'Nhìn lại' những thương vụ huy động trái phiếu bất động sản 'đình đám' tại Việt Nam

Những “đại gia” địa ốc có lượng phát hành nhiều nhất trong 6 tháng đầu năm

Theo dữ liệu từ SSI Research, trong nửa đầu năm 2021 tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành là 208,9 nghìn tỷ đồng, tăng 18,3% so với cùng kỳ 2020. Trong đó, nhóm doanh nghiệp bất động sản vẫn dẫn đầu về lượng phát hành với 92,3 nghìn tỷ đồng, chiếm 44,2%.

Chỉ tính riêng 10 doanh nghiệp bất động sản có tổng lượng phát hành nhiều nhất trong 6 tháng đầu năm nay đã lên đến 49,5 nghìn tỷ đồng. Đây đều là những “ông lớn”, sở hữu nhiều dự án bất động sản đình đám.

Điển hình như CTCP Đầu tư Golden Hill có giá trị phát hành lên đến 5.760 tỷ đồng trong 2 quý đầu năm. Cụ thể, từ ngày 15/4 - 19/4/2021, Golden Hill đã phát hành thành công 5.760 tỉ đồng trái phiếu, kỳ hạn 3 năm, lãi suất cho kỳ tính lãi đầu tiên là 9,7%/năm. Các kỳ tính lãi còn lại, lãi suất bằng tổng lãi suất tham chiếu cộng 3,5%/năm.

Tài sản bảo đảm cho lô trái phiếu này gồm: Cổ phần của các cổ đông tại Goden Hill; các tài sản liên quan đến dự án 87 Cống Quỳnh; và các tài sản bổ sung và/hoặc thay thế khác (nếu cần thiết) thuộc sở hữu của Golden Hill và/hoặc các bên thứ ba.

Golden Hill cho biết số tiền thu được từ đợt phát hành sẽ được sử dụng để thanh toán một phần các khoản phải trả với các bên đối tác liên quan đến việc thanh lý các hợp đồng hợp tác đầu tư với tổng dư nợ gốc là 8.054 tỉ đồng.

Công ty cổ phần Bất động sản BIM (BIM Land), thành viên Tập đoàn BIM Group cũng không kém cạnh khi tổng lượng phát hành trong 6 tháng đầu năm lên đến 5.600 tỷ đồng.

Đáng chú ý, vào tháng 5 vừa qua, Bim Land công bố đã phát hành thành công 200 triệu USD trái phiếu quốc tế niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Singapore (SGX) với lãi suất 7,375%/năm và thời hạn 5 năm.

Trước đó, tháng 3/2021 doanh nghiệp công bố huy động thành công 1.000 tỷ đồng qua phát hành trái phiếu riêng lẻ với kỳ hạn 36 tháng với lãi suất 10% đối với 4 kỳ tính lãi đầu tiên, các năm còn lại, lãi suất được thả nổi bằng lãi suất tham chiếu cộng với biên độ 4%/năm.

Tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất đối với 6 thửa đất tại phường Hùng Thắng, TP Hạ Long. Mục đích của đợt phát hành nhằm tăng quy mô vốn hoạt động của BIM Land, đồng thời thực hiện đầu tư vào dự án Centara thông qua hình thức hợp tác kinh doanh hoặc một hình thức khác.

Tại thời điểm ngày 31/12/2019, BIM Land có vốn điều lệ 3.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất hàng trăm ha tại nhiều địa phương như Quảng Ninh, Phú Quốc, Hà Nội, Ninh Thuận…

CTCP Bất động sản Wonderland cũng trong TOP doanh nghiệp có lượng phát hành cao trong 6 tháng đầu năm với tổng lượng phát hành đạt 3.000 tỷ đồng.

Ngày 12/4 vừa qua, Wonderland chào bán thành công 1.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 5 năm, lãi suất áp dụng cho kỳ tính lãi đầu tiên cố định 11%/năm; lãi suất áp dụng cho các kỳ tính lãi tiếp theo là tổng của 4,5%/năm và lãi suất tham chiếu của kỳ tính lãi đó.

Toàn bộ số tiền thu được từ đợt phát hành này nhằm tăng quy mô vốn hoạt động của Wonderland và thực hiện các chương trình dự án đầu tư.

Cuối tháng 4 và tháng 5, Wonderland tiếp tục phát hành 2 đợt trái phiếu, huy động thêm 2.000 tỷ đồng, cả 2 lô trái phiếu đều có lãi suất cố định 11%, có tài sàn đảm bảo, kỳ hạn 4-5 năm.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp bất động sản có lượng phát hành lớn có thể kể đến như: CTCP Vui chơi giả trí Tổng hợp Tam Giang với tổng lượng phát hành 2.736 tỷ đồng; CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ Gia Khang với tổng giá trị phát hành 2.500 tỷ đồng…

“Ông lớn” bất động sản dồn dập phát hành trái phiếu lãi suất cao

Cùng với khối lượng phán hành lớn, yếu tố đáng lo ngại, được rất nhiều chuyên gia, các đơn vị nghiên cứu và cơ quan chức năng cảnh báo rủi ro là lãi suất trái phiếu nhiều doanh nghiệp phát hành ở mức rất cao, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản. Nhiều doanh nghiệp huy động lượng vốn lớn hàng nghìn tỷ đồng với lãi suất lên đến 10% - 13%/ năm, thậm chí có lô trái phiếu lãi suất lên đến 14%, 18%...

Đáng chú ý nhất là CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã CK: PDR), mới đây doanh nghiệp này đã thông qua phương án phát hành đợt trái phiếu lần thứ 6 trong năm với giá trị 270 tỷ đồng, lãi suất 13%/năm.

Tính từ đầu năm 2021 đến nay, Bất động sản Phát Đạt đã nhiều đợt phát hành trái phiếu, huy động hàng nghìn tỷ đồng với mức lãi suất khá cao so với mặt bằng chung chung của thị trường. Các lô trái phiếu của Phát Đạt thường có lãi suất trung bình 13%/năm. Nếu đợt phát hành này diễn ra thành công, Phát Đạt đã huy động được 1.380 tỷ đồng trái phiếu kể từ đầu năm.

Trong khoảng 2 năm trở lại đây, Phát Đạt đẩy mạnh huy động vốn qua phát hành trái phiếu với lãi suất cao, có đợt phát hành lên đến 14,45%/năm. Hiện tại doanh nghiệp đang đẩy mạnh các hoạt động M&A dự án và tập trung mở rộng quỹ đất, đề xuất dự án mới…

Tính đến 30/6/2021, nợ phải trả của Phát đạt ghi nhận 11.647 tỷ đồng, tăng gần 11,7% so với con số đầu năm. Trong đó, dư nợ trái phiếu là 1.029 tỷ đồng.

Tương tự, vào tháng 6 vừa qua, Tổng CTCP XNK và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, Mã CK: VCG) đã phát hành 2,5 triệu trái phiếu, tương ứng vốn huy động 2.500 tỷ đồng. Lãi suất áp cho kỳ đầu tiên là 10,5%/năm và các kỳ tiếp theo bằng lãi tham chiếu + 4,93%/năm nhưng không thấp hơn 10,5%/năm trong mọi trường hợp.

Trước đó, Vinaconex cũng đã huy động thành công 10 lô trái phiếu với tổng giá trị 2.200 tỷ đồng, kỳ hạn từ 30 - 84 tháng. Như vậy, Vinaconex đã huy động 4.700 tỷ đồng qua kênh phát hành trái phiếu riêng lẻ kể từ đầu năm nay.

Từ việc dồn dập huy động vốn qua phát hành trái phiếu có thể thấy, nhu cầu sử dụng vốn  tại Vinaconex hiện tại là khá lớn. Trong khi đó, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp cũng không khả quan với kết quả kinh doanh thua lỗ, nợ vay ở mức cao và dòng tiền kinh doanh âm nặng.

Cụ thể, trong quý 2/2021 Vinaconex lỗ gần 66 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm trước lãi hơn 349 tỷ đồng. Trong 6 tháng đầu năm 2021, dòng tiền hoạt động kinh doanh tại Vinaconex âm hơn 2.676 tỷ đồng trong khi cùng kỳ âm hơn 58 tỷ đồng. Đồng thời, dòng tiền từ hoạt động đầu tư cũng âm hơn 1.393 tỷ đồng.

Đáng chú ý, nợ phải trả của doanh nghiệp tăng vọt 84% so với đầu năm, ghi nhận gần 22.955 tỷ đồng. Do đó, tỷ lệ nợ phải trả trên tổng tài sản là 76% và tăng gấp 3,1 lần vốn chủ sở hữu.

Gia tăng vay nợ qua phát hành trái phiếu lãi suất cao

Tháng 3/2021, CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand, Mã: CRE) huy động thành công 500 tỷ đồng qua trái phiếu với lãi suất cố định 11%/năm. Mục đích nhằm tăng quy mô vốn hoạt động để mở rộng hoạt động kinh doanh hiện hữu và đầu tư các dự án mới.

Trước đó, Cenland cũng huy động 850 tỷ đồng qua 2 đợt phát hành trái phếu. Trong đó 450 tỷ đồng được huy động vào ngày 31/20/202o và 400 tỷ động huy động vào tháng 8/2020 qua phát hành 8 lô trái phiếu trị giá 50 tỷ đồng mỗi lô. Như vậy từ năm 2020 đến nay, Cenland đã huy động 1.350 tỷ đồng thông qua kênh trái phiếu.

Theo Cenland, mục đích của phát hành trái phiếu một phần nhằm tăng quy mô vốn hoạt động để mở rộng hoạt động kinh doanh hiện hữu và đầu tư các dự án mới. Trong năm nay, Cenland sẽ đầu tư vào một phần các căn hộ trị giá 400 tỷ đồng thuộc dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công.

Ngoài ra, công ty có kế hoạch trả 400 tỷ đồng nợ vay liên quan đến dự án Khu đô thị mới Hoàng Văn Thụ và trả 112 tỷ đồng nợ vay ngân hàng. Tính tới cuối quý 2, doanh nghiệp đang ôm khoản nợ không hề nhỏ với nợ vay lên đến gần 2.1884 tỷ đồng, tăng mạnh 63% so với hồi đầu năm.

Từ đầu năm đến nay, Công ty Cổ phần Bất động sản Tiến Phước (Tiến Phước Group) đã huy động thành công 800 tỷ đồng để hợp tác phát triển khu đô thị Cỏ May, dự án Châu Pha tại Bà Rịa - Vũng Tàu và các dự án khác của doanh nghiệp. Trước đó, các đơn vị trong “hệ sinh thái” Tiến Phước cũng huy động thành công gần 2.600 tỷ đồng qua phát hành trái phiếu.

Trong đó, phát hành vào tháng 5 gần đây, Tiến Phước đã huy động 300 tỷ đồng với lãi suất cố định 11% mỗi năm. Tài sản đảm bảo là 60 triệu cổ phiếu của Tiến Phước và do Công ty Cổ phần Tập đoàn Tiến Phước bảo lãnh thanh toán.

Một thời gian dài trước đó, Tiến Phước nói không với nợ ngân hàng, nhờ vậy mà doanh nghiệp này vượt qua nhiều cuộc khủng hoảng địa ốc. Tuy nhiên, khoảng vài năm gần đây, dấu hiệu "đói vốn" của nhóm doanh nghiệp này dần lộ ra với những thương vụ huy động trái phiếu cấp tập quy mô hàng nghìn tỷ đồng và mức lãi suất cao nhất lên đến 11%.

Năm 2019, doanh thu của Tiến Phước Group chỉ đạt 155,8 tỷ đồng, mức thấp nhất trong giai đoạn 2017-2019. Kết quả là công ty này chịu lỗ thuần 126,2 tỷ đồng. Trong nửa đầu năm 2020, Tiến Phước Group ghi nhận lỗ sau thuế đến 55,4 tỷ đồng.

Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã chứng khoán: KBC - sàn HOSE) cũng vừa phát hành thành công 1.500 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất cố định 10,8%/năm. Mục đích nhằm tăng quy mô vốn hoạt động.

Kinh Bắc là đơn vị huy động trái phiếu thường xuyên trong những năm trở lại đây. Trước đó, vào cuối tháng 3, doanh nghiệp cũng huy động 400 tỷ trái phiếu, lãi suất 10,5%/năm. Mặt khác, vào ngày 11/5, Kinh Bắc đã cũng thông qua việc vay tín chấp hơn 1.000 tỷ đồng với kỳ hạn tối đa 2 năm để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh cho công ty con là CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Hưng Yên.

Về tình hình tài chính, tính đến hết ngày 31/3 tổng nợ phải trả của Kinh Bắc gần 14.865 tỷ đồng, tăng gần 13% so với đầu năm.

Trong bối cảnh lãi suất huy động của ngân hàng hiện ở mặt bằng thấp, chỉ ở mức 5%-5,5%/năm cho kỳ hạn 12 tháng thì kênh đầu tư trái phiếu với lãi suất 10 - 13%/năm được đánh giá là có sức hút rất lớn đối với nhà đầu tư cá nhân và tổ chức.

Tuy nhiên, theo cảnh báo từ Bộ Tài Chính, Bộ Xây dựng, các chuyên gia tài chính và các đơn vị nghiên cứu cho thấy rủi ro với trái phiếu doanh nghiệp đang tăng lên. Đặc biệt là trái phiếu của nhóm doanh  nghiệp bất động sản với lãi suất cao, không có tài sản đảm bảo hoặc chất lượng tài sản đảm bảo kém như cổ phiếu, dự án chậm tiến độ, dự án hình thành trong tương lai…