay trở lại câu chuyện thị trường đất nền, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo rằng từ quý II/2025 trở đi, đất nền mới bắt đầu vào xu hướng chính của phục hồi. Còn các đợt “sóng” hiện nay chỉ mang tính chất cục bộ tại một số khu vực.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, có 3 yếu tố chính tác động lớn đến thị trường đất nền, bao gồm kinh tế của khu vực (thậm chí vĩ mô hơn là kinh tế đất nước), quy hoạch hạ tầng và dân số cùng sự kết nối với các địa phương khác.

Cũng theo chuyên gia này, sau giai đoạn thị trường khó khăn, tâm lý chung của người mua và nhà đầu tư BĐS sẽ thận trọng hơn so với thời điểm trước đó. Chính vì vậy, ông khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng và tìm hiểu biến động giá thông qua những nguồn thông tin khách quan trước khi quyết định xuống tiền với bất cứ sản phẩm nào.

Còn theo một chuyên gia pháp lý BĐS, nhiều người tham gia đấu giá không phải chỉ người dân các địa phương tổ chức đấu giá mà có cả khách đến từ những nơi khác, trong đó có nhiều nơi từng “sốt” đất trước đó nên những người này đã nắm được quy luật đất sớm muộn cũng sẽ tăng, nên “mua là lãi”.

Ngoài ra, một yếu tố nữa tác động tới các phiên đấu giá vừa qua đó là luật. Khi luật thay đổi, các quy định về phân lô bán nền, người ta cho rằng nguồn cung đất nền sẽ khan hiếm trong thời gian tới, hay chi phí sẽ tăng cao khi các quy định liên quan đến thuế được ban hành. Thế nhưng họ lại không dựa vào yếu tố căn bản là nhu cầu thực, khả năng thanh toán mà lại suy nghĩ mua cao là phải bán cao hơn. Do đó, những đối tượng này như những “con thiêu thân” tiếp tục đẩy giá đất lên cao.

Để giải quyết nạn thổi giá trong đấu giá đất, chuyên gia này “hiến kế”. Nhiều quốc gia xử lý bằng cách sẽ xây nhà ở và cho thuê mua hướng tới nguồn thu ổn định lâu dài và số đông nhóm người có thể tiếp cận được. Nhưng ở nước ta lại đấu giá thu tiền một lần. Do đó, cần hạn chế việc phân lô bán nền và đấu giá đất. Thay vào đó, chúng ta phải tập trung vào phát triển nhà ở xã hội để người ở thực đều có thể tiếp cận nhà ở.

Bên cạnh đó, để ngăn chặn tình trạng đầu cơ cần có quy định trước khi đấu giá đất người tham gia phải nêu được rõ mục đích sử dụng và cam kết thực hiện. Nếu trong 2-5 năm người trúng đấu giá không xây nhà hoặc đưa vào sử dụng đúng mục đích sẽ phải có cơ chế để xử lý.

Nhiều người cho rằng, mục đích ở đây là nhóm lợi ích, các đầu nậu đất Thanh Oai tham gia thổi giá để “lùa gà”. Có thể họ chỉ mua giá cao một vài lô để nâng giá đất xung quanh và để bán chính những lô giá thấp sau đó bỏ cọc.