Nơi khó mua nhà nhất thế giới: Giá cao gấp 40 lần thu nhập bình quân hàng năm, tiết kiệm vài thập kỷ cũng chưa chắc có nhà

Qian là giáo viên đang làm việc tại trung tâm công nghệ cao Thâm Quyến. Trong 9 năm, cô gái này chấp nhận ở chung ký túc xá chật chội cốt để tiết kiệm tiền mua căn hộ tại một trong những thành phố đắt đỏ bậc nhất Trung Quốc. Giá đã giảm khoảng 10% sau đợt sụp đổ thị trường mới đây, nhưng thu nhập của Qian lại mất 9% so với trước. Điều này đồng nghĩa với việc cô sẽ phải dành dụm thêm vài thập kỷ nữa mới đủ vốn mua nhà. 

“Tôi đã rất sợ giá nhà Thâm Quyến. Tất cả những thay đổi lớn về chính sách đều không mang lại cho tôi bất kỳ hy vọng nào. Suy nghĩ rằng tôi có thể ở trong ký túc xá cho đến khi nghỉ hưu thật kinh khủng”, Qian nói. 

ĐẮT ĐỎ

Theo Bloomberg, các nhà hoạch định đã chủ trương một cuộc giám sát chưa từng có tại thị trường nhà đất đại lục. Chính sách hạn chế vốn vay phần lớn cho kết quả khả quan và giảm thiểu rủi ro tài chính nhờ loại bỏ các tập đoàn nợ quá nhiều như Evergrande. Tuy nhiên, nếu xét trên thước đo khả năng chi trả, vốn là trọng tâm của nỗ lực thúc đẩy “sự thịnh vượng chung” của Chủ tịch Tập Cận Bình, kết quả thu được lại không đồng đều. 

Hiện giá nhà ở vẫn đắt đỏ một cách ngoan cố tại thị trường khó mua nhất thế giới. Người mua nhà đang đặt câu hỏi liệu tất cả có xứng đáng hay không.

Chính phủ trên khắp thế giới đang đấu tranh để hạ nhiệt bất động sản. Giá cả tăng vọt trong khi tiền lương lại trì trệ trong vài thập kỷ qua đã đẩy nhà đất ra khỏi tầm với của nhiều người trẻ. Tại 19 quốc gia trong Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế, tỷ lệ giá trên giá thuê (price-to-rent) và giá trên thu nhập (price-to-income) hiện cao hơn cả hồi khủng hoảng tài chính năm 2008.

Thách thức của Trung Quốc đặc biệt khó, ngay cả đối với một chế độ độc tài có nhiều đòn bẩy. Giá nhà ở Bắc Kinh và Thượng Hải đã tăng lần lượt 10 lần và 12 lần sau 100 năm, sau khi nền kinh tế mở cửa và nhiều người quyết định gửi tiền tiết kiệm cả đời vào bất động sản thay vì cổ phiếu. 

Tại hầu hết các thành phố của Trung Quốc, thu nhập không thể theo kịp chi phí nhà ở - một vấn đề được cho là đặc biệt nghiêm trọng ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. Tại quê hương Thâm Quyến của Qian, một căn hộ thường có giá gấp 40 lần mức lương trung bình hàng năm. Con số trên gấp 4 lần giá cả tại các thành phố như Los Angeles và San Francisco, theo dữ liệu từ E-House và Trung tâm nghiên cứu nhà ở của Đại học Harvard. 

Tại Thượng Hải, trung tâm kinh doanh và tài chính của Trung Quốc, một căn hộ hai phòng ngủ rộng 88 mét vuông được bán với giá gần 725.000 USD. Với mức giá đó, người mua đã có thể sở hữu một căn hộ một ngủ ở Manhattan, nơi thu nhập trung bình cao hơn gấp 6 lần.

Nhiều biện pháp đã được áp dụng, bao gồm trợ cấp chính phủ và tăng nhà cho thuê. Australia áp thuế với người mua nước ngoài để giữ giá phù hợp, trong khi Canada sẽ cấm giao dịch bất động sản nước ngoài trong 2 năm. Các thành phố từ New York đến Berlin cũng đã cố gắng giới hạn giá thuê nhà. 

Trong khi đó, động thái của giới chức Trung Quốc có phần khắt khe hơn nhiều. Ngay từ năm 2016, Chủ tịch Tập Cận Bình đã khẳng định nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ. Đến năm 2020, “sự thịnh vượng chung” trở thành hình mẫu để giải quyết tình trạng bất bình đẳng, từ thu nhập, giáo dục đến nhà ở.

Để kiểm soát lĩnh vực nhà ở, Bắc Kinh còn đưa ra chính sách Ba lằn ranh đỏ vào năm 2020. Chính sách này yêu cầu các nhà phát triển bất động sản phải gửi báo cáo chi tiết về tình hình tài chính đến các cơ quan quản lý như Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn, Cơ quan quản lý xây dựng nhà nước. Tình hình tài chính sau đó sẽ được đánh giá dựa trên 3 tiêu chí, bao gồm tỷ lệ nợ phải trả (không bao gồm các khoản thu trước) phải dưới 70%, tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu nhỏ hơn 100% và tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn phải bằng 1. Nếu các nhà phát triển không đáp ứng được 1, 2 hoặc cả 3 “lằn ranh đỏ”, cơ quan quản lý sẽ đưa ra các giới hạn về tỷ lệ nợ.

Khi khủng hoảng leo thang, người mua trở nên hoảng sợ. Doanh số bán nhà tại Trung Quốc đã giảm xuống mức thấp nhất sau 2 thập kỷ. Bắc Kinh khi đó đặt cược vào việc thắt chặt tài chính và hạn chế xây dựng để ngăn đầu cơ, trong bối cảnh một số người có xu hướng mua 2,3 căn hộ như một khoản đầu tư thuần túy.

“Ba đường màu đỏ là một lựa chọn có chủ đích nhằm cải thiện bong bóng bất động sản và khả năng chi trả của người dân”, Tom Orlik, nhà kinh tế trưởng của Bloomberg Economics, cho biết.

QUAN NIỆM CỐ HỮU

Sau hơn 2 năm, những nỗ lực của Trung Quốc nhằm giảm giá - hoặc ít nhất là ngăn chặn đà gia tăng - đã đạt được một số thành tựu. Giá nhà mới giảm tháng 15 liên tiếp trong tháng 11, song tốc độ giảm khá chậm nên không tạo ra nhiều khác biệt.

Tình trạng này phần nào phản ánh điều kỳ lạ tại thị trường nhà ở Trung Quốc. Theo nghiên cứu của Goldman Sachs, khoảng 90% dân thành phố sở hữu nhà riêng, so với khoảng 65% ở Mỹ. Quan niệm ăn sâu đến mức tỷ lệ đàn ông hay phụ nữ độc thân tìm được bạn đời sẽ cao hơn nếu họ sở hữu một căn hộ.

Thông thường, các thành phố lớn đều yêu cầu thanh toán trước 80% giá trị nhà. Nhiều người trẻ khủng hoảng vì ôm món nợ thế chấp kéo dài nhiều năm. May thì trả hết nợ và mua được nhà. Xui thì gần như mất tất cả vì các nhà phát triển bất động sản thiếu tiền tạm dừng xây dựng.

Theo Orlik, tác giả của cuốn China: The Bubble That Never Pops, Trung Quốc đang cố gắng kiểm soát tình trạng dư cung nhà ở cũng cân bằng lại thị trường. Nói cách khác, đó là một “sự giảm phát có kiểm soát”.

“Để cải thiện khả năng chi trả mà không đẩy hệ thống vào khủng hoảng, giới chức sẽ không muốn giá nhà giảm. Họ muốn người dân ổn định và thu nhập tăng,” Orlik nói. “Nếu giá giảm 25% và mọi người đổ xô bán nhà, khủng hoảng chắc chắn sẽ xảy ra”. 

Chính vì vậy, tại một số khu vực, Trung Quốc đang cố gắng hạn chế tình trạng giảm giá bán. Kể từ nửa cuối năm ngoái, ít nhất 20 thành phố nhỏ đã chung tay thực thi chính sách này. 

Bất động sản đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế Trung Quốc. Lĩnh vực này hiện chiếm khoảng 25% GDP và gần 80% tài sản hộ gia đình. Khoảng 100.000 công ty hoạt động trong lĩnh vực nhà đất và cung cấp 27 triệu việc làm với tư cách là nhà tuyển dụng lớn thứ hai cả nước.

Đối với bản thân người Trung Quốc, nhà cũng là một thứ gì đó rất thiêng liêng và ý nghĩa. Ở quốc gia tỷ dân, có một khái niệm gọi là "nền kinh tế mẹ chồng" - nơi hơn 35 triệu đàn ông độc thân chưa tìm được vợ. Các bà mẹ theo đó có quyền lựa chọn cho con gái một người chồng có năng lực tài chính và đủ tiền mua nhà.

“Bất kỳ người đàn ông Trung Quốc nào cũng có thể nói với bạn rằng: Nếu không có tài sản riêng, bạn sẽ gần như không thể tìm được vợ, trừ khi may mắn. Nếu bạn là một người đàn ông bình thường như tôi, chí ít bạn cũng phải có một căn hộ. Còn không, chẳng ai sẵn sàng kết hôn với bạn đâu. Mà ngay cả có đi chăng nữa, liệu bạn có dám kết hôn với cô ấy không? Bạn có cảm thấy điều đó là không công bằng?”, một thanh niên cho biết. 

Thực tế, mức giảm giá khiêm tốn không giúp thúc đẩy nhu cầu - thứ vốn được kỳ vọng sẽ là chìa khóa để vực dậy nền kinh tế vào năm 2023. CMB International Capital dự báo doanh số bán căn hộ và nhà ở sẽ giảm 30% trong năm nay, tức cao hơn cả mức giảm 22% trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Morgan Stanley cũng không kỳ vọng doanh số sẽ phục hồi cho đến nửa cuối năm sau. 

Trong khi đó, giới đầu tư phải gánh chịu áp lực lớn chưa từng có. Khoảng 48 nhà phát triển đã không thanh toán trái phiếu và ước tính nợ tổng cộng 65 tỷ USD. Nơi từng được mệnh danh là thị trường trái phiếu sôi động và sinh lợi nhất nhì thế giới đã sụp đổ hoàn toàn. 

UBS Group ước tính điều này sẽ khiến hệ thống ngân hàng thiệt hại tới 1,5 nghìn tỷ nhân dân tệ (215,5 tỷ USD). Doanh số bán hàng sụt giảm do CMB International dự đoán cũng sẽ khiến 682 tỷ USD bị xóa sổ. 

Trong dài hạn, Trung Quốc nhắm mục tiêu nhà cho thuê dành cho sinh viên và cư dân đô thị mới để giảm bớt khó khăn tài chính, đồng thời cam kết xây dựng 6,5 triệu căn hộ tại 40 thành phố vào năm 2025. 

Điều này cho thấy Trung Quốc đang bước vào thời kỳ xây nhà ở giá rẻ, theo Li Jun, Giám đốc điều hành của công ty xây dựng Greentown Management Holding. “Nhiều công ty bất động sản tư nhân chắc chắn sẽ bị vắt kiệt”.

Theo: Bloomberg