VDSC: Phải mất 2-3 năm nữa bất động sản mới có thể bắt đầu một nhịp hồi phục mới

Trong báo cáo mới đây của CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận định, sau khi Việt Nam chuyển đổi sang mô hình kinh tế thị trường từ năm 1986, thị trường bất động sản đã trải qua các đợt tăng trưởng mạnh cả về quy mô lẫn giá bán (1993-1996, 2007-2010) và các đợt sụt giảm ở những năm sau đó. Trong đó, các biến động của thị trường chủ yếu bị tác động bởi các thay đổi chính sách về đất đai và chính sách tiền tệ.

Cơn sốt đất 1993 – 1996: Sự thay đổi từ chính sách

Sau khi chuyển đổi sang kinh tế thị trường năm 1986, một năm sau đó Quốc hội đã ban hành Luật Đất Đai đầu tiên năm 1987. Trong thời điểm luật đất đai 1987 được thi hành, trên quan điểm, đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước giao cho dân quản lý, sử dụng và không được quyền mua bán. Ở thời điểm này, việc mua bán đất đai là hành vi bị cấm. Theo quy định tại điều 53, Luật Đất Đai 1987 hoạt động mua bán đất sẽ bị xử phạt một trong các mức sau: cảnh cáo, phạt tiền từ 20% đến 30% giá trị thiệt hại do việc vi phạm gây ra, tịch thu toàn bộ tiền bán đất, thu hồi phần đất sử dụng trái pháp luật

Sự ra đời của Luật Đất Đai năm 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 (sau đó được thay thế bằng Luật đất đai 2004 ngày 01/07/2004) đã cho phép người sở hữu được quyền chuyển nhượng đất đai, tùy từng loại hình sẽ có những quy định khác nhau. Trên cơ sở này, đất đai đã được công nhận là một loại tài sản có giá trị về mặt thương mại, một loại hàng hóa mang tính thị trường.

Cùng với làn sóng đầu tư của nước ngoài chảy mạnh vào Việt Nam những năm sau đó, đất đai cũng được xem là một trong những nguồn tư liệu sản xuất phục vụ cho việc xây dựng nhà máy, văn phòng đại diện. Trong giai đoạn này, hoạt động kinh tế tại Hà Nội và Hồ Chí Minh là hai khu vực dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng. Do đó, đã kéo theo làn sóng nhập cư lớn hàng năm từ các tỉnh thành khác, từ đó làm gia tăng nhu cầu về đất đai, nhà ở tại hai khu vực này.

Đóng băng đất lần 1: 1997 - 1999

Với sự kiện khủng hoảng tài chính châu Á vào tháng 07/1997, hoạt động rút vốn đầu tư có xu hướng rút ồ ạt tại các quốc gia Indonesia, Hàn Quốc, Thái Lan, Hồng Kông, Malaysia, Lào và Philippines làm suy giảm trầm trọng các hoạt động kinh tế tại các quốc gia này.  

Trong giai đoạn này, nền kinh tế Việt Nam được cho rằng không bị ảnh hưởng đáng kể do hoạt động hội nhập vẫn còn khá sơ khai. Tuy nhiên hoạt động đầu tư FDI có xu hướng giải ngân chậm lại đáng kể trong những năm sau đó (1998-2000), bên cạnh triển vọng kinh tế kém tích cực đã khiến hoạt động thu gom, đầu cơ đất đai những năm trước đó nhanh chóng hạ nhiệt. 

Trong đó, sự kiện phá sản của công ty TNHH Minh Phụng, một trong những doanh nghiệp có hoạt động đầu tư bất động sản ở quy mô lớn nhất cả nước thời điểm bấy giờ đã đánh dấu sự chấm dứt giai đoạn tăng giá đầu tiên của thị trường bất động sản trong nước.

Cơn sốt đất 2007 – 2010: Kích cầu kinh tế thông qua các gói cung tiền và tín dụng

Mặc dù trong những năm này thế giới đang trong giai đoạn suy thoái kinh tế. Tuy nhiên, trong nước, dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ sau sau khi Việt Nam gia nhập WTO từ năm 2006. 

Bên cạnh đó, Nhà nước vẫn ưu tiên tăng trưởng kinh tế thông qua các gói kích thích tăng trưởng tín dụng ở mức rất cao trong giai đoạn này, đi kèm lãi suất thấp đã tạo môi trường thuận lợi cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận vốn vay. 

Trên cơ sở này, hoạt động phát triển bất động sản và nhu cầu sở hữu đầu tư đất đai, nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng đã gia tăng nhanh chóng cả về số lượng, cũng như quy mô dự án.

Khác với các thời kỳ trước, hoạt động thương mại chủ yếu tập trung tại phân khúc nhà liền thổ. Trong giai đoạn này các dự án nhà ở cao tầng, văn phòng ghi nhận sự phát triển mạnh mẽ, đặc biệt tập trung chủ yếu tại khu vực Hà Nội và Hồ Chí Minh. Các chủ đầu tư nổi bật trong giai đoạn này có thể kể đến Hoàng Anh Gia Lai, Phú Mỹ Hưng, Capital Land.

Trong đó, với sự có mặt của các nhà phát triển bất động sản nước ngoài, việc quy hoạch phát triển dự án đã bắt đầu được thực hiện một cách chuyên nghiệp, điển hình thông qua dự án khu phức hợp Phú Mỹ Hưng 433 ha, bao gồm các sản phẩm biệt thự, nhà phố, shophouse, căn hộ cao tầng và các phân khu tiện ích đi kèm như trường học, bệnh viện, siêu thị. 

Bên cạnh, các chủ đầu tư đã bắt đầu sự liên kết với các ngân hàng cho phép người mua nhà có thể trả trong 20-30 năm cũng đã kích thích làn sóng sở hữu nhà ở trong giai đoạn này. Đây cũng được xem là một trong những bước ngoặt lớn trong quá trình phát triển ngành bất động sản Việt Nam. 

Theo số liệu của CBRE, trong giai đoạn này, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội (2008-2011) và Hồ Chí Minh (2007-2010 ) ghi nhận sự tăng trưởng đột biến, ở mức 63.600 và 51.400, tăng lần lượt 244% và 96% so với giai đoạn trước đó 2003-2006.

Cơn đóng băng lần 2: 2011 – 2013

Sau giai đoạn liên tục bơm tiền kích thích kinh tế (tín dụng lãi suất ưu đãi, ân hạn tín dụng dưới chuẩn) tuy nhiên không mang lại nhiều hiệu quả đã dẫn đến hệ lụy lạm phát tăng phi mã từ cuối 2010 kéo dài đến 2012, điều này đã kéo theo lãi suất cũng tăng lên ở mức rất cao trong giai đoạn này. Đỉnh điểm lãi suất huy động đã lên đến 16% (VCB, 12 tháng) và lãi suất cho vay lên đến 22-24%. 

Theo số liệu của CBRE, năm 2013 lượng căn hộ mở bán tại Hà Nội và Hồ Chí Minh chỉ còn ở mức 10.000 căn và 4.600 căn, lần lượt giảm 2,5 lần và 4,2 lần so với mức đỉnh các năm 2010-2011.

Cơn sốt đất 2018 –2021: Covid-19, dòng vốn giá rẻ và trái phiếu doanh nghiệp

Trong giai đoạn này, hoạt động xuất nhập khẩu tích cực sau khi Việt Nam tăng cường hội nhập trong giai đoạn 2015-2020. Nợ xấu ngân hàng cũng ghi nhận nhiều chuyển biến khả quan sau nhiều năm nỗ lực tái cơ cấu, trên cơ sở này hoạt động tín dụng cũng được NHNN nới lỏng hơn. 

Đặc biệt trong các năm 2020-2021, theo diễn biến chung của thế giới, lãi suất trong nước có xu hướng giảm về mặt bằng thấp để hỗ trợ các doanh nghiệp. Việc này đã khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư tiếp cận dòng vốn giá rẻ khá dễ dàng. Ngoài ra, tác động của Covid-19, hoạt động sản xuất bị gián đoạn đã khiến một phần dòng tiền nhàn rỗi của các doanh nghiệp tìm đến các kênh đầu tư thay thế, trong đó có bất động sản.

Trong giai đoạn này, quỹ đất phát triển dự án tại Hà Nội và Hồ Chí Minh đã có phần khan hiếm, các sản phẩm cung ra thị trường dần tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Do đó, hoạt động phát triển bất động sản cũng dần mở tại các tỉnh lân cận Hà Nội, Hồ Chí Minh hay các khu vực có tiềm năng khai thác du lịch nghỉ dưỡng. Có thể kể đến các đại dự án tiêu biểu như: Vinhomes Ocean Park (420ha, Gia Lâm), Ngô Mây (116ha, Quy Nhơn), Nova Phan Thiết (1.000ha, Phan Thiết), Nova Hồ Tràm (1.000ha, BR-VT), Aquacity (1.000ha, Biên Hòa) , Gem Skyworld (92ha, Biên Hòa), Water Point (355ha, Long An)… 

Đáng chú ý, trong giai đoạn 2020-2021, chứng kiến sự bùng nổ về lượng TPDN phát hành đã giúp các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn phát triển các dự án và mở rộng quỹ đất. Theo số liệu báo cáo Bộ Xây Dựng, trong giai đoạn 2018-2021, cả nước có hơn 400 ngàn sản phẩm đủ điều kiện mở bán, ước tính tăng khoảng 36% so với giai đoạn 2014-2017. Đồng thời, báo cáo của Bộ Xây Dựng cũng ghi nhận giá đất có hiện tượng tăng rất nhanh 20-50% chỉ trong thời gian ngắn, diễn ra ở nhiều nơi trên cả nước.

Diễn biến hiện nay

Trong năm 2022 đến nay, liên tục có những sự kiện xảy ra đã tác động đáng kể lên thị trường bất động sản bao gồm: sự kiện Tân Hoàng Minh (03/2022), NHNN chỉ đạo về việc siết chặt tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như bất động sản, chứng khoán tháng 04/2022, nghị định 65/NĐ-CP siết chặt quy định về phát hành TPDN riêng lẻ (09/2022), sự kiện Vạn Thịnh Phát -SCB (10/2022) đã khiến việc tiếp cận vốn của các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn. Ngoài ra, áp lực từ việc tăng lãi suất của Fed và thị trường vốn trong nước bị tắc nghẽn cũng đã khiến lãi suất có xu hướng tăng nhanh. Điều này dẫn tới tác động suy giảm nhu cầu mua nhà, cũng như tính thanh khoản các dự án.

Theo số liệu của Bộ Xây Dựng, trong quý 3/2022, hoạt động triển khai bất động sản nhà ở đã có dấu hiệu chậm lại đáng kể so với cùng kỳ. Trong đó, số lượng các dự án được cấp phép và đủ điều kiện mở bán ghi nhận giảm 8% và 23% so với cùng kỳ.

Trong bối cảnh, thị trường vốn trong nước vẫn đang bị tắc nghẽn, đi kèm lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức khá cao từ 11-14%. 

“Chúng tôi cho rằng, trong năm 2023 hoạt động phát triển dự án và bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản khả năng sẽ vẫn đối mặt với nhiều khó khăn. Đồng thời, nếu so sánh với các chu kỳ trước, dự kiến phải mất từ hai đến ba năm để thị trường bất động sản có thể bắt đầu một nhịp hồi phục mới”, chuyên gia VDSC đánh giá.