Một số bất cập trong việc xử lý vướng mắc tại các dự án bất động sản

Bất cập về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư

Trong văn bản, HoREA chỉ ra một số “bất cập, vướng mắc” trong việc xử lý “vướng mắc” của các dự án bất động sản, nhà ở do một số quy định của văn bản dưới luật và đề xuất giải pháp khắc phục.

Cụ thể, theo HoREA, bất cập, vướng mắc về thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” do điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định “việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch” được thực hiện như sau, “Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có); trường hợp quy hoạchchi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung” dẫn đến hệ quả làm ách tắc gần như toàn bộ thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, nhất là đối với các dự án nhà ở xã hội, mà đây lại là “thủ tục đầu tiên” mà nếu nhà đầu tư không làm được thủ tục này thì “tắc” tất cả cả thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo và cũng là “vướng mắc” của rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở đã báo cáo lên Tổ công tác.

Hiện nay, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 98/2023/QH15 “về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP HCM”, nhưng mới chỉ tháo gỡ “vướng mắc” về “việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch” đối với các dự án nhà ở xã hội, nên các dự án nhà ở thương mại tại TP HCM và các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại tại 62 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều bị “vướng”.

Hiệp hội đề nghị Tổ công tác xem xét đề xuất sửa đổi điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định “việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch” được thực hiện như sau, “Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.

Trường hợp quy hoạch chi tiết chưa phù hợp quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án” để tháo gỡ khó khăn, “vướng mắc” cho tất cả các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại của tất cả các địa phương.

Bất cập về “xử lý chuyển tiếp” nghĩa vụ của chủ đầu tư dành quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội

Theo HoREA, bất cập, vướng mắc tiếp theo là về “xử lý chuyển tiếp” về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành một phần quỹ đất (quỹ đất 20%) của dự án để phát triển nhà ở xã hội, bởi lẽ Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định dự án từ 10 ha trở lên thì phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án; dự án dưới 10 ha thì chủ đầu tư được lựa chọn xây nhà ở xã hội trong dự án hoặc hoán đổi quỹ nhà ở xã hội có giá trị tương đương hoặc thanh toán bằng tiền.

“Vướng mắc” phát sinh do Nghị định 49/2021/NĐ-CP tại khoản 4 Điều 1 lại quy định dự án từ 2 ha trở lên thì phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án. “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai” và tại khoản 2 Điều 2 “quy định chuyển tiếp” quy định “Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành thì việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội tiếp tục thực hiện theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015”.

Các quy định trên đây của Nghị định 49/2021/NĐ-CP không đủ “độ rõ” nhất là cụm từ “đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành” các địa phương đều cho rằng “quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư” phải “còn hiệu lực”, mà các “quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư” đều chỉ có hiệu lực trong vòng 12 tháng mà đến nay “đã sau nhiều năm” thì không một chủ đầu tư nào có “quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư” mà còn hiệu lực và chủ đầu tư cũng không thể xin “gia hạn quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư” vì không hợp lý và cũng không phù hợp với quy định pháp luật về đầu tư.

Do vậy, UBND TPHCM đã có Văn bản 507/UBND-ĐT ngày 17/02/2023 gửi Bộ Xây dựng “Về việc hướng dẫn áp dụng thực hiện quy định pháp luật theo khoản 2 Điều 2 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP”để tháo gỡ “vướng mắc” trên, nhưng Văn bản phúc đáp số 1000/BXD-QLN ngày 20/03/2023 của Bộ Xây dựng lại hướng dẫn “Liên quan đến việc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đã hết hiệu lực thực hiện, chủ đầu tư phải thực hiện lại thủ tục gia hạn chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư (…) là thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư.

Đề nghị UBND TP HCM có văn bản trao đổi với Bộ Kế hoạch và Đầu tư để được hướng dẫn cụ thể theo thẩm quyền”, trong khi nội dung hướng dẫn thực hiện khoản 2 Điều 2 Nghị định 49/2021/NĐ-CP thuộc phạm vi quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.

Hiện nay, khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 đã quy định rất cụ thể và phù hợp với thực tiễn như sau: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội”.

Vì vây, Hiệp hội đề nghị Tổ công tác và Bộ Xây dựng quan tâm bổ sung “quy định chuyển tiếp” trong dự thảo Nghị định về quản lý, phát triển nhà ở xã hội để xử lý “bất cập” trên đây theo quy định “áp dụng trở về trước” (hồi tố) đối với các quy định pháp luật “có lợi” cho các đối tượng bị tác động theo quy định của pháp luật về ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Để tháo gỡ khó khăn và hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, trong hơn 1 năm qua, nhiều địa phương trong đó có TP HCM đã cho phép chủ đầu tư được huy động vốn 50% sản phẩm của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa xác định được tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có), mà nguyên nhân chủ yếu là do “vướng mắc” trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có).

Nay, Nghị định số 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất đã cơ bản tháo gỡ được nhiều “vướng mắc” trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có).

Do đó Hiệp hội đề nghị các địa phương xem xét cho phép các chủ đầu tư được tiếp tục huy động vốn đối với 30-50% sản phẩm của dự án (còn lại) để giảm bớt khó khăn, nhưng vẫn phải bảo đảm phần giá trị tài sản của chủ đầu tư dự án đủ để hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) với Nhà nước.