Áp dụng Luật sớm 6 tháng để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định

Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay có khoảng 1,8 triệu thửa đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình. Trong đó có 99,3% đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng), còn 0,7% (khoảng 13.000 thửa đất) chưa được cấp sổ hồng. Do đó, hàng năm khối lượng công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh là rất lớn.

Điển hình như năm 2023, đã giải quyết hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất gần 30 hồ sơ; gia hạn sử dụng đất gần 60 hồ sơ; thẩm định điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho người mua trong các dự án nhà ở gần 110 văn bản; trình cấp Giấy chứng nhận cho cơ sở tôn giáo gần 80 văn bản; phối hợp Sở Kế hoạch và Đầu tư đối với các hồ sơ liên quan đến lĩnh vực đầu tư gần 500 văn bản.

70% khó khăn vướng mắc liên quan tới pháp lý dự án

Năm 2023, ngành Tài nguyên Môi trường tiến hành cấp 7.184 sổ hồng lần đầu cho tổ chức và cá nhân, đăng ký biến động nhà đất cho 320.729 tổ chức và cá nhân. Ngoài ra, Sở Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng kế hoạch để đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng cho người mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại trên cơ sở phân loại 06 nhóm khó khăn, vướng mắc với 81.000 căn hộ, nhà ở chưa được cấp sổ hồng (năm 2023 đã cấp được 22.147 sổ hồng cho người mua nhà tại các dự án, còn gần 59.000 căn hộ thuộc khoảng 100 dự án chưa được cấp sổ hồng).

Bên cạnh đó, Thành phố cũng tổ chức 07 đoàn thanh tra, kiểm tra và đã ban hành 10 kết luận liên quan tới lĩnh vực đất đai, bảo vệ môi trường. Có 162 quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, bảo vệ môi trường và tài nguyên nước được ban hành, tăng 3,8% so với năm 2022; giải quyết 705 đơn khiếu nại, tố cáo, phản ánh, kiến nghị đạt tỷ lệ 85,9%...

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết: Hiện nay, vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn, vướng mắc của các dự án bất động sản, nhà ở. Tại Thành phố Hồ Chí Minh có 148 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội chưa thể hoàn thành thủ tục đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc bị dừng triển khai thực hiện. Do đó, có khoảng hơn 58.000 khách hàng mua nhà tại các dự án chưa được cấp sổ hồng.

Theo ông Châu, cần phải ưu tiên cấp sổ hồng cho người mua nhà là bên “ngay tình, vô can, yếu thế”, còn đối với “phần lỗi” của chủ đầu tư (nếu có) trong việc chấp hành pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc việc thế chấp dự án tại các ngân hàng thương mại thì tách ra xử lý riêng.

Theo báo cáo, trong quý I/2024, chỉ có 01 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư với diện tích hơn 3.600m2, 01 dự án (cũ) đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ; không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai; có 62 dự án nhà ở thương mại (dự án cũ) đang triển khai với 28.462 căn hộ.

Đặc biệt, trên địa bàn Thành phố cũng không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng; chỉ có 01 dự án nhà ở xã hội (dự án cũ) đã hoàn thành với 242 căn hộ và đang triển khai thực hiện 07 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân (dự án cũ) với 4.996 căn hộ.

Cũng theo ông Châu, trong năm 2024, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh sẽ còn tiếp tục mất cân đối “cung - cầu” nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc “neo giá cao”, đặc biệt là vẫn “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội.

Giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản

Để giải quyết những khó khăn bất cập, người đứng đầu HoREA đề xuất tiếp tục “thể chế hóa” Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, như: Đã hoàn thành và ban hành Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đấu thầu 2023, Luật các tổ chức tín dụng 2024 và một số luật liên quan như “dự thảo Luật Đấu giá tài sản”, “dự thảo Luật Quy hoạch đô thị, nông thôn”… để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Nếu được Quốc hội thông qua đề nghị áp dụng sớm 06 tháng kể từ ngày 01/07/2024 đối với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, xử lý được các “vướng mắc” của thực tiễn và đáp ứng yêu cầu, nguyện vọng của người dân, cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư. Đồng thời, các cơ quan chức năng tiếp tục đẩy nhanh tiến độ xây dựng các văn bản hướng dẫn dưới Luật như Nghị định, Thông tư…

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị xem xét sửa đổi khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đang quy định chưa hợp lý như: “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

HoREA đề nghị bổ sung thêm quy định “Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành; trên cơ sở nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định, bên nhận chuyển nhượng đã ký quỹ tại Kho bạc Nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính này và các tài liệu này được kèm theo hợp đồng chuyển nhượng”.

Điều này để tôn trọng và bảo đảm các “quyền” của doanh nghiệp được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020, trong đó có “quyền tự chủ kinh doanh; quyền chủ động điều chỉnh quy mô và ngành nghề kinh doanh. Đồng thời để khơi thông nguồn lực đất đai, tái khởi động lại hàng trăm dự án đang bị “trùm mền”, giúp làm tăng nguồn cung dự án. Qua đó, tạo việc làm cho người lao động thuộc các ngành nghề có liên quan, tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường, góp phần kéo giảm giá nhà và giúp thị trường tự điều chỉnh các phân khúc sản phẩm hướng về nhu cầu tạo lập nhà ở thực.

Ngoài ra, cần đẩy nhanh quá trình “chuyển đổi số” trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Có thể bổ sung hình thức cấp Giấy chứng nhận “điện tử” và chỉ cấp Giấy chứng nhận “bằng giấy” cho người có nhu cầu, kết hợp với đề xuất thống nhất cách đánh số nhà trên toàn quốc của Bộ Xây dựng; Trách nhiệm của doanh nghiệp bất động sản, không “vô can” trong quá trình chấp hành, tuân thủ pháp luật, trong đó có pháp luật đất đai, những biến động của thị trường bất động sản trước đây và hiện tại.

“Doanh nghiệp bất động sản cần nỗ lực tự thân để vượt qua khó khăn hiện nay và xây dựng “Văn hóa kinh doanh, Tinh thần doanh nghiệp” luôn vì lợi ích chung của đất nước và cộng đồng xã hội, vừa đạt được hiệu quả kinh doanh, lợi nhuận, vừa đảm bảo nguyên tắc “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ” giữa người dân, doanh nghiệp, Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng, tiêu biểu như đã có hơn 10 Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn đã cam kết thực hiện 1,6 triệu căn nhà ở xã hội nhằm thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030”, ông Châu nói.