VnFinance
Thứ ba, 12/03/2024, 06:56 AM

Một số bất cập trong việc xử lý vướng mắc tại các dự án bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi đến cuộc họp của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp sau khi các Luật mới được ban hành.

Bất cập về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư

Trong văn bản, HoREA chỉ ra một số “bất cập, vướng mắc” trong việc xử lý “vướng mắc” của các dự án bất động sản, nhà ở do một số quy định của văn bản dưới luật và đề xuất giải pháp khắc phục.

Cụ thể, theo HoREA, bất cập, vướng mắc về thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” do điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định “việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch” được thực hiện như sau, “Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có); trường hợp quy hoạchchi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung” dẫn đến hệ quả làm ách tắc gần như toàn bộ thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, nhất là đối với các dự án nhà ở xã hội, mà đây lại là “thủ tục đầu tiên” mà nếu nhà đầu tư không làm được thủ tục này thì “tắc” tất cả cả thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo và cũng là “vướng mắc” của rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở đã báo cáo lên Tổ công tác.

Một số bất cập trong việc xử lý vướng mắc tại các dự án bất động sản
Ảnh minh họa
 

Hiện nay, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 98/2023/QH15 “về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP HCM”, nhưng mới chỉ tháo gỡ “vướng mắc” về “việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch” đối với các dự án nhà ở xã hội, nên các dự án nhà ở thương mại tại TP HCM và các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại tại 62 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều bị “vướng”.

Hiệp hội đề nghị Tổ công tác xem xét đề xuất sửa đổi điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định “việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch” được thực hiện như sau, “Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.

Trường hợp quy hoạch chi tiết chưa phù hợp quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án” để tháo gỡ khó khăn, “vướng mắc” cho tất cả các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại của tất cả các địa phương.

Bất cập về “xử lý chuyển tiếp” nghĩa vụ của chủ đầu tư dành quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội

Theo HoREA, bất cập, vướng mắc tiếp theo là về “xử lý chuyển tiếp” về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành một phần quỹ đất (quỹ đất 20%) của dự án để phát triển nhà ở xã hội, bởi lẽ Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định dự án từ 10 ha trở lên thì phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án; dự án dưới 10 ha thì chủ đầu tư được lựa chọn xây nhà ở xã hội trong dự án hoặc hoán đổi quỹ nhà ở xã hội có giá trị tương đương hoặc thanh toán bằng tiền.

“Vướng mắc” phát sinh do Nghị định 49/2021/NĐ-CP tại khoản 4 Điều 1 lại quy định dự án từ 2 ha trở lên thì phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án. “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai” và tại khoản 2 Điều 2 “quy định chuyển tiếp” quy định “Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành thì việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội tiếp tục thực hiện theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015”.

Các quy định trên đây của Nghị định 49/2021/NĐ-CP không đủ “độ rõ” nhất là cụm từ “đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành” các địa phương đều cho rằng “quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư” phải “còn hiệu lực”, mà các “quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư” đều chỉ có hiệu lực trong vòng 12 tháng mà đến nay “đã sau nhiều năm” thì không một chủ đầu tư nào có “quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư” mà còn hiệu lực và chủ đầu tư cũng không thể xin “gia hạn quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư” vì không hợp lý và cũng không phù hợp với quy định pháp luật về đầu tư.

Một số bất cập trong việc xử lý vướng mắc tại các dự án bất động sản
Bất cập về “xử lý chuyển tiếp” nghĩa vụ của chủ đầu tư dành quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội/Ảnh minh họa
 

Do vậy, UBND TPHCM đã có Văn bản 507/UBND-ĐT ngày 17/02/2023 gửi Bộ Xây dựng “Về việc hướng dẫn áp dụng thực hiện quy định pháp luật theo khoản 2 Điều 2 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP”để tháo gỡ “vướng mắc” trên, nhưng Văn bản phúc đáp số 1000/BXD-QLN ngày 20/03/2023 của Bộ Xây dựng lại hướng dẫn “Liên quan đến việc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đã hết hiệu lực thực hiện, chủ đầu tư phải thực hiện lại thủ tục gia hạn chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư (…) là thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư.

Đề nghị UBND TP HCM có văn bản trao đổi với Bộ Kế hoạch và Đầu tư để được hướng dẫn cụ thể theo thẩm quyền”, trong khi nội dung hướng dẫn thực hiện khoản 2 Điều 2 Nghị định 49/2021/NĐ-CP thuộc phạm vi quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.

Hiện nay, khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 đã quy định rất cụ thể và phù hợp với thực tiễn như sau: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội”.

Vì vây, Hiệp hội đề nghị Tổ công tác và Bộ Xây dựng quan tâm bổ sung “quy định chuyển tiếp” trong dự thảo Nghị định về quản lý, phát triển nhà ở xã hội để xử lý “bất cập” trên đây theo quy định “áp dụng trở về trước” (hồi tố) đối với các quy định pháp luật “có lợi” cho các đối tượng bị tác động theo quy định của pháp luật về ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Để tháo gỡ khó khăn và hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, trong hơn 1 năm qua, nhiều địa phương trong đó có TP HCM đã cho phép chủ đầu tư được huy động vốn 50% sản phẩm của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa xác định được tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có), mà nguyên nhân chủ yếu là do “vướng mắc” trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có).

Nay, Nghị định số 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất đã cơ bản tháo gỡ được nhiều “vướng mắc” trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có).

Do đó Hiệp hội đề nghị các địa phương xem xét cho phép các chủ đầu tư được tiếp tục huy động vốn đối với 30-50% sản phẩm của dự án (còn lại) để giảm bớt khó khăn, nhưng vẫn phải bảo đảm phần giá trị tài sản của chủ đầu tư dự án đủ để hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) với Nhà nước.


Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/7: Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/7: Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng

Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng ở khu kinh tế Dung Quất (Quảng Ngãi); Sun Group đề xuất làm đường ven sông và tuyến metro...

Siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư: “Cửa mở” cho người mua ở thực
Siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư: “Cửa mở” cho người mua ở thực

Việc siết lại hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các chung cư không chỉ hướng tới mục tiêu lập lại trật tự quản lý, mà còn mở ra một "khoảng trống đầu...

Người dưới 35 tuổi được vay mua nhà ở xã hội với lãi suất 5,9%
Người dưới 35 tuổi được vay mua nhà ở xã hội với lãi suất 5,9%

Từ nay đến hết năm 2025, người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội sẽ được áp dụng mức lãi suất 5,9%/năm.

Từ ngày 1/7 chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã, phường trực tiếp ký cấp sổ đỏ
Từ ngày 1/7 chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã, phường trực tiếp ký cấp sổ đỏ

Từ ngày 1/7/2025, thẩm quyền giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam sẽ được thực hiện tại cấp xã.

Khám phá tiện ích độc đáo của nhà phố Kim Ngân 2 - đô thị Sun Group Nam Hà Nội
Khám phá tiện ích độc đáo của nhà phố Kim Ngân 2 - đô thị Sun Group Nam Hà Nội

Sở hữu vị trí đắt giá kề cận công viên lễ hội, quảng trường trống Đọi Tam trong đại đô thị Sun Urban City, phân khu Kim Ngân 2 hội tụ hệ tiện ích...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 2/7: Hơn 100 dự án ở TPHCM đủ điều kiện miễn giấy phép xây dựng
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 2/7: Hơn 100 dự án ở TPHCM đủ điều kiện miễn giấy phép xây dựng

Khu kinh tế Vân Phong (Khánh Hòa) có thêm 2 dự án hơn 65.308 tỷ đồng; Gần 3,3 nghìn tỷ đồng đầu tư dự án phát triển đô thị thích ứng biến đổi...

TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập: Từ trung tâm vùng đến siêu đô thị quốc tế
TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập: Từ trung tâm vùng đến siêu đô thị quốc tế

Từ hôm nay (1/7), TP Hồ Chí Minh chính thức sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, khoác lên mình danh xưng "siêu đô thị" của Việt Nam.

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 1/7: 'Tổ đại bàng' hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 1/7: "Tổ đại bàng" hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới

"Tổ đại bàng" hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới; Công ty con của Tasco muốn rút vốn khỏi dự án bất động sản "treo" hơn 20 năm;...

Liên danh Vinhomes chiếm gần 95% vốn đầu tư vào Khánh Hòa: Siêu đô thị Cam Lâm 11 tỷ USD sắp tới có gì?
Liên danh Vinhomes chiếm gần 95% vốn đầu tư vào Khánh Hòa: Siêu đô thị Cam Lâm 11 tỷ USD sắp tới có gì?

Dự án Khu đô thị mới Cam Lâm có quy mô hơn 10.000 ha, tổng vốn đầu tư hơn 285.000 tỷ đồng, hiện là dự án đầu tư ngoài ngân sách lớn nhất năm nay...

Khởi công dự án cao tốc Bảo Lộc - Liên Khương, tổng vốn đầu tư trên 17.700 tỷ đồng
Khởi công dự án cao tốc Bảo Lộc - Liên Khương, tổng vốn đầu tư trên 17.700 tỷ đồng

Ngày 29/6/2025, tại nút giao dự án với Quốc lộ 27 (Km192) thuộc xã N’Thol Hạ, huyện Đức Trọng (tỉnh Lâm Đồng), UBND tỉnh Lâm Đồng đã phối hợp cùng liên danh nhà đầu tư...

Thị trường bất động sản phân hóa rõ nét giữa các phân khúc
Thị trường bất động sản phân hóa rõ nét giữa các phân khúc

Trong khi các dự án nhà liền thổ có nguồn cung và lượng tiêu thụ tích cực, thì căn hộ cao tầng lại chững lại, đặc biệt ở khu vực phía Đông Thủ đô nơi...

Sunshine Group bước sang kỷ nguyên công nghệ: Đặt cược vào AI và bán dẫn
Sunshine Group bước sang kỷ nguyên công nghệ: Đặt cược vào AI và bán dẫn

Sau gần một thập kỷ ghi dấu ấn đậm nét trên thị trường bất động sản, Tập đoàn Sunshine (Sunshine Group) đang tự tin bước vào một kỷ nguyên mới với chiến lược tái cấu...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 30/6: Nhiều doanh nghiệp bị tố tạo 'sốt ảo' để đẩy giá bán
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 30/6: Nhiều doanh nghiệp bị tố tạo "sốt ảo" để đẩy giá bán

Kinh Bắc (KBC) triển khai khu công nghiệp gần 150ha tại Hải Dương; Quy Nhơn sắp có dự án chung cư cao 45 tầng, tổng vốn hơn 3.500 tỷ đồng; Đề xuất tăng giá đất...

Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Hà Nội chỉ đạo kiểm tra, xử lý vi phạm xây dựng tại Khu du...
Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Hà Nội chỉ đạo kiểm tra, xử lý vi phạm xây dựng tại Khu du...

Tỉnh Phú Thọ mới sẽ có khu du lịch nghỉ dưỡng và sân golf hơn 1.500 tỷ đồng; Bắc Ninh mới có thêm 3 cụm công nghiệp hơn 170 ha, vốn đầu tư trên 2.400...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 28/6: Đồng Nai kiên quyết xử lý các dự án bất động sản “đắp chiếu”
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 28/6: Đồng Nai kiên quyết xử lý các dự án bất động sản “đắp chiếu”

Hoàn thiện thể chế thuế, phí để khơi thông nguồn lực đất đai; Quảng Nam sắp có khu đô thị hơn 1.600ha; Bắc Ninh chuẩn bị hơn 1.000 tỷ đồng để thu hồi đất cho...

Vingroup bàn giao mặt bằng Triển lãm thành tựu kinh tế - xã hội kỷ niệm 80 năm ngày quốc khánh
Vingroup bàn giao mặt bằng Triển lãm thành tựu kinh tế - xã hội kỷ niệm 80 năm ngày quốc khánh

Hà Nội, ngày 27/06/2025 - Công ty Cổ phần Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam – thành viên Tập đoàn Vingroup đã bàn giao mặt bằng Trung tâm Triển lãm Việt Nam với...

Dấu ấn mùa giải thứ 11 của Giải thưởng Bất động sản Việt Nam PropertyGuru giữa sự hồi phục của thị trường
Dấu ấn mùa giải thứ 11 của Giải thưởng Bất động sản Việt Nam PropertyGuru giữa sự hồi phục của thị trường

Bước sang năm thứ 11, Giải thưởng Bất động sản Việt Nam PropertyGuru tiếp tục khẳng định vai trò là một trong những sân chơi uy tín bậc nhất dành cho các doanh nghiệp bất...

Đòn bẩy tài chính để người trẻ có thể mua nhà
Đòn bẩy tài chính để người trẻ có thể mua nhà

Giá nhà leo thang, tiếp cận tín dụng khó là những thách thức lớn đối với người trẻ sở hữu nhà, "đòn bẩy tài chính" được cho là một trong những giải pháp phù hợp...

Giá trị BĐS thương mại tại trung tâm gia tăng khi có quy hoạch nơi đỗ xe riêng
Giá trị BĐS thương mại tại trung tâm gia tăng khi có quy hoạch nơi đỗ xe riêng

Khi hạ tầng đỗ xe không theo kịp tốc độ đô thị hóa, Vinhomes The Gallery nổi bật như một mô hình đột phá với 4 tầng hầm liên thông, cung cấp tới 1.544 chỗ...

VnFinance
vnfinance.vn
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance