VnFinance
Thứ sáu, 25/11/2022, 06:55 AM

Loạt doanh chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản, cổ phiếu hoặc hoán đổi thành khoản vay mới

Thời gian gần đây, dù nhiều doanh nghiệp đã tích cực mua lại trái phiếu trước hạn nhưng áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản trong khoảng hai năm tới vẫn duy trì đáng kể. Vì vậy, một số doanh nghiệp đã tái cấu trúc nợ như bằng cách xin gia hạn trái phiếu, hoán đổi trái phiếu bằng bất động sản, cổ phiếu…

Áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn của doanh nghiệp địa ốc

Thời gian gần đây, dù nhiều doanh nghiệp đã tích cực mua lại trái phiếu trước hạn nhưng áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản trong khoảng hai năm tới vẫn duy trì đáng kể.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết cuối tháng 12 tới sẽ có khoảng 21.850 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Đây không phải là con số quá lớn và các doanh nghiệp có thể xoay xở được. Tuy nhiên bước sang năm 2023 và 2024, lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sẽ tăng lên khoảng 231.000 tỉ đồng. Đây là con số quá lớn, gây áp lực lớn lên doanh nghiệp nếu thanh khoản vẫn không có, ngân hàng vẫn siết tín dụng, thị trường chứng khoán vẫn lao dốc.

Do vậy, hiện nhiều doanh nghiệp đang đưa ra các giải pháp để xử lý như mua lại trái phiếu trước hạn, gia hạn thời hạn trái phiếu, hoán đổi trái phiếu bằng bất động sản, cổ phiếu…

anh-bai-duoi
Doanh nghiệp bất động sản phải đối diện với áp lực lớn từ các khoản nợ trái phiếu sắp đáo hạn.

Theo báo cáo về thị trường trái phiếu doanh nghiệp vừa được FiinRatings công bố, thời gian gần đây, hoạt động phát hành mới gần như đóng băng, thị trường tiếp tục chứng kiến hoạt động mua lại gia tăng. Điều này làm cho dư nợ trái phiếu nội địa giảm hơn 15.800 tỷ đồng trong tháng 10, với giá trị mua lại và đáo hạn lần lượt là 5.810 tỷ và 10.230 tỷ đồng.

Trên thị trường, tái phiếu bất động sản đang là tâm điểm. Tính đến hết tháng 10, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445 nghìn tỷ đồng, tức chiếm gần 34% trong tổng trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và chiếm gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính đạt hơn 896 nghìn tỷ đồng.

Nhóm phân tích của FiinRatings cho rằng, mặc dù hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, nhưng điều này cũng đã góp phần giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại tại thời điểm hiện nay.

Số liệu cập nhật của đơn vị này cho thấy, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11 - 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21.850 tỷ đồng. Tuy số dư này không lớn nhưng chiếm đa số bởi các doanh nghiệp chưa niêm yết và hầu như không có thông tin tài chính về tổ chức phát hành.

"Áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì ở mức đáng kể từ năm 2023 với hơn 119.000 tỷ đồng và năm 2024 gần 112.000 tỷ đồng", chuyên gia FiinRatings nhận định.

Hoán đổi trái phiếu thành bất động sản, cổ phiếu hoặc khoản vay mới

Trước áp lực các khoản nợ trái phiếu gần đến hạn phải trả, một số doanh nghiệp đã tìm cách hoán đổi trái phiếu, tái cấu trúc các khoản vay. Thay vì mua lại trái phiếu phát hành, thanh toán tiền cho trái chủ, nhiều doanh nghiệp phát hành khuyến khích nhà đầu tư hoán đổi trái phiếu kèm theo điều kiện hấp dẫn.

Theo đó, thị trường đã ghi nhận nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau và được áp dụng ngày càng nhiều bởi các tổ chức phát hành trái phiếu như: Chuyển đổi trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm bất động sản, cổ phiếu, gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới, chuyển đổi thành khoản vay dài hạn với lãi suất mới…

Điển hình tại, được nhắc đến nhiều nhất thời gian gần đây là đổi trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản. Cụ thể, theo thông báo của một doanh nghiệp bất động sản gửi tới khách hàng, có 2 phương án để đảm bảo an toàn cho trái chủ khi giao dịch với doanh nghiệp, gồm:

Phương án 1: Nhà đầu tư sử dụng giá trị thanh toán đến hạn để mua ngay tài sản và nhận chiết khấu 20% trên giá bán niêm yết của chủ đầu tư dành cho khách hàng hiện hữu. Đối với các khoản thanh toán quá hạn, nếu nhà đầu tư muốn đặt mua bất động sản, điều tương tự cũng được áp dụng.

Phương án 2: Nhà đầu tư đến hạn hoặc chưa đến hạn thanh toán dùng tiền đã thanh toán để đầu tư vào BĐS của chủ đầu tư với cam kết mua lại, cùng chính sách ưu đãi lớn, chiết khấu lên đến 50% trên giá bán niêm yết của chủ đầu tư.

Theo lý giải từ phía doanh nghiệp, do ảnh hưởng của thị trường bất động sản nói chung, hạn mức tín dụng tại các tổ chức tín dụng cũng bị siết chặt hơn. Hơn nữa, cùng một khoản doanh thu chậm nên dẫn đến ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp.

e83b0da258ecc01291f2ab068b5431de
Phương án hoán đổi trái phiếu sang bất động sản được đánh giá là phù hợp trong bối cảnh dòng tiền các doanh nghiệp đang gặp khó. Ảnh minh hoạ.

Để đảm bảo việc thanh toán cho những khách hàng đã chậm thanh toán và sẽ đến hạn trong thời gian tới, bên cạnh việc đưa ra phương án thanh toán hợp đồng đến hạn, doanh nghiệp đưa ra phương án chuyển đổi bất động sản với các phương án như trên để nhà đầu tư lựa chọn.

Một phương án khác cũng đang được một số tổ chức phát hành và trái chủ áp dụng là chuyển đổi trái phiếu sang cổ phiếu. Điển hình mới đây một chủ sở hữu trái phiếu Novaland là Citigroup Global vừa chuyển đổi 5 trái phiếu thành 270.729 cổ phiếu NVL.

Theo đó, 5 trái phiếu mệnh giá 200.000 USD, tương đương với hơn 23 tỷ đồng của Citigroup Global sẽ được chuyển đổi thành cổ phiếu với giá 85.000 đồng/cổ phiếu. Đây là số trái phiếu nằm trong gói trái phiếu chuyển đổi có tổng giá trị 300 triệu USD, sẽ đáo hạn ngày 16/7/2026. Trái phiếu không có tài sản đảm bảo và có điều kiện chuyển đổi thành cổ phần của NovaLand.

Được biết, 5 trái phiếu kẻ trên nằm trong khoản huy động vốn bằng việc phát hành 1.500 trái phiếu chuyển đổi vào ngày 16/7/2021 của NovaLand cho các nhà đầu tư quốc tế do The Bank of New York Mellon và Credit Suisse thu xếp và làm đại lý phát hành.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp đã gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc trái phiếu khi được các trái chủ chấp thuận. Điển hình tại Hải Phát Invest, vào tháng 9 vừa qua, doanh nghiệp này cho biết hai lô trái phiếu tổng giá trị 800 tỷ đồng đáo hạn vào cuối năm nay và đầu năm năm 2023 đã được doanh nghiệp và các nhà đầu tư ký các văn bản thỏa thuận về việc gia hạn kỳ hạn thêm 12 tháng.

Cụ thể, lô trái phiếu có mã HPXH2123011 kỳ hạn 24 tháng, giá trị 450 tỷ đồng, ngày phát hành 24/12/2021, ngày hoàn tất 12/1/2022; và lô có mã HPXH2224001 kỳ hạn 24 tháng, giá trị 350 tỷ đồng, ngày phát hành 12/1/2022, ngày hoàn tất 10/2/2022. Trước đó, vào tháng 7/2022, các trái chủ đã chấp thuận gia hạn kỳ hạn 2 lô trái phiếu trên từ 12 tháng lên 24 tháng.

“Hàng đổi hàng” – Đôi bên cùng có lợi

Theo đánh giá của FiinRatings, hoạt động tái cấu trúc nợ của một số tổ chức phát hành thời gian qua là một dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản của thị trường. Biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ.

Đặc biệt đối với phương án chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản, nếu nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi và thấy giá bất động sản hợp lý, có tiềm năng thì có thể chuyển sang bất động sản thay vì trái phiếu. Trong khi đó, doanh nghiệp phát hành trái phiếu cũng chấp nhận tình trạng chiết khấu tài sản là sản phẩm bất động sản.

chinh-phu-yeu-cau-danh-gia-tpdn-dao-han-quy-iv2022-va-nam-2023-sua-nghi-dinh-65-neu-can1668131682-1668419845793730285312-crop-1668419864913562389529
Một số chuyên gia nhận định, thi trường trái phiếu doanh nghiệp không có tính rủi ro lan truyền hệ thống.

Theo đánh giá của một số chuyên gia, hoạt động "hàng đổi hàng" này hoàn toàn hợp lệ, ít rủi ro và có lợi cho cả đôi bên. Trong đó, doanh nghiệp có thể giảm lượng hàng tồn kho cũng như giảm gánh nặng tìm vốn để trả nợ trái phiếu.

Theo ông Nguyễn Quang Thuân – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần FiinRatings đánh giá đây là phương án tốt và cần thiết. Tuy nhiên, ông Thuân khuyến cáo nhà đầu tư cần lưu đến pháp lý của sản phẩm bất động sản đó. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến tiến độ triển khai và thời điểm dự kiến ​​có giá trị sử dụng/thương mại.

Bởi “hàng đổi hàng" vẫn có rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý, thanh khoản. Nếu quá chủ quan, nhà đầu tư có nguy cơ chuyển từ rủi ro trái phiếu sang một tài sản rủi ro khác. Trong trường hợp thủ tục, hồ sơ pháp lý của sản phẩm bất động sản không có vấn đề, nhà đầu tư có thể cân nhắc chuyển đổi như doanh nghiệp đề nghị. Trong đó, khoản chiết khấu mà doanh nghiệp đưa ra sẽ là một động lực để nhà đầu tư đưa ra quyết định.

Hiện tại, không chỉ Việt Nam, hình thức “hàng đổi hàng” này cũng xuất hiện ở Trung Quốc và Hàn Quốc. Tại hai quốc gia này, trái chủ thường yêu cầu hoặc doanh nghiệp phát hành tự nguyện thực hiện thanh toán trái phiếu bằng sản phẩm hoặc dịch vụ của họ.

Liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay, trong một báo cáo của FiinRatings nhận định, chất lượng trái phiếu doanh nghiệp hiện nay không đáng ngại và không có tính rủi ro lan truyền hệ thống.

Do đó, nhà đầu tư tham gia thị trường trái phiếu doanh nghiệp nên giữ bình tĩnh và sự tỉnh táo trước các thông tin nhiễu loạn được lan truyền, tránh việc bán tháo và cắt lỗ trái phiếu doanh nghiệp đang nắm giữ mà không đánh giá được sức khỏe tài chính của doanh nghiệp phát hành.


Từng xem BĐS như công cụ để thực hiện “cuộc chơi tài chính”, phải chăng đây là nguồn cơn của những trầm lắng hiện tại?
Từng xem BĐS như công cụ để thực hiện “cuộc chơi tài chính”, phải chăng đây là nguồn cơn của những trầm lắng hiện tại?

Việc giá BĐS tăng liên tục trong thời gian dài đã làm rất nhiều tiền bạc của cải của xã hội dồn vào “cuộc chơi tài chính”. Trong khi nhu cầu sử dụng cuối không...

Nhà đầu tư bất động sản “kiệt sức” vì lãi vay
Nhà đầu tư bất động sản “kiệt sức” vì lãi vay

Lãi suất vay liên tục tăng cao khiến các nhà đầu tư bất động sản “kiệt sức”. Theo đó, các chuyên gia cho rằng, những người đã vay mua bất động sản...

Nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh cục bộ Quy hoạch khu “đất vàng” Triển lãm Giảng Võ
Nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh cục bộ Quy hoạch khu “đất vàng” Triển lãm Giảng Võ

Gửi báo cáo đến HĐND Thành phố Hà Nội trước Kỳ họp thứ 10, UBND Thành phố cho biết, Nhà đầu tư đề nghị cho phép điều chỉnh cục bộ Quy hoạch phân khu đô...

Thanh tra Chính phủ kết luận nhiều vi phạm tại hàng loạt dự án du lịch, sân golf
Thanh tra Chính phủ kết luận nhiều vi phạm tại hàng loạt dự án du lịch, sân golf

Thanh tra Chính phủ chỉ ra nhiều sai phạm tại hàng loạt dự án du lịch, sân golf. Trong đó có dự án resort Sông Giá; Sân golf Indochina Hội An; Mai House Hội An…

DIC Corp muốn chào bán 100 triệu cổ phiếu, huy động 1.500 tỷ đồng cho Khu đô thị Long Tân và trả lãi trái phiếu
DIC Corp muốn chào bán 100 triệu cổ phiếu, huy động 1.500 tỷ đồng cho Khu đô thị Long Tân và trả lãi trái phiếu

DIC Corp muốn chào bán 100 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu vào quý I/2023, dự kiến thu về 1.500 tỷ đồng cho Khu đô thị Long Tân và trả lãi trái phiếu...

Thanh tra Chính phủ chỉ ra loạt sai phạm tại 4 dự án của Tập đoàn Bitexco và các công ty liên quan
Thanh tra Chính phủ chỉ ra loạt sai phạm tại 4 dự án của Tập đoàn Bitexco và các công ty liên quan

Các dự án của Tập đoàn Bitexco và các công ty liên quan trong Kết luận của TTCP bao gồm: JW Marriott, Nama Resort, Khu du lịch đầm Lập An, Khu nghỉ mát Lăng cô.

Tin bất động sản ngày 7/12: Cưỡng chế thu hồi khu đất của Hadisco 41
Tin bất động sản ngày 7/12: Cưỡng chế thu hồi khu đất của Hadisco 41

Bình Định chấp thuận nhà đầu tư dự án Green Quy Nhơn hơn 400 tỷ đồng; Thừa Thiên Huế sắp có thêm khu dịch vụ du lịch sinh thái cao cấp hơn 500 ha;...

Sắp ra mắt tòa căn hộ cao cấp Moonlight 1 - Hiện thực hóa giấc mơ sống xanh của cư dân Thủ đô
Sắp ra mắt tòa căn hộ cao cấp Moonlight 1 - Hiện thực hóa giấc mơ sống xanh của cư dân Thủ đô

Là một trong những dự án mới hiếm hoi sắp ra mắt tại Thủ đô, tòa căn hộ Moonlight 1 thuộc khu đô thị Anlac Green Symphony gây ấn tượng với chuẩn sống xanh...

Nguồn thu thuế, phí từ bất động sản sụt giảm mạnh
Nguồn thu thuế, phí từ bất động sản sụt giảm mạnh

Số thu thuế, phí từ bất động sản (BĐS) đang có dấu hiệu chững lại và sụt giảm qua các tháng gần đây sau khi tăng mạnh hồi đầu năm....

Tại sao bất động sản dù khuyến mãi, chiết khấu lớn chưa từng có vẫn ít người mua thời điểm này?
Tại sao bất động sản dù khuyến mãi, chiết khấu lớn chưa từng có vẫn ít người mua thời điểm này?

Tâm lý chung của thị trường sẽ tiếp tục thận trọng và thị trường BĐS sẽ càng khó có cơ hội phục hồi trong ngắn hạn.

Ngày 09/12 Đất Xanh Miền Bắc mở bán căn hộ King Palace - 'Nhà mới trao tay - Tặng ngay xế xịn'
Ngày 09/12 Đất Xanh Miền Bắc mở bán căn hộ King Palace - 'Nhà mới trao tay - Tặng ngay xế xịn'

Vào ngày 09/12 tới đây, tại tòa nhà King Palace (108 Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội), Đất Xanh Miền Bắc phối hợp cùng các Đại lý tổ chức sự kiện...

Tin bất động sản ngày 6/12: Nhiều địa phương vẫn chưa phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở
Tin bất động sản ngày 6/12: Nhiều địa phương vẫn chưa phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở

Bắc Giang sắp có thêm khu đô thị mới 82ha tại Việt Yên; Đưa 270 dự án ra khỏi danh mục đấu giá quyền sử dụng đất; Hoà Bình sắp đấu giá gần 10ha...

Mua bán bất động sản thời trầm lắng: “Không giảm giá thêm, tôi bỏ cọc”
Mua bán bất động sản thời trầm lắng: “Không giảm giá thêm, tôi bỏ cọc”

Thị trường bất động sản đang có nhiều người bán nhưng ít người mua. Theo đó, những người có sẵn tiền mặt đang làm chủ giao dịch, liên tục ép giá những...

Chuyên gia mách nước nhà đầu tư “tránh bão” cho dòng tiền
Chuyên gia mách nước nhà đầu tư “tránh bão” cho dòng tiền

Đa dạng danh mục đầu tư, hướng tới mục tiêu dài hạn, tìm cơ hội trong sản phẩm an toàn là lời khuyên của chuyên gia dành cho nhà đầu tư trong giai đoạn...

Nới room tín dụng thêm 1,5 - 2%, thị trường bất động sản đảo chiều sang sôi động?
Nới room tín dụng thêm 1,5 - 2%, thị trường bất động sản đảo chiều sang sôi động?

Chuyên gia cho rằng, hành động nới room tín dụng là rất tích cực và cần thiết cho thị trường bất động sản lúc này. Song, chỉ có thể giải quyết cho những dự án...

Trái phiếu của một nhà phát triển bất động sản Trung Quốc tăng hơn 400%, 'thời kỳ đen tối đã kết thúc?
Trái phiếu của một nhà phát triển bất động sản Trung Quốc tăng hơn 400%, 'thời kỳ đen tối đã kết thúc?

Trái phiếu của Country Garden đã hồi phục mạnh sau đợt lao dốc hồi tháng 11 khi nhà đầu tư hứng khởi trước những động thái hỗ trợ của chính phủ.

Đón năm mới tại resort 5 sao với kỳ nghỉ trọn gói giá ưu đãi
Đón năm mới tại resort 5 sao với kỳ nghỉ trọn gói giá ưu đãi

Hòa mình vào lễ hội countdown sôi động bên bờ biển, cùng nhau nhâm nhi ly rượu vang, thưởng thức tiệc buffet tại nhà hàng Á- Âu, vui bất tận trong tiệc bọt độc đáo…

Hà Nội: Tăng cường kiểm tra xử lý nghiêm vi phạm trong quản lý, sử dụng chung cư
Hà Nội: Tăng cường kiểm tra xử lý nghiêm vi phạm trong quản lý, sử dụng chung cư

Vừa qua, Phó Chủ tịch UBND TP Dương Đức Tuấn ký ban hành Kế hoạch số 309 về việc khắc phục tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà...

Bất động sản đã giảm giá, nhiều nhà đầu tư vẫn sợ mua “hớ”, vì đâu?
Bất động sản đã giảm giá, nhiều nhà đầu tư vẫn sợ mua “hớ”, vì đâu?

Nhà đầu tư lựa chọn gửi ngân hàng 3-6 tháng để bảo toàn vốn rồi mới “xuống tiền” với BĐS.



VnFinance