Sức khỏe doanh nghiệp bất động sản phân hóa rõ rệt

Đơn vị chính sở hữu trái phiếu

Trong Báo cáo triển vọng thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Năm 2021, Fiin Group cho biết, trong năm 2020, các doanh nghiệp bất động sản đã tăng cường huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Họ là những nhà phát hành lớn nhất với giá trị 162 nghìn tỷ đồng, chiếm 38,5% tổng giá trị phát hành, tăng 100,1% so với năm 2019.

Các nhà phát hành nổi bật nhất là Tập đoàn Sovico, TNR, Vinhomes và Novaland (chiếm 11% tổng giá trị phát hành trong năm 2020).

Ở các nhóm ngành còn lại, bên cạnh nhóm ngân hàng các các tổ chức tài chính (chiếm 31,6% tổng giá trị phát hành), lĩnh vực năng lượng cũng đang thu hút được sự chú ý với các chính sách khuyến khích đầu tư vào năng lượng tái tạo, với giá trị phát hành của lĩnh vực này đạt 33,8 nghìn tỷ, tăng 193,1% so với năm 2019.

Hình thức phát hành năm 2020 chủ yếu vẫn là phát hành riêng lẻ cho các nhà đầu tư tổ chức, nhất là các ngân hàng thương mại. Theo Fiin Group, đây là một phần trong chiến lược vốn để các doanh nghiệp cơ cấu lại cấu trúc vốn, đa dạng hóa kênh huy động và đặc biệt là để phù hợp với mô hình kinh doanh của doanh nghiệp trong bối cảnh dòng tiền từ kinh doanh suy giảm do các ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19.

Cũng theo đơn vị khảo sát, trong năm 2020, giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành mới của các doanh nghiệp niêm yết vẫn tăng trưởng tốt và đạt 173 nghìn tỷ đồng Điều này do hai nguyên nhân chính: Thứ nhất, thị trường cổ phiếu có nhiều biến động trong bối cảnh dịch Covid-19 vẫn còn nhiều tác động và chưa hoàn toàn được kiểm soát. Giá trị huy động từ thị trường cổ phiếu, bao gồm các thương vụ IPO và phát hành cổ phần suy giảm đáng kể so với năm 2019.

Chủ trương việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng thương mại trong giai đoạn vừa qua và các quy định của NHNN về việc kiểm soát hạn mức tín dụng cho ngành bất động sản. Cụ thể, theo Thông tư 22/2019, hệ số rủi ro đối với khoản vay kinh doanh bất động sản tăng từ 150% lên 200%.

Ngoài ra, theo Thông tư 08/2020 của NHNN, tỷ lệ tối đa về nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn cần tuân thủ sẽ giảm từ 45% về 40% đến 30/9/2021, và tiếp tục giảm theo lộ trình về 30% tại 01/10/2023. Từ đó, kênh trái phiếu đang trở thành nguồn huy động vốn trung và dài hạn dần thay thế cho kênh tín dụng truyền thống.

Tại cuối quý III/2020, dư nợ trái phiếu của các doanh nghiệp thuộc ngành bất động sản nhà ở đã niêm yết đang chiếm 62% vay dài hạn và chiếm 45% tổng nợ vay của họ.

FiinGroup cho rằng, xu hướng huy động qua trái phiếu doanh nghiệp sẽ vẫn tiếp tục trong năm 2021 khi thị trường bất động sản chưa thực sự phục hồi như giai đoạn 2017-2019, doanh nghiệp cần thêm vốn để tái khởi động hoạt động kinh doanh và tái cấu trúc cơ cấu tài chính nhưng các tiêu chuẩn cho vay bị thắt chặt hơn.

Đáng lưu ý, FiinGroup đã thực hiện đối chiếu giữa giá trị lưu hành trái phiếu doanh nghiệp và giá trị danh mục sở hữu trái phiếu doanh nghiệp của các ngân hàng và công ty chứng khoán.

"Một thực tế là mặc dù tín dụng ngân hàng có xu hướng giảm cho các nhóm khách hàng là đơn vị phát hành trái phiếu nhưng các ngân hàng lại là đơn vị chính hiện đang sở hữu các trái phiếu này. Tính đến cuối quý III/2020, các ngân hàng đang sở hữu 71,5% tổng giá trị trái phiếu đang lưu hành", báo cáo nêu rõ.

Báo cáo cho thấy, các trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản có xu hướng kéo dài kỳ hạn hơn, với mức trung bình khoảng 3,8 năm, dài hơn 1 năm so với năm 2019. Điều này thể hiện nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp bất động sản, cũng như những ảnh hưởng bởi triển vọng của ngành và những tác động của yếu tố dịch bệnh tới việc phải cơ cấu kỳ hạn dài hơn của các nhà phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong ngành bất động sản.

Mức lãi suất bình quân danh nghĩa được chào bán bởi các nhà phát hành trong năm 2020 ở mức 9,9%, tăng trung bình 90 điểm cơ bản so với năm 2019. Riêng ngành bất động sản – ngành có giá trị phát hành lớn nhất trong năm - có lãi suất trái phiếu bình quân đã tăng gần 210 điểm cơ bản lên mức bình quân 10,5% và với kỳ hạn trái phiếu được kéo dài lên mức 3,8 năm trong năm 2020.

Sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản

Dựa trên phân tích số liệu tài chính của 17 nhà phát hành đang niêm yết trong năm 2020, Fiin Group nhận thấy sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp này vẫn duy trì ở mức độ tương đối an toàn.

Cụ thể, Hệ số chi trả lãi vay trung bình đã giảm từ mức 4,5 lần trong năm 2019 xuống còn 3,4 lần trong năm 2020. Mặc dù giảm đáng kể năng lực trả lãi vay nhưng mức độ này về cơ bản vẫn ở mức chưa đáng lo ngại nếu so với bình quân trong 5 năm vừa qua.

Hệ số Nợ vay ròng/EBITDA đã tăng lên mức 2,8 lần. Tuy hệ số này đã tăng so với năm 2019 nhưng vẫn thấp hơn kỳ hạn bình quân của trái phiếu bất động sản hiện ở mức 3,8 năm.

Theo báo cáo, có sự phân hóa rõ rệt trong năm 2020 giữa các đơn vị đầu ngành (ví dụ: Vinhomes) và các đơn vị còn lại. Khi loại bỏ nhà phát hành lớn nhất này thì sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp còn lại trong ngành đã bị suy yếu rõ rệt.

Hệ số chi trả lãi vay năm 2020 giảm về mức 0,7 lần, tức là lợi nhuận tạo ra không đủ trang trải lãi vay.

Hệ số nợ vay ròng/EBITDA năm 2020 tăng lên tới 17,3 lần. Đây là mức rất cao nếu so với kỳ hạn bình quân 3,8 năm của các trái phiếu bất động sản, và do vậy khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ của các doanh nghiệp này sẽ phụ thuộc lớn vào sự hồi phục của ngành bất động sản nhà ở.

Theo CBRE, số lượng căn hộ giao dịch tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM kỳ vọng sẽ chỉ tăng trưởng nhẹ khoảng 10-15% trong năm 2021.

Do đó, các nhà đầu tư cần đánh giá chi tiết từng trái phiếu và doanh nghiệp phát hành để có các thông tin cụ thể, theo sát diễn biến tình hình tài chính của doanh nghiệp, cũng như các biện pháp xử lý khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh không như dự kiến.

Fiin Group lưu ý, trong năm 2020, gần 80% giá trị bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết, với các hệ số tài chính đang ở mức yếu hơn đáng kể so với các doanh nghiệp niêm yết.

Dù trái phiếu của các doanh nghiệp này có thể bao gồm tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh của bên thứ 3, tuy nhiên đơn vị khảo sát cho rằng có sự phân hóa đáng kể về sức khỏe tài chính của các nhà phát hành và nhà đầu tư cần lưu ý để đánh giá kỹ lưỡng rủi ro cũng như mức lợi suất tương ứng trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Thực tế này cho thấy, khi nhà phát hành là các doanh nghiệp chưa đại chúng, việc tìm hiểu và đánh giá chất lượng tín dụng hay nói cách khác là năng lực trả nợ lãi và gốc cho khoản đầu tư trái phiếu của mình là đặc biệt quan trọng đối với nhà đầu tư đại chúng có ít điều kiện tiếp cận thông tin về các đơn vị phát hành.

"Sức khỏe tài chính của các nhà phát hành bất động sản đang có sự phân hóa rất rõ rệt, nhưng các trái phiếu của các doanh nghiệp này lại đang có lãi suất tương đương, quanh mức 10-12%. Điều này phát sinh hai vấn đề quan trọng:

Thứ nhất, nhiều nhà phát hành có thể được đánh giá với điểm tín dụng RẤT TỐT hoặc TỐT (ký hiệu xếp hạng từ A- trở lên) đang xác định mức lãi suất cho thị trường và nhà đầu tư cùng ngang bằng với các đơn vị có điểm tín dụng TRUNG BÌNH hoặc YẾU (ký hiệu xếp hạng từ Baa+ trở xuống).

Thứ hai, vấn đề phát sinh dưới góc nhìn của nhà đầu tư đó là họ đã chấp nhận lãi suất thấp khi đầu tư vào các trái phiếu của các doanh nghiệp có điểm tín dụng YẾU hoặc nói cách khác là các doanh nghiệp có rủi ro không trả được nợ ở mức cao", Fiin Group chỉ rõ.