Quỹ nhà ở quốc gia: Hiện thực hóa giấc mơ có nhà cho người thu nhập thấp

Những tín hiệu tốt cho thị trường nhà ở xã hội

Để Đề án phát triển nhà ở xã hội là một động lực phát triển kinh tế - xã hội, góp phần tăng đầu tư, tiêu dùng, bảo đảm an sinh, vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Tài chính hoàn thành lập Quỹ nhà ở quốc gia trong tháng 3/2025, để huy động nguồn lực phát triển nhà ở xã hội.

Trước đó, Tổng Bí thư Tô Lâm đã nhắc tới việc Việt Nam cần lập "Quỹ nhà ở quốc gia" để phát triển nhà giá rẻ tại đô thị lớn. Đây cũng là giải pháp để thúc đẩy đô thị trở thành động lực tăng trưởng quốc gia.

Theo báo cáo, Việt Nam đặt mục tiêu có 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030. Song đến nay, mới có 103 dự án được hoàn thành với quy mô hơn 66.755 căn, chưa bằng 7% mục tiêu đề ra. Còn 137 dự án đã khởi công (114.618 căn) và khoảng 415 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư (412.200 căn).

Không chỉ thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, tại Hội nghị toàn quốc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, các doanh nghiệp cũng đã đồng loạt đăng ký xây dựng hàng trăm nghìn căn. 

Trong đó, Tập đoàn Vingroup đã đăng ký từ nay đến năm 2030 xây dựng 500.000 căn; Tập đoàn Kim Oanh đăng ký xây dựng 40.000 căn giai đoạn từ nay đến năm 2028; Tập đoàn HUD đặt mục tiêu 17.500 căn; Viglacera cho biết, Tổng công ty đang thực hiện 10 dự án nhà ở xã hội với 17.200 căn...

Thu nhập của người dân không đuổi kịp giá nhà

Theo thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, giá nhà ở tại Thành phố này tăng trung bình 15%-20% mỗi năm trong giai đoạn 2015-2023. Trong khi đó, thu nhập bình quân của người dân chỉ tăng khoảng 8% - 10% mỗi năm, khiến các gia đình trẻ khó có thể mua được nhà ở Thành phố.

Còn Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, hiện mức thu nhập tối thiểu để mua một căn nhà có giá trung bình tại Hà Nội cao hơn khoảng 2,3-10 lần so với thu nhập thực tế của hộ gia đình.

Trong khi đó, Bộ Xây dựng cho biết, phân khúc chung cư tại Hà Nội, TPHCM có cơ cấu nguồn cung chung cư mới "lệch pha" rõ rệt. Phân khúc bình dân chỉ chiếm 5%-7% tổng nguồn cung mới, trong khi phân khúc cao cấp chiếm đến 60%-65%.

Nhu cầu mua nhà ở quá cao trong khi nguồn cung nhỏ giọt, chủ yếu đến từ những dự án nhà ở thương mại trung, cao cấp và hạng sang đã đẩy giá bán căn hộ vượt xa giá trị thực.

Khảo sát tại Dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội) cho thấy, có sự chênh lệch rất lớn giữa giá bán căn hộ nhà ở xã hội với căn hộ thương mại trong cùng một tòa nhà. 

Cụ thể, giá bán các căn hộ thuộc nhà ở xã hội tại dự án NHS Trung Văn được Sở Xây dựng TP Hà Nội công bố là 19,5 triệu đồng/m2 còn giá bán căn hộ thương mại (khoảng 20% tổng số căn hộ thuộc dự án) được rao bán ở mức 60 - 70 triệu đồng/m2. 

Như vậy, chỉ trong cùng một dự án, người dân sẽ cùng hưởng tiện ích hạ tầng, chất lượng xây dựng như nhau nhưng giá bán căn hộ thương mại lại cao gấp 3 lần giá bán căn hộ nhà ở xã hội.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Thuý Anh phân tích, giá nhà ở xã hội có sự kiểm soát của Nhà nước (với mức lợi nhuận của chủ đầu tư là 10%) đang giữ ở mức vừa túi tiền của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Còn nhà ở thương mại do quá khan hiếm nên đã bị chủ đầu tư đẩy giá cao ngất ngưởng, gấp nhiều lần so với nhà ở xã hội.

Câu hỏi đặt ra, đến bao giờ thì giá nhà tại Việt Nam sẽ giảm và tiệm cận với mức thu nhập của người dân?

Hiến kế xây dựng Quỹ nhà ở quốc gia

Nhiều chuyên gia nhận định, việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia cùng một loạt giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội sẽ giúp tăng mạnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền trong thời gian tới, qua đó định hình lại thị trường nhà ở và kéo giá nhà tiệm cận với thu nhập của người dân hơn.

Đây sẽ là những động lực giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng mạnh trở lại sau thời gian dài ảm đạm.

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội, Chính phủ đã bắt đúng "khuyết tật" của thị trường bất động sản. Đó là cung quá thấp so với cầu. Trước đây, Nhà nước chỉ ban hành chính sách, còn việc tăng cung lại phụ thuộc vào chủ đầu tư nên không có quỹ nhà giá rẻ bán cho người dân. 

Nay Chính phủ giao chỉ tiêu xây nhà ở xã hội từng năm cho địa phương; nếu thực hiện nghiêm, chắc chắn nguồn cung sẽ tăng. Đây cũng là giải pháp được nhiều nước thực hiện. 

"Các giải pháp sẽ tác động và điều tiết thị trường, giảm mất cân đối cung - cầu. Quan trọng là thực hiện nghiêm. Đồng thời cần phải công khai, minh bạch thị trường, có hệ thống dữ liệu đầy đủ về nhà đất, biết được một người có bao nhiêu nhà và cần sử dụng các công cụ điều tiết như thuế bất động sản", ông Tuyến nhấn mạnh.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, đề xuất, Quỹ nhà ở quốc gia nên sử dụng nguồn tiền từ khoản đóng góp 2% tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp nộp. Nguồn quỹ này sẽ được dùng để đầu tư phát triển nhà ở xã hội trong tương lai. 

Đồng thời, ông cho rằng, Quỹ cần áp dụng cơ chế người dân có thể đóng góp trước khi đăng ký mua nhà. Theo đó, tiêu chí ưu tiên có thể dựa trên mức đóng góp và thời gian tham gia. 

"Ai đóng nhiều tiền và tham gia lâu hơn sẽ được ưu tiên lựa chọn", ông nói và cho biết cách làm này giúp huy động vốn hiệu quả, phân loại rõ ràng giữa đối tượng có khả năng mua, thuê mua hoặc thuê nhà, thay vì phải đánh giá thủ công từng trường hợp.

Liên quan vốn tín dụng phát triển dự án nhà ở xã hội, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, đây là nguồn vốn dài hạn, trong khi ngân hàng huy động từ người dân thường ngắn hạn. 

Do đó việc cân đối giữa cho vay và huy động rất quan trọng. Vốn từ hệ thống ngân hàng chỉ là "giải pháp hỗ trợ thêm", không phải chính sách mang tính quyết định. Thống đốc Ngân hàng Nhà nước gợi ý sử dụng vốn ngân sách ủy thác qua ngân hàng cho vay hoặc thành lập quỹ ủy thác qua tổ chức tín dụng, giúp cho vay dài hạn, lãi suất ưu đãi hơn.

GS. Đặng Hùng Võ cho biết, thực tế, Việt Nam đã có Quỹ phát triển nhà ở tại một số địa phương. Một vài nơi phát triển tốt như TPHCM. Địa phương này đã có quỹ, ngân sách phát triển nhà ở xã hội rất cao, từ đó họ còn mở rộng sang xây dựng nhà tái định cư, cải tạo chung cư khá tốt. 

"Chúng ta có quỹ tại địa phương rồi, quỹ hoạt động rồi nhưng có nơi hiệu quả, có nơi không. Tại sao? Vướng mắc ở chính sách hay là vướng mắc từ nguồn vốn? Đã đến lúc chúng ta cần nhìn nhận tổng quát hoạt động các quỹ ở các địa phương, định hướng được chính sách và tạo điều kiện thuận lợi nhất để Quỹ nhà ở quốc gia phát triển được. 

Ngoài vốn mồi là ngân sách, có thể hô hào doanh nghiệp tham gia, kêu gọi những người mua nhà ở xã hội, những người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội đóng góp, rồi có thể các tổ chức nước ngoài, tổ chức xã hội… cũng tham gia", ông Đặng Hùng Võ nói.

Là doanh nghiệp đăng ký tham gia xây dựng 40.000 căn nhà ở xã hội, bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Tập đoàn Kim Oanh, lấy dẫn chứng, Singapore là quốc gia có 80% dân số sống trong các căn hộ nhà ở xã hội. 

Singapore không giới hạn diện tích căn hộ tối đa 70 m2 như chúng ta mà cho xây dựng cả căn hộ 3-4 phòng ngủ, đáp ứng nhu cầu cho các gia đình đông người. Singapore cho người dân đăng ký mua trước, khi đủ số lượng mới triển khai xây dựng. 

Đất nước này có chính sách nhà ở xã hội được phân luồng theo từng mức thu nhập rất hợp lý. Ví dụ, mức thu nhập 10 triệu thì chính sách mua nhà như thế nào, lương 20 triệu, 30 triệu thì như thế nào. 

Với việc phân 3 luồng thu nhập sẽ có chuỗi nhà ở phù hợp với điều kiện của từng nhóm dân cư. Như vậy sẽ tránh được tình trạng người khá giả lại đi ở tranh suất với người lao động bình thường. Đây là kinh nghiệm mà Việt Nam có thể tham khảo.

Và theo nữ doanh nhân này, tại Singapore, nhà ở xã hội được xây dựng rất chắc chắn, trong khi đó, tại Việt Nam, một số dự án nhà ở xã hội xuống cấp nhanh, chất lượng thấp, khiến người dân lo lắng. "Chúng ta cần thay đổi tư duy, tập trung vào giá trị dài hạn thay vì chỉ làm nhà ở xã hội bằng mọi giá", bà Oanh nêu ý kiến.