Bất động sản Việt Nam: 30 năm nhìn lại

Hành trình từ “lượng” đến “chất”

Thị trường BĐS Việt Nam 30 năm qua chia thành 5 giai đoạn chính: Khởi đầu (trước 2009), Định hình (2009 - 2012), Tăng trưởng (2013 - 2019), Biến động (2020 - 2021) và Thách thức (2022 - 2024).

Thị trường BĐS Việt Nam khởi đầu (trước 2009) với hành lang pháp lý từ Luật, và môi trường vĩ mô thuận lợi. Sau khi gia nhập WTO năm 2007, Việt Nam có FDI vào lĩnh vực BĐS tăng trưởng mạnh, từ 8,5 tỷ USD năm 2007 tăng lên 23,6 tỷ USD năm 2008 và 21,5 tỷ USD năm 2009. Nhiều doanh nghiệp BĐS lớn đã ra mắt và các dự án mới đều thu hút sự quan tâm. Thị trường Việt Nam khởi đầu với hành lang pháp lý từ Luật và môi trường vĩ mô thuận lợi.

Sang giai đoạn định hình (2009 - 2012), việc tín dụng giảm, lãi suất tăng khiến thị trường BĐS mất thanh khoản và giá giảm liên tiếp. Lượng hàng tồn kho tăng từ 108,4 nghìn tỷ đồng năm 2009 lên 192,7 nghìn tỷ đồng năm 2011. Lúc này, các doanh nghiệp trải qua quá trình sàng lọc khắc nghiệt. Khi người tiêu dùng mất niềm tin, nhiều kênh thông tin BĐS trực tuyến ra đời để cải thiện tính minh bạch, bao gồm: Batdongsan.com.vn, Chợ tốt, Alo nhà đất…

Theo ông Bạch Dương - Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, đến giai đoạn tăng trưởng (2013 - 2019), ba bộ Luật mới, gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS tiếp tục định hướng cho thị trường, ghi nhận cải thiện tích cực.

Ngay sau đó, thị trường trải qua giai đoạn biến động (2020 - 2021), khi đại dịch Covid-19 ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực. Hoạt động mua bán BĐS tiếp tục với nguồn cung tăng và được cao cấp hoá. Trong đó, cơ cấu lượng tin đăng loại hình BĐS hạng sang (giá bán >= 80 triệu đ/m2) đã tăng từ 4% vào quý I/2020 lên 10% vào quý IV/2021.

Từ năm 2022 đến nay, thị trường trải qua giai đoạn thách thức với tình hình vĩ mô khó khăn, nhiều doanh nghiệp bộc lộ yếu kém về tài chính và pháp lý. Yêu cầu của người tiêu dùng về chủ đầu tư, sàn giao dịch/môi giới BĐS cao hơn. Người tiêu dùng BĐS gặp khó khăn trong tìm hiểu và lựa chọn. Chủ đầu tư và nhà môi giới gặp thách thức trong tìm kiếm khách hàng và xây dựng uy tín.

Ông Dương nhận định biến động vĩ mô giữ vai trò quan trọng trong việc hình thành các chu kỳ của thị trường BĐS Việt Nam. Thị trường cần nhiều sản phẩm, dịch vụ đi sát với nhu cầu của người tiêu dùng để phát triển. Thị trường BĐS Việt Nam trải qua hành trình đi từ lượng đến chất, từ sơ khai đến “tuổi 30” trưởng thành, vững chãi hơn nhưng vẫn cần vượt qua thách thức hiện hữu để hoàn thiện và ổn định.

Người trẻ khó mua nhà, giá bán tăng nhanh

Năm 2024 ghi nhận mức quan tâm lớn đến các vấn đề về giá bán và khó khăn khi sở hữu BĐS. Số liệu từ Global Property Guide cho thấy, giá bán BĐS Việt Nam đang tăng trưởng nhanh so với thế giới. Cụ thể, tăng trưởng giá BĐS trong 5 năm của Việt Nam đạt 59%, cao hơn nhiều quốc gia khác như Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%)… Mức giá tăng cao khiến lợi suất cho thuê BĐS ở Việt Nam chỉ ở mức 4%, trong Philippines, Malaysia, Thái Lan, Indonesia, Anh, Úc, Mỹ có lợi suất cho thuê BĐS từ 5 - 7%

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, kinh tế, quản lý và xã hội là ba yếu tố chính tác động đến giá BĐS. Việt Nam là quốc gia có tốc độ tăng trưởng kinh tế đầu người, lạm phát mạnh mẽ. Môi trường lãi suất và hiệu quả đầu tư các kênh trong nước đều củng cố nhu cầu mua BĐS của người tiêu dùng.

Cụ thể, tăng trưởng GDP bình quân đầu người của Việt Nam hiện ở mức 34,8, cao hơn trung bình thế giới (20,8%) và các nước đang phát triển (22%). Lạm phát tại Việt Nam ở mức cao hơn so với trung bình các nước. Môi trường lãi suất dần về mức thuận lợi hơn và tỷ trọng tài sản tích trữ trong GDP của Việt Nam khá cao (32,8%), đứng thứ 27 trên thế giới (trung bình 27,1%).

Trong khi kênh đầu tư vàng nhiều biến động, rủi ro; kênh ngoại tệ và gửi tiết kiệm có lợi suất ở mức thấp khoảng 9 - 13%/2 năm; BĐS được đánh giá là kênh đầu tư có lợi suất tốt nhất trong 10 năm, qua với tỷ suất lợi nhuận của loại hình chung cư đạt 197% và đất nền đạt 137% vào quý IV/2024 so với quý I/2015.

Yếu tố thứ hai là quản lý với thuế vừa là nguồn thu, vừa là công cụ quản lý thị trường. Dữ liệu từ Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) cho thấy, tỷ trọng thuế BĐS trong GDP theo quốc gia của Việt Nam đang ở mức (0,03%) thấp hơn hẳn so với các quốc gia khác như Trung Quốc, Singapore (1,5%), Nhật Bản (2,6%), Hàn Quốc (4%).

Theo ông Quốc Anh, tham khảo từ một số quốc gia trên thế giới, thuế BĐS được sử dụng làm chính sách quản lý thị trường và tối ưu nguồn thu. Tuy nhiên, trước khi áp dụng, nhiều thách thức về lý thuyết và vận hành cần được cân nhắc phù hợp.

Cuối cùng là yếu tố xã hội. Dân số và tốc độ đô thị hóa của Việt Nam cho thấy nhiều cơ hội cho tăng trưởng nhu cầu BĐS. Xu hướng gia đình nhỏ hơn thúc đẩy nhu cầu mua BĐS cho thế hệ sau thừa kế và hành trình tự sở hữu nhà của người trẻ. Ngoài ra, về mặt văn hóa, người Việt Nam có nguyện vọng sở hữu BĐS trong đời.

Theo Batdongsan.com.vn, so sánh lương trung bình và giá nhà của thời xưa - nay, không riêng Gen Z hiện nay, mà người trẻ Việt, dù ở thời buổi nào cũng gặp khó trong việc tự mua nhà.

Năm 2004, một cá nhân thuộc thế hệ 7x mất khoảng 31,3 năm thu nhập để mua một căn chung cư (60 m2) giá 0,6 tỷ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động 7,4%/năm. Sau 10 năm, số năm thu nhập để một cá nhân thế hệ 8x mua được căn hộ như trên là 22,7 năm. Giá căn hộ tăng lên 1,5 tỷ đồng, trong khi lãi suất huy động giảm còn 6%/năm.

Đến năm 2024, một cá nhân 9x cần 25,8 năm thu nhập để mua căn hộ trên (giá 3 tỷ đồng), trong điều kiện lãi suất huy động 4,5%/năm. Tuy số năm thu nhập và lãi suất giảm dần theo thời gian nhưng người trẻ cần nỗ lực trong thời gian dài mới tự sở hữu được nhà. Người Việt Nam nói riêng và người châu Á nói chung vẫn kỳ vọng cao về việc sở hữu BĐS trong đời, vì lợi suất cao và ổn định, thị trường tài chính chưa phát triển, sự công nhận từ xã hội và tài sản - nơi sinh sống cho gia đình.

BĐS được đánh giá là kênh đầu tư có lợi suất tốt nhất trong 10 năm, qua với tỷ suất lợi nhuận của loại hình chung cư đạt 197% và đất nền đạt 137% vào quý IV/2024 so với quý I/2015.