Sẽ “bùng nổ” nguồn cung nhà ở xã hội?

Theo Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính, giá nhà đất ở trung tâm các thành phố lớn hiện nay chỉ dành cho người có thu nhập cao. Nếu nhà ở xây dựng phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân thì lại không phù hợp với chi phí xây dựng của các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS.

Quan điểm của các doanh nghiệp BĐS có lượng hàng tồn kho lớn hiện nay là hạ giá bán sản phẩm để thu hút người mua, giảm áp lực thanh khoản. Bên cạnh đó, các bộ, ngành, địa phương, cơ quan quản lý nhà nước cần có cơ chế đánh thuế tài sản đối với đối tượng đầu cơ BĐS, thay vì đánh thuế những đối tượng mua BĐS phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh. Mức thuế có thể nâng cao dần nếu chủ sở hữu BĐS không đưa BĐS vào hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc không triển khai xây dựng sau khi nhận đất...

Tuy nhiên, thực tế có một nghịch lý: Các sản phẩm nhà ở cao cấp tồn kho hiện nay chủ yếu tập trung ở các khu vực trung tâm thành phố, vì thế, nếu đưa giá nhà phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân ở đô thị là bất khả thi. Việc đánh thuế BĐS cũng chưa chắc kéo giá nhà hạ xuống, bởi sức hút của thành phố quá lớn, nên ai cũng muốn có nhà ở đô thị, cộng với việc hạ giá nhà sẽ khiến nhu cầu tăng vọt, kéo theo giá nhà cũng sẽ tăng lên và dẫn đến các hệ lụy khác về lâu dài đối với nền kinh tế.

Vì vậy, nhiều chuyên gia BĐS đề xuất, để cải thiện nguồn cung nhà ở phù hợp với đại đa số người dân, Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương cần tập trung phát triển nhà ở xã hội; giảm người vào thành phố bằng cách phát triển các dự án nhà ở tại khu vực ngoại thành, các tỉnh vùng ven thành phố lớn.

Thực tế hiện nay, giá nhà đất tại khu vực trung tâm thành phố vẫn đang tăng phi mã, quỹ đất ngày càng khan hiếm, doanh nghiệp khó chuẩn bị được quỹ đất rẻ, phù hợp để làm nhà ở giá thấp. Trong khi đó, hầu hết doanh nghiệp BĐS hiện không mặn mà với dự án nhà ở xã hội, khi chi phí xây dựng, chi phí tạo lập quỹ đất cao, còn giá bán nhà thực tế vừa bị khống chế giá mua đất đầu vào theo khung giá Nhà nước quy định, vừa khống chế giá bán nhà đầu ra, trong khi nhiều dự án vẫn đang “đắp chiếu”, đội vốn do mất nhiều thời gian thực hiện thủ tục.

Theo tính toán của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), các khoản chi phí xây dựng chung cư hiện bao gồm: Chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, bán hàng... Trong các khoản chi phí đó, chi phí đất chiếm tỷ trọng cao nhất khoảng 10-30% dự án. Bình quân giá xây dựng hoàn thiện cơ bản 1m2 căn hộ thương mại bình dân khoảng 20 triệu đồng/m2. Ngay cả khi được miễn tiền sử dụng đất, giảm hoặc giãn tiến độ thu tiền sử dụng đất hay hỗ trợ về vay vốn, doanh nghiệp BĐS vẫn không thể làm được nhà giá phù hợp tại các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm thành phố. Bởi chi phí tạo lập quỹ đất cao và chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án phân bổ cho diện tích đất nhà ở xã hội cũng không thấp.

Vì vậy, VNREA đề xuất cần sớm tháo gỡ “điểm nghẽn” trong chính sách hiện tại, xây dựng cơ chế ưu đãi tài chính, bao hàm những quy định về chính sách, chương trình ưu đãi dành cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, như: Ưu đãi vốn vay, giảm bớt thủ tục hành chính, quy định khung giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội... nhằm thu hút được nhiều nguồn lực tham gia phát triển phân khúc này.

Hiện nay, sự gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh khiến nhu cầu sở hữu nhà của người dân ngày càng tăng. Để đáp ứng nhu cầu cao đó, có thể dịch chuyển đô thị tới các vùng còn nhiều quỹ đất phát triển nhà ở xa nội thành, để phân bổ dân số hợp lý, khi đó giá nhà sẽ tự hạ.

Song, để thực hiện mục tiêu đó, Nhà nước cần có những chính sách đi kèm, phù hợp, hiệu quả với chương trình phát triển nhà ở quốc gia, điển hình là chương trình phát triển nhà ở xã hội. Các địa phương phải có kế hoạch, năng lực thu hút dân cư.

Phó Chủ tịch VARS Nguyễn Chí Thanh nhận định: Nhà ở xã hội là phân khúc có nhu cầu cao nhất hiện nay. Tuy nhiên, các chính sách hiện tại chưa thực sự thu hút chủ đầu tư tham gia phát triển phân khúc này, khiến nguồn cung trên thị trường không thể đáp ứng nhu cầu hiện tại. Do đó, Nhà nước cần sớm sửa đổi, ban hành các văn bản pháp quy liên quan đến chuyển nhượng dự án, tính tiền sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội, đồng thời không quy định cụ thể đối tượng được mua nhà ở xã hội.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng đã thống nhất triển khai gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Đồng thời, Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững đã yêu cầu khẩn trương ban hành và thực hiện có hiệu quả Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội. Các chuyên gia kỳ vọng, trong thời gian tới, thị trường BĐS sẽ “bùng nổ” nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhờ sự hậu thuẫn của gói tín dụng 120.000 tỉ đồng và sự nhập cuộc mạnh mẽ của các doanh nghiệp BĐS.

Những động thái gỡ khó của Chính phủ với thị trường BĐS thời gian gần đây đã tạo niềm hy vọng cho doanh nghiệp. Thị trường BĐS cũng ghi nhận nhiều tín hiệu khả quan khi các chủ đầu tư rục rịch hoạt động trở lại. Điểm chung của các dự án BĐS công bố thời điểm này đều thuộc phân khúc bình dân, giá rẻ, hướng đến nhu cầu ở thật. Bởi vậy, nhận định chung về kịch bản của thị trường BĐS năm 2023, các chuyên gia cho rằng, những giải pháp tháo gỡ khó khăn chính là động lực giúp thị trường BĐS có nhiều triển vọng tăng trưởng trong năm 2023.

Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng đã thống nhất triển khai gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Các chuyên gia kỳ vọng, trong thời gian tới, thị trường BĐS sẽ “bùng nổ” nguồn cung nhà ở xã hội, nhờ gói tín dụng 120.000 tỉ đồng và sự nhập cuộc mạnh mẽ của các doanh nghiệp BĐS.