Loạt doanh chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản, cổ phiếu hoặc hoán đổi thành khoản vay mới
Thời gian gần đây, dù nhiều doanh nghiệp đã tích cực mua lại trái phiếu trước hạn nhưng áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản trong khoảng hai năm tới vẫn duy trì đáng kể. Vì vậy, một số doanh nghiệp đã tái cấu trúc nợ như bằng cách xin gia hạn trái phiếu, hoán đổi trái phiếu bằng bất động sản, cổ phiếu…
Áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn của doanh nghiệp địa ốc
Thời gian gần đây, dù nhiều doanh nghiệp đã tích cực mua lại trái phiếu trước hạn nhưng áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản trong khoảng hai năm tới vẫn duy trì đáng kể.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết cuối tháng 12 tới sẽ có khoảng 21.850 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Đây không phải là con số quá lớn và các doanh nghiệp có thể xoay xở được. Tuy nhiên bước sang năm 2023 và 2024, lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sẽ tăng lên khoảng 231.000 tỉ đồng. Đây là con số quá lớn, gây áp lực lớn lên doanh nghiệp nếu thanh khoản vẫn không có, ngân hàng vẫn siết tín dụng, thị trường chứng khoán vẫn lao dốc.
Do vậy, hiện nhiều doanh nghiệp đang đưa ra các giải pháp để xử lý như mua lại trái phiếu trước hạn, gia hạn thời hạn trái phiếu, hoán đổi trái phiếu bằng bất động sản, cổ phiếu…
Theo báo cáo về thị trường trái phiếu doanh nghiệp vừa được FiinRatings công bố, thời gian gần đây, hoạt động phát hành mới gần như đóng băng, thị trường tiếp tục chứng kiến hoạt động mua lại gia tăng. Điều này làm cho dư nợ trái phiếu nội địa giảm hơn 15.800 tỷ đồng trong tháng 10, với giá trị mua lại và đáo hạn lần lượt là 5.810 tỷ và 10.230 tỷ đồng.
Trên thị trường, tái phiếu bất động sản đang là tâm điểm. Tính đến hết tháng 10, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445 nghìn tỷ đồng, tức chiếm gần 34% trong tổng trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và chiếm gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính đạt hơn 896 nghìn tỷ đồng.
Nhóm phân tích của FiinRatings cho rằng, mặc dù hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, nhưng điều này cũng đã góp phần giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại tại thời điểm hiện nay.
Số liệu cập nhật của đơn vị này cho thấy, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11 - 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21.850 tỷ đồng. Tuy số dư này không lớn nhưng chiếm đa số bởi các doanh nghiệp chưa niêm yết và hầu như không có thông tin tài chính về tổ chức phát hành.
"Áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì ở mức đáng kể từ năm 2023 với hơn 119.000 tỷ đồng và năm 2024 gần 112.000 tỷ đồng", chuyên gia FiinRatings nhận định.
Hoán đổi trái phiếu thành bất động sản, cổ phiếu hoặc khoản vay mới
Trước áp lực các khoản nợ trái phiếu gần đến hạn phải trả, một số doanh nghiệp đã tìm cách hoán đổi trái phiếu, tái cấu trúc các khoản vay. Thay vì mua lại trái phiếu phát hành, thanh toán tiền cho trái chủ, nhiều doanh nghiệp phát hành khuyến khích nhà đầu tư hoán đổi trái phiếu kèm theo điều kiện hấp dẫn.
Theo đó, thị trường đã ghi nhận nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau và được áp dụng ngày càng nhiều bởi các tổ chức phát hành trái phiếu như: Chuyển đổi trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm bất động sản, cổ phiếu, gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới, chuyển đổi thành khoản vay dài hạn với lãi suất mới…
Điển hình tại, được nhắc đến nhiều nhất thời gian gần đây là đổi trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản. Cụ thể, theo thông báo của một doanh nghiệp bất động sản gửi tới khách hàng, có 2 phương án để đảm bảo an toàn cho trái chủ khi giao dịch với doanh nghiệp, gồm:
Phương án 1: Nhà đầu tư sử dụng giá trị thanh toán đến hạn để mua ngay tài sản và nhận chiết khấu 20% trên giá bán niêm yết của chủ đầu tư dành cho khách hàng hiện hữu. Đối với các khoản thanh toán quá hạn, nếu nhà đầu tư muốn đặt mua bất động sản, điều tương tự cũng được áp dụng.
Phương án 2: Nhà đầu tư đến hạn hoặc chưa đến hạn thanh toán dùng tiền đã thanh toán để đầu tư vào BĐS của chủ đầu tư với cam kết mua lại, cùng chính sách ưu đãi lớn, chiết khấu lên đến 50% trên giá bán niêm yết của chủ đầu tư.
Theo lý giải từ phía doanh nghiệp, do ảnh hưởng của thị trường bất động sản nói chung, hạn mức tín dụng tại các tổ chức tín dụng cũng bị siết chặt hơn. Hơn nữa, cùng một khoản doanh thu chậm nên dẫn đến ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp.
Để đảm bảo việc thanh toán cho những khách hàng đã chậm thanh toán và sẽ đến hạn trong thời gian tới, bên cạnh việc đưa ra phương án thanh toán hợp đồng đến hạn, doanh nghiệp đưa ra phương án chuyển đổi bất động sản với các phương án như trên để nhà đầu tư lựa chọn.
Một phương án khác cũng đang được một số tổ chức phát hành và trái chủ áp dụng là chuyển đổi trái phiếu sang cổ phiếu. Điển hình mới đây một chủ sở hữu trái phiếu Novaland là Citigroup Global vừa chuyển đổi 5 trái phiếu thành 270.729 cổ phiếu NVL.
Theo đó, 5 trái phiếu mệnh giá 200.000 USD, tương đương với hơn 23 tỷ đồng của Citigroup Global sẽ được chuyển đổi thành cổ phiếu với giá 85.000 đồng/cổ phiếu. Đây là số trái phiếu nằm trong gói trái phiếu chuyển đổi có tổng giá trị 300 triệu USD, sẽ đáo hạn ngày 16/7/2026. Trái phiếu không có tài sản đảm bảo và có điều kiện chuyển đổi thành cổ phần của NovaLand.
Được biết, 5 trái phiếu kẻ trên nằm trong khoản huy động vốn bằng việc phát hành 1.500 trái phiếu chuyển đổi vào ngày 16/7/2021 của NovaLand cho các nhà đầu tư quốc tế do The Bank of New York Mellon và Credit Suisse thu xếp và làm đại lý phát hành.
Ngoài ra, một số doanh nghiệp đã gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc trái phiếu khi được các trái chủ chấp thuận. Điển hình tại Hải Phát Invest, vào tháng 9 vừa qua, doanh nghiệp này cho biết hai lô trái phiếu tổng giá trị 800 tỷ đồng đáo hạn vào cuối năm nay và đầu năm năm 2023 đã được doanh nghiệp và các nhà đầu tư ký các văn bản thỏa thuận về việc gia hạn kỳ hạn thêm 12 tháng.
Cụ thể, lô trái phiếu có mã HPXH2123011 kỳ hạn 24 tháng, giá trị 450 tỷ đồng, ngày phát hành 24/12/2021, ngày hoàn tất 12/1/2022; và lô có mã HPXH2224001 kỳ hạn 24 tháng, giá trị 350 tỷ đồng, ngày phát hành 12/1/2022, ngày hoàn tất 10/2/2022. Trước đó, vào tháng 7/2022, các trái chủ đã chấp thuận gia hạn kỳ hạn 2 lô trái phiếu trên từ 12 tháng lên 24 tháng.
“Hàng đổi hàng” – Đôi bên cùng có lợi
Theo đánh giá của FiinRatings, hoạt động tái cấu trúc nợ của một số tổ chức phát hành thời gian qua là một dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản của thị trường. Biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ.
Đặc biệt đối với phương án chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản, nếu nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi và thấy giá bất động sản hợp lý, có tiềm năng thì có thể chuyển sang bất động sản thay vì trái phiếu. Trong khi đó, doanh nghiệp phát hành trái phiếu cũng chấp nhận tình trạng chiết khấu tài sản là sản phẩm bất động sản.
Theo đánh giá của một số chuyên gia, hoạt động "hàng đổi hàng" này hoàn toàn hợp lệ, ít rủi ro và có lợi cho cả đôi bên. Trong đó, doanh nghiệp có thể giảm lượng hàng tồn kho cũng như giảm gánh nặng tìm vốn để trả nợ trái phiếu.
Theo ông Nguyễn Quang Thuân – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần FiinRatings đánh giá đây là phương án tốt và cần thiết. Tuy nhiên, ông Thuân khuyến cáo nhà đầu tư cần lưu đến pháp lý của sản phẩm bất động sản đó. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến tiến độ triển khai và thời điểm dự kiến có giá trị sử dụng/thương mại.
Bởi “hàng đổi hàng" vẫn có rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý, thanh khoản. Nếu quá chủ quan, nhà đầu tư có nguy cơ chuyển từ rủi ro trái phiếu sang một tài sản rủi ro khác. Trong trường hợp thủ tục, hồ sơ pháp lý của sản phẩm bất động sản không có vấn đề, nhà đầu tư có thể cân nhắc chuyển đổi như doanh nghiệp đề nghị. Trong đó, khoản chiết khấu mà doanh nghiệp đưa ra sẽ là một động lực để nhà đầu tư đưa ra quyết định.
Hiện tại, không chỉ Việt Nam, hình thức “hàng đổi hàng” này cũng xuất hiện ở Trung Quốc và Hàn Quốc. Tại hai quốc gia này, trái chủ thường yêu cầu hoặc doanh nghiệp phát hành tự nguyện thực hiện thanh toán trái phiếu bằng sản phẩm hoặc dịch vụ của họ.
Liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay, trong một báo cáo của FiinRatings nhận định, chất lượng trái phiếu doanh nghiệp hiện nay không đáng ngại và không có tính rủi ro lan truyền hệ thống.
Do đó, nhà đầu tư tham gia thị trường trái phiếu doanh nghiệp nên giữ bình tĩnh và sự tỉnh táo trước các thông tin nhiễu loạn được lan truyền, tránh việc bán tháo và cắt lỗ trái phiếu doanh nghiệp đang nắm giữ mà không đánh giá được sức khỏe tài chính của doanh nghiệp phát hành.
-
Nam Long muốn huy động thêm 500 tỷ đồng trái phiếu cho dự án Waterpoint giai đoạn 2
-
Masan muốn phát hành riêng lẻ 1.700 tỷ đồng trái phiếu để đảo nợ
-
Trái phiếu bất động sản: Áp lực đáo hạn sẽ đạt đỉnh năm 2023-2024 với gần 237.000 tỷ đồng
-
CII đã đầu tư 4.700 tỷ tiền từ phát hành trái phiếu cho các dự án hạ tầng và BĐS
-
Phát Đạt tiếp tục bổ sung bất động sản tại Vũng Tàu làm tài sản đảm bảo cho trái phiếu
TIN LIÊN QUAN
-
Áp lực mua lại trái phiếu doanh nghiệp trước hạn đè nặng doanh nghiệp bất động sản
-
Xuất hiện tình trạng chào nhà đầu tư đổi trái phiếu sang bất động sản với mức chiết khấu 40-50% giá bán
-
Bộ Tài chính họp bàn về thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp
-
Luật sư nói gì về chuyển đối trái phiếu sang sản phẩm bất động sản?
Thống nhất chủ trương thực hiện đầu tư xây dựng các cầu lớn tại Hà Nội
UBND Thành phố Hà Nội vừa có thông báo số 532/TB-VP về tình hình triển khai đầu tư xây dựng một số cầu lớn qua sông Hồng trên địa bàn Thành phố.
Thành phố Hồ Chí Minh: Đường Đồng Khởi tiếp tục lọt top nơi có giá thuê mặt bằng đắt đỏ nhất thế giới
Theo Cushman & Wakefield, năm 2024, đường Đồng Khởi tiếp tục lọt top điểm bán lẻ đắt nhất Việt Nam và xếp hạng 14 trên toàn cầu.
Giá chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục khai phá đỉnh mới, dự báo giá 72 triệu đồng/m2 vào năm 2025
Thị trường chung cư Hà Nội trong năm 2025 sẽ có khoảng hơn 30.000 căn hộ mới - tương đương với giai đoạn cao điểm 2016 - 2019. Tuy nhiên, giá căn hộ mở mới sẽ trung bình đạt 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì) tăng 75% so với quý I/2022.
Bãi bỏ 28 văn bản quy phạm pháp luật lĩnh vực đất đai từ ngày 1/1/2025
Ngày 20/11, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 20/2024/TT-BTNMT bãi bỏ một số văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 21/11: Loạt sai phạm tại dự án khu dân cư Phước Long chưa được xử lý
Cần Thơ phê duyệt đầu tư dự án Aeon Mall trị giá 5.400 tỷ đồng; Tập đoàn QuickPack đầu tư 30 triệu EUR vào KCN của Đồng Tâm Group ở Long An;...
Dự án Aqua city của Novaland đã được tháo gỡ vướng mắc về pháp lý sau 2 năm
Ngày 19/11, Chủ tịch UBND Tỉnh Đồng Nai Võ Tấn Đức đã ký Quyết định số 3479 chính thức phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung 1/10.000...
HoREA đề xuất nâng mức tổng chi phí lãi vay không vượt quá 50% tổng lợi nhuận thuần
Tại Công văn số 148/2024/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tư pháp và Bộ Tài chính, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA)...
Đề xuất áp thuế suất thu nhập doanh nghiệp 6% đối với nhà đầu tư NƠXH cho thuê
Đây là đề xuất của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) tại Văn bản số 147/2024/CV-HoREA gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị bổ sung quy định...
Thị trường căn hộ Hà Nội: Từ “sốc giá” đến cơ hội trong chu kỳ tăng trưởng mới
Dù giá căn hộ sơ cấp trung bình trong quý 3/2024 đạt ngưỡng 72 triệu đồng/m2, nhưng đây chỉ là khởi đầu của một chu kỳ tăng trưởng mới, 2025 thị trường căn hộ...
Đất hết thời hạn sử dụng có được chuyển nhượng, tặng cho?
Cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp nếu hết thời hạn thì tiếp tục được sử dụng mà không cần phải gia hạn; trường hợp có nhu cầu gia hạn thì thực hiện...
Thanh Oai (Hà Nội): Tiếp tục đấu giá đất, khởi điểm thấp 5,3 triệu đồng/m2
19 thửa đất tại xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai (Hà Nội) tiếp tục lên sàn với giá khởi điểm thấp chỉ 5,3 triệu đồng/m2.
Ngân hàng tiếp tục hạ giá hàng trăm tỷ đồng để rao bán dự án Kenton Node
Mới đây, hai ngân hàng MSB và BIDV tiếp tục ra thông báo bán đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng sản xuất thương mại Tài Nguyên...
Ước nguyện cử tri - tình dân nghĩa Đảng trọn niềm tin Kỳ 2: Hóa giải nỗi lo thị trường bất động sản...
Trong bối cảnh cầu tăng, cung khan hiếm, thị trường bất động sản chứng kiến những biến động “vô lý” khiến người có nhu cầu thực khó “chạm tay” tới mơ ước...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 20/11: Huyện Thanh Oai (Hà Nội) tiếp tục đấu giá hàng chục lô đất
Lạng Sơn chấp thuận T&T Group nghiên cứu triển khai 2 dự án khu đô thị sinh thái; Bắc Giang quy định về điều kiện tách khu đất công thành dự án độc lập;...
Quy định về chi trả tiền bồi thường khi bị thu hồi đất
Việc chi trả tiền bồi thường khi bị Nhà nước thu hồi đất được quy định thế nào?
Tốc độ tăng giá chung cư tại Hà Nội vượt Thành phố Hồ Chí Minh
Tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%, trong khi mức tăng của chung cư Thành phố Hồ Chí Minh có mức thấp hơn, đạt mức tăng 55%.
Ước nguyện cử tri - tình dân nghĩa Đảng trọn niềm tin Kỳ 1: Những công trình nghìn tỷ được “hồi sinh”
Kỳ 1: Những công trình nghìn tỷ được “hồi sinh”
Điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
Để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở cần đáp ứng điều kiện gì? Mời bạn đọc tham khảo bài viết dưới đây...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 19/11: Hà Nội sắp có thêm công viên giải trí rộng 95ha
Cơ hội sở hữu nhà ở Sài Gòn chỉ từ 450 triệu đồng; Tòa văn phòng của GELEX đạt tiêu chuẩn LEED Platinum; Bổ nhiệm Chánh Văn phòng Bộ Xây dựng...